TAŞINMAZLARIN BiRLiKTE
•
•
REHNI
(AY I ALACAĞI TEMİ AT ALTINA ALMAK İÇİN
BİRDE FAZLA TAŞINMAZIN REHNİ)
M. Tolga ÖZER
Türk-Alman Üniversitesi Hukuk Fakültesi
Medeni Hukuk Anabllim Dalı Araşhrma Gilrevlisi
TAŞINMAZLARIN BİRLİKTE
REHNİ
(AYNI ALACAĞI TEMİNAT ALTINA ALMAK İÇİN
BİRDEN FAZLA TAŞINMAZIN REHNİ)
FİLİZ KİTABEVİ
İSTANBUL
2015
.tıın 2015
ISBN'.978-975-36&-402-6
Baskı: Eren Ofset
Matbaacı Sertifika Numarası: 22782
YAYINLAYAN:
Filiz Kitabevi Basım Yayın Dağıtım
Petrol Ürünleri Sanayi ve Tic. Ltd. Şti.
Cemal Yener Tosyalı Cad.
No: 57/A Vefa/iST.
Tel: (212) 527 07 18
Fax: (212) 519 20 71
www.filizlcitabevi.com
Yayıncı Sertifika Numarası: 15544
-
Hayattaki en büyük destekçin, olaıı
Annem Nimet Özer'e...
ÔNSÔZ
Bu çalışnıaıun tcmehnı. IManbul Üniversitesi Sosyal Oilimlcr Ensıiıoso
-.ımun 'ftı.,mmı.ı: bırJrrr":ı-t I.H' .. kcrttr bnşhklı 855. maddMın•
Ül' hırhktc �hnı ılOı:cnkmıştır.
flıı hOI..Om uyannı:n birlikte rehin ıki farklı şekilde kurulubilir.
µu,ıl:ırdan illi, alocok mıkı�nmn rehinli taşınme1,lar Uzcrindc bOIUn-
dil� payh r't'hındtr. Dığcn ısc rehinli t�ınmazların hcpı.inin, alaca�
�ın ıanınmı ıçin ıc-minnt oluşıurdıığlı, diğer bir ifade ile rehin yOkU-
nOn ıa�ınmn1lar 01.crındc pay edilmediği toplu rchindir.
4
Beliıımeml7 gerekir kı aynı aJacak için birden fazla taşınmazın
rt-hnındc. nna kural rehin yükünün paylaştınlmasıdır. Rehin yükü
paylaşt1nlmadan kurulan toplu rehin ise istisnadır. TMK. m. 855,
"Awtı alarok için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hcillerde.
rırr raşmınazın alacağın ne m;/,'tarı için giivence oluşturduğu rehin
hını/urken belirtilir. " diyerek, birlikte rehin durumunda, paylı reh-
nin esas olduğunu açtkça vurgulamaktadır.
Toplu rehin ise TMK. m. 855 uyarınca ancak iki istisnai durumda
kurulabilmektedir. Buna göre toplu rehin sadece, üzerinde rehin ku-
rulacak taşınmazların aynı malike ya da borçtan müteselsil sorumlu
olan maliklere ait olmaları durumunda kurulabilecektir. Bu şartlann
var olması halinde bile, toplu rehin kurulabilmesi için tarafların bu
konuda açıkça anlaşmış olmalan gerek:mektedir.
5
1
Erden Kun!alp, Ayoı AlaC1lk için Birden Çok Taşınmazın Rehni, Yiğit Okur'a
Armağan, Isıanbul. 1998, s:265.
• Doktrinde taşınmazların hepsinin alacak miktannın Lamamı için ıemioat oluştur-
duğu rehin türu, genellikle toplu rehin olarak adlandınlmaktadır (Oğuzman I Se-
liçi/Oktay-Ôzdemir, age., s:900; Kunıalp, agın.. s:266; İlhan Helvacı, Türk Me-
�eni Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, 12 Levha Yayınlan,
Istanbul, 2008. s:212; Ertaş, age., s:527; Köprülü/ Kaneti, age., s:291). Bununla
birlil1e, bu rehin türünü Kolektif Rehin (Kemal Tahir Gürsoy, Birden Ziyade
Gayrimenkulün Aynı Borç için ipotek Edilmesi ve Uygıdamada Ortaya Çı-
kan Sorunlar, Türkiye Bankalar Birliği Yayınlan, 1978, s:21: Yazar aynı za-
manda Müteselsil Rehin terimini de kullanmaktadır), Ortak Rehin (Akipek /
Akıotürk, age., s·762) ve Müteselsil Rehin (Kurşat, age., s:393; Acar, age.,
s:243) olarak adJandıran yazarlar da bulunmaktadır. Ancak doktrinde teselsül
kavramının aynı haklara değil, borçlulann durumuna ilişkin bir kavram olması
nedeniyle, Müteselsil Rebia teriminin kullanılmasmın doğru olmadığı görüşünde
olan yazarlar da bulunmaktadır (Köpıillü / Kaneti, age., s:291; Hans Leemann,
Sacbenrecbt 11. Abteiluog, 1925, Art. 798, Nr:8; Davran, age,, s:28). Biz dokt-
rinde genel kabul görrnUŞ olan toplu rehin terimini kullanacağız.
! Aynnblı bilgi için bkz. "Taraflann Toplu Rehin Kurulması Konusunda Anlaşma-
lan".
1'
11. RIRLh,oklcnme�ı sonucu bir roplu rehin oluşturulmAk istenme�, durumun•
da, torlu rchnin tescili ile ilgili 11O. moddenln uygulama alanı bula-
ca�• açıkça belirtilmiştir. Başka bir ifadeyle toplu rehin ıc�ili ile il•
gıli 11O. madde toplu rchnio sadece boşıon itibaren kurulmasında de•
Rıl. ,;onradan kurulması durumunda da uygulAma alanı bulacakıır.
Tnrk Hukuku açısından da Topu Sıcili Tozogo'nOn mOşıcrck rehin
tescili ile ilgili 32. maddesinin uygulama alanı bulma.�ı bi7,ee en uy-
gun çôzllm olacaktır.
4. Toplu Rehln için Aranan Şartlann Bulunmamasına Rağ-
men Toplu Rehnio Tescilinin Sonucu
Toplu rehin için gerekli şartlar bulunmamasına rağmen bir toplu
rehin tescili yapılmasi durumunda yapılan tescil yolsuz olacak ve il-
gili herkes yolsuz tescilin dtizeltilmesi davası açabilecektir.
58
Dava
iJe birlikte tescil hukuki durum ile uyumlu bale getirilecektir.
59
Diğer
bir ifade ile toplu rehin tescili birlikte rehoio başka bir türü olan ve
kurulması için kanunun özel bir şart aramadığı paylı rehin tesciline
çevrilecektir.
60
Bu dava rehin alacaklısına karşı açılmalı ve rehin yükü taşınmaz-
lar üzerinde TMK. 1n. 855 / f. 2 ve 3 uyarınca dağıtılmalıdır.
61
An-
cak, tescil düzeltilene kadar, tapudaki yolsuz tescile iyi niyetle güve-
nen kişilerin bak kazanımlan korunacaktır6
2
. Diğer bir ifade ile, yol-
suz olarak kurulmuş toplu rebjnle güvence altına alınmış olan alacağı
iyi niyetle tenllik alan kişiye karşı, tescilin yolsuz olduğu iddiasında
bulunulamayacakhr.
63
s. Kuntolp, Aynı Alacak İçin Birden Çok Taşınmann Rehni, s:277; Leema.nn;
achenrecht Ti,, Art. 798, Nr:58. s:700; Bemhard Trauffer / Cbrisıina Scbmid •
Tschirren. Basler Kommenıar - Zlvllgcsetzbuch il, Art. 798, Nr:2l; Altay /
Esk.iocak, age., s:53.
',:, Bemhard Trauffer / Chıistina Schmid - Tschirrcn, Basler Komrocntar - Zlvil-
0
gesetzbucb rı.Art. 798, Nr:21.
' Dürr, Zürcber Kommentar, Art. 793, N. JO.
.ı Bernha.rd Trauffcr / Chrisıina Schmid - Tschirren, Basler Kommentar - Zlvil-
gesettbucb 11, Art. 798, Nr:21.
� Leemann. Sachenrecht il, Art. 798, Nr:58; Kuutalp, Aynı Alacak için Birden
Çok Taşınmazın Rehni, s:277; Alıay / Esk:iooak, age., s:53.
u Kuntı.ılp, Aynı Alacıık için Birden Çok1'aşınmııı.ın Rehnl, s:277.
°
il. Pı VLI REtıl
A. GENEL OLARAK
Birden fazla taşınmaz aynı borca teminat olarnk rehin verilmek
isteniyor ve toplu rehin kurulması için gerekli şartlar bulunmuyor ise
rehin yükünün taşınmazlar arasında bölünmesi gerekmektcdir.
64
Ru
durumda bölünen sadece rehin yiiküdür, alacak değildir.9 Tnşıımııız1111-ıyrıwt tııkdiri, SÖL kııııı��u rdıııiıı hir ipotekli bı>rÇ
scn�lı olıııusı dunııııuııı.lt TMK. m. ıNıı I f. l, inıı sımci.li ohıııısı durıınıuHdll ıso
l'MK. ııı. 904 ı f. l ııyıınncn tııpu idnrıısiııc-c yııpılmnl- &11ıı111dııykl'ıı. ipotek 1llıı
�ıınuncıı hu lllr bir 1-ıylllcl takıllı,iııpılııııısı 1oı,ınl11hığ11 bıılunııııınıııktRt, 25 nispetinde ııyg,,/nmr ... " denilerek, tapuda taşınma-
nrı değerinin vergi kıymetinden doha dUşOk gösterilmesi veya beyan
edilen taşınmaz değerinin gerçeği yansıtmaması durumunda, bunun
yspıınmının tc olacağı düzenlenmiştir. Harçlar Kanunu'ndaki bu
dc�işiklilder göz önünde tutulduğunda, taşınmazların tapudaki değer•
terinin, asgari vergi kıymetlerini yansıtacağı/yansıtmak zorunda ol-
duğu sonucu çıkmaktadır. Bu nedenle rebin yükünün nasıl dağıtıla-
cağının taraflarca belirlenmemesi durumunda, bu yükün tapu idare-
since, taşınmazlann tapuda belirtilmiş olan değerleri Uzerinden ya-
pılmas1 sonucunda hakkaniyete uymayan bir dağıltmın ortaya çıkma-
sı ihtimali azalmaktadır.
Taraflann rehin yükü dağıtımı konusunda anlaşarnamalan ve tapu
idaresince de bu dağ1tunın yapılamadığı durumlarda. ilgililer mah-
kemeye başvurarak rehintükü dağıtmunın mahkemece karara bağ-
lanmasını talep edebilirlers.
C. PAYLI REHİ"N DURUMUNDA TAPU siciLiNDE TA-
ŞINMAZLAR ARASINDAKİ BAĞLANTININ KURUL-
MASI GEREKLiLİĞİ
Paylı rehnin tescilinin düzenlendiği, TST.m. 32 / f. l / b. c'd�,
ıoplu rehinden farklı olarak, paylı rchnin tescili durumunda, rehın
yükü ile yüklenen taşınmazlar arasında bir bağlantının kurulması ge-
rekliliğinin düzenlenmediği görübnektedir. Ancak TMK. m. 873 / f.
3'de aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehneclilmesi durumun-
da, rehnin paraya çevrilmesi isteminin, taşınınaılann tamamı hak-
kında yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Bu büküm göz önün-
de tutulduğunda, üzerlerinde paylı rehin kurulmuş olan taşınmazlar
arasında bir bağlantı kurulması gerektiği çok açıktır. Özellikle alaca-
ğın bir üçüncü kişiye devredilmesi durumunda, yeni alacaklının ala-
cağını teminat altına alan taşınmazlan bilmesi gerelcrnektedir.
76
Bu
nedenle her ne kadar ilgili tüzük maddesinde bu yönde bir düzenleme
ıs Leemann, Sachcnrecht il Art. 798, Nr:55; Benıhard Trauffer / Christina Schmid
• Tschirren. Basler Kommcntar - Zivllgesetzbuch il, Art. 798, Nr:19; Dürr,
ZOrcher Kommentar, Art. 798, N. IS1; Knrahacıogıu / Doğmsöz / Altın, age.,
s:112.
Kurşat, agm., s:402-403. ·�
,ılnı! "ıt,1 l':l'lı rdııııll· 'IU,111ı:ıtıııııııulurııı 1111111 lıll'ılı ıuyhılı�,, nrıı
• ınıhı hıı h:ı�lnntınm l.ııııılınııı,ı )1'fltııJ� olıwıılı.ııı
111. MtJtl"'ı.t 1 �IN�lı7.IN u()t.0Nl11ı:sı SONIJ('IJ
oı., ŞAN nlıu.lıI. ,;/ı;ii1iinde �ıruları111 Jaırıırlur" diyerek buna ccvnz ver-
mcktcdır. Burada a�ıl olun rçhııin oluşıurduğu teminat kuvvctinın
azalmamasıdır ı,
Bu duruma birlikte rehin pcrspektılindcn bakıldığım.la akla gelen
soru. malikin terk ettiği ıaşınrnaz.lıırın bazılarının üzerinde aynı ala-
cağı tcmınaı altına alan ancak farklı derecelere le$cİI cdilmış paylı
rehinler bulunurken, diğerlerinin Uzerınde ise, başka alacakları temi-
nat altına alan farklı rehııı yüklerinin bulunması durumunda, bu rc-
hınlerin yeni taşınmaza nasıl gcçırıleccğidir.
2
cıÖrneğin, malikin terk
ettiği (a) ıuşınma21 üzerinde bir alacağın yarısını teminat altına alan
1. derecede bir (a1) rehni. malikin terk etlıği (b) taşınmazı O.Zerinde
ise başka bir alacag.ı tenıinat altına alan gene ı. dereceye tescil edil-
miş (bl) rehni ve gene b taşınmazı üzerinde (al )"in teminat alıma al-
dığı alacağın diğer yansını teminat allına alan ve 2. dereceye tescil
edilmiş (b2) rehni bulunması durumunda, bu rebtn yüklerinin yeni
taşınmaz üzerine nasıl geçirileceği soru işareti yaratmaktadır. Bu du-
rumda, birinci derecede ki (al) ve (bl) rehinlerinin, derecelerin tahsis
sırası esas alınarak, gene birinci dereceye
30
, (al) ile aynJ alacağı pay-
lı rehın şeklinde teminat altına alan (b2) rehninin ise ikinci dereceye
tescil edilmesi, rehin alacaklılarmın zarara uğramasını önleyecektir.
Bu çözümün benımsenmesi durumunda. aynı taşınmaz üzerinde.
ancak farklı derecelerde, aynı alacağı paylı rehın şeklinde teıninal' al�
tına alan bir birlikte rehin kunılmuş olacaktır. Her ne kadar. Meikllycı ılııııııııuııdıı luk)hlrı ıpıııllııırı,
l>tl-.tlıııı 111111110"'"" yııl ııı;ıııı, 11,ııı hlı yupıırıııı ıılıluAunu'' ve hıı ncılcıı,
i,L,k,ıyı•ı ,hırıııııııııdıı, tııkılıııı ıpııılı ycrlııc,
