İMAR HUKUKUNDA İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİ SUBDIVISION AND JOINING PROCEEDINGS IN ZONING LAW Ahmet Talha TETİK * Özet: Çalışmamızda ilk olarak ifraz ve tevhit kavramlarının ta- nımına yer verilmiş; ardından kavramların imar hukuku tarihimizdeki gelişimi ve hukuki nitelikleri incelenmiştir. Öğretide ifraz ve tevhit kavramlarının, arsa ve arazi düzenlemesi konusunu kapsar şekilde de kullanıldığı görülmektedir. Nitekim arsa ve arazi düzenlemesinde de parsellerin tevhidi (birleştirilmesi), ifrazı (ayrılması) ve yeniden dağıtımı söz konusudur. Ancak arsa ve arazi düzenlemesi çalışmamı- zın konusu kapsamına dahil edilmemiş; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenen isteğe bağlı (rızai) ifraz ve tevhit işlemleri esas olarak ele alınmıştır. İfraz ve tevhit işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için mevzuat- ta birtakım şartlar öngörülmüştür. Söz konusu şartlar çalışmamızda planlı ve plansız alanlarda olmak üzere iki başlık altında ele alınmış; daha sonraki başlıkta ise söz konusu şartların istisnalarına değinil- miştir. İfraz ve tevhit işlemlerinin şartları ve istisnaları, mevzuatta ayrıntılı bir biçimde düzenlendiğinden çalışmamızda yoğun bir şe- kilde mevzuat hükümlerinden ve ilgili içtihatlardan faydalanılmıştır. İfraz ve tevhit işlemleri birer idari işlemdir. Bu nedenle her idari işlem gibi beş unsuru bakımından da hukuka uygun olmak durumundadır. Çalışmamızda son olarak ifraz ve tevhit işlemlerinin unsurları ve bu unsurlardaki muhtemel hukuka aykırılıklar ele alınmıştır. Anahtar Kelimeler: İmar Hukuku, İmar Planı Uygulama Araçla- rı, İfraz ve Tevhit Ayırma ve Birleştirme, Parselasyon Abstract: In our study, firstly, the definitions of the concepts of subdivision and joining are given; Then, the development and legal characteristics of the concepts in our history of zoning law are exa- mined. It is seen that the concepts of subdivision and joining are also used in the doctrine in a way that covers the subject of land and land arrangement. As a matter of fact, in the arrangement of land and domain, the consolidation (merging), subdivision (separation) and redistribution of parcels are in question. However, land and domain arrangements were not included in the scope of our study; optional (consensual) subdivision and joining transactions regulated in Artic- les 15 and 16 of the Zoning Law No. 3194 are handled as a basis. * Arş. - mettalhatetik@gmail.com, ORCID: 0000-0003-1894-9065, Makalenin Gönderim Tarihi: 15.07.2021, Kabul Tarihi: 15.07.2021 126Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri Certain conditions are stipulated in the legislation for the re- alization of subdivision and joining. These conditions are discussed in our study under two headings as planned and unplanned areas; In the next chapter, the exceptions to these conditions are mentio- ned. Since the conditions and exceptions of subdivision and joining proceedings are regulated in detail in the legislation, the provisions of the legislation and related jurisprudence have extensively been used in our study. Subdivision and joining proceedings are admi- nistrative acts. For this reason, like every administrative act, it must comply with the law in terms of its five elements. Finally, in our study, the elements of subdivision and joining proceedings and the possible illegalities in these elements are discussed. Keywords: Zoning Law, Zoning Plan Implementation Tools, Subdivision and Joining Separation and Merger, Parcellation GİRİŞ İmar planları genel olarak, toplumun sosyal ve kültürel ihtiyaçla- rının karşılanması, sağlığının korunması ve güvenliğini temin amacıy- la düzenlenir. Çoğu zaman imar planlarının tamamlanmasıyla birlikte bu amaçların gerçekleştiği ve işin en zor kısmının aşıldığı düşünülür. Ancak imar planlarının yapımı kadar uygulanması, diğer bir ifadey- le mekâna yansıtılması da önem arz etmektedir. Bu konuda bir adım daha ileri gidilerek imar planlarının uygulanması aşamasının, sürecin en zor kısmı olduğu dahi ileri sürülebilir. İmar mevzuatımıza göre imar planlarının, temelde üç yöntemle uygulandığı görülmektedir. Bunlar ifraz-tevhit, kamulaştırma ile arsa ve arazi düzenlemesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Bunlardan uygu- lama geçmişi en eski olanının kamulaştırma olduğu söylenebilir. Gü- nümüzde ise imar planlarını esas uygulama aracı arsa ve arazi düzen- lemesidir. İfraz ve tevhit kavramı, arsa ve arazi düzenlemesi konusunu kap- sar şekilde de kullanılmaktadır. Zira arsa ve arazi düzenlemesinde de parsellerin tevhidi (birleştirilmesi), ifrazı (ayrılması) ve yeniden dağı- tımı söz konusudur. Nitekim 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilk halinde üçüncü bölüm başlığı “İfraz ve Tevhid İşleri” olarak düzenlenmiştir. Üçüncü bölüm başlığı altında 15. ve 16. maddelerde ifraz ve tevhit (rızai ifraz), 18. maddede ise arazi ve arsa düzenlemesi (cebri ifraz) konuları hükme bağlanmıştır. İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddele- rinde düzenlenen ifraz ve tevhit yöntemi isteğe bağlıyken; 18. madde- de düzenlenen arsa ve arazi düzenlemesi yöntemi ilgililerin isteğine 127TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK bağlı değildir. Çalışmamızda temel olarak İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenen isteğe bağlı (rızai) ifraz ve tevhit konusu ele alınacaktır. Bu nedenle arsa ve arazi düzenlemesi konusuna yalnızca yeri geldikçe değinilecektir. Ayrıca ifraz ve tevhit kavramları, isteğe bağlı (rızai) ifraz ve tevhit işlemlerini ifade etmek için kullanılacaktır. Mevzuatta bazen “tevhid”, bazen de “tevhit” kelimesinin kulla- nıldığı görülmektedir. Hatta 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. mad- desinin başlığında “tevhid”, madde metninde “tevhit”, 16. maddede ise tekrar “tevhid” ifadesi kullanılmaktadır. Söz konusu farklılıkların nedeninin, çeşitli tarihlerde yapılan kanun değişiklikleri olduğu ifa- de edilebilir. Ancak 5543 sayılı İskân Kanunu’na 2017 yılında eklenen ek 2. madde hükmü gibi bazı kanun maddelerinde de “tevhid” keli- mesinin kullanımına devam edildiği görülmektedir. Netice itibariyle mevzuatımızda söz konusu kelimenin yazılışına dair yeknesaklık bu- lunmamaktadır. Türk Dil Kurumu’nun güncel sözlüğünde 1 “tevhid” kelimesine yer verilmediğinden dolayı çalışmamızda, “tevhit” kelime- sinin kullanılması tercih edilmiştir. Çalışmamızda ilk olarak ifraz ve tevhit kavramlarının tanımı, tari- hi gelişimi ve hukuki niteliği üzerinde durulacaktır. Bu kısımda kav- ramların tanımlarına yer verildikten sonra ifraz ve tevhit konusunun daha iyi anlaşılabilmesi adına 19. yüzyılda Osmanlı Devleti’nde ya- şanan şehirleşme alanındaki değişimlerden itibaren günümüze kadar konunun tarihi geçmişi ele alınacaktır. Zira kavramların mahiyetinin daha iyi anlaşılabilmesi için imar hukuku tarihimizde yapılan düzen- lemeler ve yaşanan gelişmelere ilişkin geçmişin de incelenmesi gere- kecektir. Bu nedenle tarihi gelişim başlığı altında şehirleşme ve planla- maya ilişkin de tarihi olaylara yeri geldiğince değinilecektir. Daha sonra farklı durumlara göre ifraz ve tevhit çeşitleri ele alı- nacak ve ardından planlı ve plansız alanlarda olmak üzere iki ayrı alt başlık dahilinde ifraz ve tevhide ilişkin şartlar incelenecektir. Bu ko- nuda 10 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır. Şartların ince- lenmesinin ardından ise mevzuatta birtakım ek şartların ya da genel şartlardan muafiyetin öngörüldüğü özel durumların üzerinde durula- 1 Bkz. www.sozluk.gov.tr, e.t. 05.11.2020. 128Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri caktır. İfraz ve tevhit şartları ile özel durumlar başlıklarında çok faz- la teknik ayrıntıya girilmemeye özen gösterilecektir. Ancak konunun anlaşılması için önem arz eden kavramların tanımlarına dipnotlarda yer verilecektir. İfraz ve tevhit işlemleri nihayetinde birer idari işlemdir. Her ida- ri işlem gibi yetki, biçim, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden hukuka uygun olmak zorundadır. Bu nedenle çalışmamızın son ana başlığı altında, ifraz ve tevhit işlemlerinin unsurları ele alınacaktır. İş- lemin unsurları konusunun, hukuki nitelik konusunun ardından ele alınması gerektiği ya da çalışmanın sonunda yer almaması gerektiği ifade edilebilir. Ancak bu başlık altında verilen örneklerin daha kolay anlaşılabilmesi adına ifraz ve tevhit işlemlerinin unsurları konusunun, çalışmamızın son kısmında ele alınması tercih edilmiştir. I. T A. TANIM Geçmişten günümüze imar planlarının uygulanması için temelde, kamulaştırma, ifraz-tevhit ile arazi ve arsa düzenlemesi yöntemleri kullanılmaktadır. 2 İmar planlarının uygulanmasında kamulaştırma ile arsa ve arazi düzenlemesi isteğe bağlı olmayan (cebri) yöntemler olarak karşımıza çıkmaktayken ifraz ve tevhit ise isteğe bağlı (rızai) bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. 3 İfraz ve tevhit konusu, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerinde düzenlenmektedir. Ancak kanunda ifraz ve tevhide ilişkin herhangi bir tanımlamaya yer verilmediği görülmektedir. İfraz, genel anlamda bir taşınmazın birden fazla parsele bölünme- si anlamına gelmektedir. 4 Benzer şekilde ifrazın, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5 4. maddesinde, “bir parselin bölünerek ayrılması işle- mi”; Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2019/13 sayılı genelgesin- 2 Şevkiye Şence Türk/Yücel Ünal, “Arazi ve Arsa Düzenlemesi Metoduna İlişkin Olumsuz Önyargı”, itüdergisi/a (Mimarlık, Planlama, Tasarım), C. 2, S.1, Y. 2003, s. 112; Halil Kalabalık, İmar Hukuku Dersleri, 9. Baskı, Ankara, 2019, s. 412; Ayşe- gül Çoban Atik, Kamulaştırmada Yargısal Denetim, Ankara, 2014, s. 143. 3 Ferruh Yıldız, İmar Bilgisi, 12. Basım, Ankara, 2020, s. 171. 4 Kemal 2006, s. 143; TODAİE, Belediye İmar İşleri El Kitabı, Ankara, 2002, s. 243. 5 RGT. 03.07.2017, RGS. 30113. 129TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK de 6 ise “parselin iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi işlemi” olarak tanımlandığı görülmektedir. Daha teknik bir ifadeyle ifraz, ilgilisinin talebiyle bir parselin birden fazla parçaya ayrılıp, yetkili idari merci ta- rafından onaylanarak, oluşan her bir parselin farklı bir numara ile ayrı tapu kütüğü sayfalarına tescil edilmesi işlemi olarak tanımlanabilir. 7 Öğretide ifraz yerine “ayırma” 8 ya da “yer bölümleme” 9 kavramları da kullanılmaktadır. İmar hukukunda tevhit, genel olarak birden fazla parselin birleşti- rilerek tek parsel haline getirilmesi anlamına gelmektedir. 10 Tevhidin, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde, “parsellerin bir- leştirilme işlemi”; Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün 2019/13 sayılı genelgesinde 11 ise “birbirine bitişik birden çok parselin bir parsel hali- ne dönüştürülmesi işlemi” olarak tanımlandığı görülmektedir. Geniş şekilde ise tevhit, birbirine komşu olan birden fazla parselin, birleşti- rilip tek parsel haline getirilerek, yetkili idari merci kararı neticesinde farklı bir parsel numarası altında, ayrı bir tapu kütüğü sayfasına tescil edilmesi işlemi olarak tanımlanabilir. 12 Uygulamada tevhit yerine “bir- leştirme” ifadesi de kullanılmaktadır. 13 B. TARİHİ GELİŞİM Türkiye’deki şehir planlaması ve uygulama deneyimini anlayabil- mek adına öncelikle Osmanlı Devleti’nin şehircilik adına, 19. yüzyılda nasıl bir değişim geçirdiğini incelemek faydalı olacaktır. 6 https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/2019_13_nolu_ge- nelge.pdf, e.t. 01.10.2020. 7 Hüseyin Koçak, Tapu-Fen İşlemleri, Ankara, 2020, s. 31; Çelik, s. 144; Kalabalık, s. 381; Muhittin Abacıoğlu/Ali Abacıoğlu, Açıklamalı-İçtihatlı İmar Kanunu Mev- zuatı ve Uygulaması, 11. Baskı, Ankara, 2016, s. 247. 8 Yücel Haftası Konferansları (29-30 Mayıs 1986) Trabzon, İmar Planlama Mevzuatı ve Uygulaması, Ankara, 1987, s. 23; Koçak, s. 31; Çelik, s. 144; Şükrü Özel, “Kent Planlamasında Tapu ve Kadastronun Rolü”, XIV. İskan ve Şehircilik Haftası Kon- feransları (29-30 Mayıs 1986) Trabzon, İmar Planlama Mevzuatı ve Uygulaması, Ankara, 1987, s. 55; Yasin Sezer/Recep Emre Kalkan/Mustafa Şahin, İmar Huku- ku Dersleri, 3. Baskı, Ankara, 2018, s. 97. 9 Ruşen - yutlarıyla), 3. Baskı, Ankara, 2019, s. 108. 10 Koçak, s. 253; Çelik, s. 160. 11 https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/2019_13_nolu_ge- nelge.pdf, e.t. 01.10.2020. 12 Koçak, s. 253; Kalabalık, s. 382. 13 Özel, s. 55. 130Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri 1. Cumhuriyet Öncesi Dönem 19. yüzyılda, Osmanlı Devleti’ndeki ekonomik ve toplumsal ya- pının değişmeye başlamasıyla birlikte kent yapısında da önemli de- ğişiklikler yaşanmaya başlamıştı. 14 Ticaretin kervanlarla yürütüldüğü dönemde han ve kervansarayların gördüğü fonksiyonu, artık otel, is- tasyon, lokanta ve antrepo gibi kurumlar görmeye başladı. İktisadi ge- lişmelere paralel olarak bankaların ortaya çıkması ve bürokrasinin ge- lişmesiyle birlikte, söz konusu kurumlar için yeterli büyüklükte bina ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Ayrıca tramvay ve banliyö treni gibi toplu taşıma araçlarının gelişmesiyle, sokak ve yolların genişletilmesi ve dü- zenlenmesi de zorunluluk arz etmeye başladı. 15 Örneğin Avrupa’nın ilk metrolarından kabul edilen “Tünel”, 1869 yılında İstanbul’da işlet- meye açılmıştır. 16 Osmanlıdaki konut yapısının çoğunlukla ahşap olmasına bağlı olarak meydana gelen büyük yangınlar ve toprak kayıpları nedeniyle yaşanan göçler de kent yapısının değişmesinde zikredilebilecek diğer büyük etmenler arasındadır. 17 Batılılaşma çalışmaları ile iktisadi ve teknolojik etmenlerin neden olduğu kent yapısında yaşanan köklü de- ğişimlerin, planlama ihtiyacına da beraberinde getirdiği söylenebilir. 18 Öncesinde küçük çaplı mevzi imar planları yapılmış olsa da İstanbul’un ilk önemli imar planının Moltke tarafından yapıldığı ifa- de edilmektedir. 19 Çizimi 1842 yılında tamamlanan ve şehrin mevcut durumunu gösteren harita üzerinde aynı zamanda imar kararları da 14 İlhan Planlaması, Der. Tamer Gök, Ankara, 1980, s. 31. 15 Mehmet Bengü Uluengin/Ömer Turan, “İmparatorluğun İhtişam Arayışından Cumhuriyet’in Radikal Modernleşme Projesine: Türkiye’de Kentsel Planlamanın İlk Yüz Yılı”, Türkiye Araştırmaları Literatür Dergisi, C. 3, S. 6, Y. 2005, s. 373-374; Tekeli, s. 32. 16 Serim - şim ve Nedenleri, Ankara, 1982, s. 51. 17 Sibel - zenlenmesi”, Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dergisi, C. 36, S. 1, Y. 2019, s. 251; Tekeli, s. 34. 18 Ebubekir Özden, İmar Hukuku’nda İfraz ve Tevhid İşleri, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2004, s. 4; Esra Orsan Şenöz/Nilgül Karadeniz, “Ankara Kenti Mekansal Planlama Sürecin- de Doğal Bir Alanın Dönüşümü: İmrahor Vadisi Örneği”, Peyzaj Araştırmaları ve Uygulamaları Dergisi, Y. 2019, S. 2, s. 2. 19 Uluengin/Turan, s. 360. 131TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK bulunmaktadır. Yeni yapılacak binaların kagir olması, ahşap bina ya- pımına müsaade edilmemesi, belirli genişliğin altında yol yapılmama- sı ve çıkmaz sokak oluşturulmaması gibi kurallar ihtiva etmesinden dolayı söz konusu imar kararlarının, daha çok yangınla mücadele amaçlı olduğu söylenebilir. 20 Moltke planının en önemli etkisinin ise Osmanlı devletinin ilk imar mevzuatı kabul edilen 1848 tarihli Ebniye Nizamnamesi’ne 21 öncülük etmesi olduğu ifade edilmektedir. 22 1854 yılına gelindiğinde ise İstanbul’un imarı, temizliği, yolların genişletilmesi gibi görevler için İstanbul Şehremaneti kuruldu. 23 Şeh- remanetin kurulmasının ardından İstanbul on dört belediye dairesine ayrıldı. 24 Pera (Beyoğlu) ve Galata altıncı daireyi oluşturuyordu. 1857 yılında tüm dairelerin kurulması imkânı bulunmadığından dolayı uy- gulamaya altıncı dairenin kurulmasıyla başlandı. 25 Altıncı daire diğer belediyelere örnek olacak birçok faaliyette bulundu. Bölgenin kadast- ro haritası yapıldı. Yollar genişletilerek kaldırımlar taşla kaplandı. So- kaklara isim verme ve sokakları aydınlatma çalışmaları başladı. Kentin diğer bölgelerinde ise büyük yangınların ardından mevzi imar planları yapılmaya başlandı. 26 Örneğin 1854 yılında 740 evin yan- masına neden olan Aksaray yangınından sonra bu bölgenin planlama- sının, Luigi adında İtalyan bir mühendise yaptırıldığı ifade edilmekte- dir. 27 1864 yılında 2910 evi tahrip eden Hocapaşa yangınının ardından ise bu alanın düzenlenmesi amacıyla bir tür imar komisyonu niteli- ğinde kabul edilebilecek “Islahat-ı Turuk Komisyonu” kurulmuştur. 28 Komisyonun görevleri arasında yolların genişletilmesi, düzeltilmesi, divan yolunun açılması ve evlerin ahşap yerine kagir biçiminde yapıl- ması gibi konular vardı. 29 20 Tekeli, s. 37. 21 1848 XXXIV vd. 22 Tekeli, s. 38; Özden, s. 5. 23 Sıddık Tekeli, s. 39. 24 Onar, s. 560; Tekeli, s. 40. 25 Şevki - leriyle Karşılaştırılması”, Takvim-i Vekayi, C. 7, S. 1, Y. 2019, s. 39; Osman Ergin, Türkiye’de Şehirciliğin Tarihi İnkişafı, İstanbul, 1936, s. 124-125. 26 Tekeli, s. 40; Önver, s. 50 vd. 27 Gürses Söğüt, s. 252. 28 Uluengin/Turan, s. 367; Denel, s. 16. 29 Denel, s. 17. 132Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri Daha sonrasında ise 1848 tarihli Ebniye Nizamnamesi kaldırılarak yerine 1864 tarihli Turuk ve Ebniye Nizamnamesi çıkarıldı. 30 Bu ni- zamnamenin 1848 Ebniye Nizamnamesi gibi yalnızca İstanbul’da de- ğil tüm ülkede uygulanması öngörülmüştür. 31 Harita çizilmesi, kamu- laştırma, parselleme, yol genişliği ve bina yüksekliğine ilişkin çeşitli hükümler ihtiva etmekteydi. Yanmış alanların imara açılmasına dair 12. madde hükümlerinin, günümüz parselasyon planları ile yakın kıs- taslar içerdiği görülmektedir 32 . Söz konusu madde ile harita çizilmesi ile paylaştırılacak arsalar mümkün mertebe murabba (kare) veyahut mustatilü’ş-şekl (dikdörtgen) olarak, sokak yüzlerinin eski arsaların satıh ve yüzlerine orantılı olması hükme bağlanmıştır. Ayrıca malik- lere eski arsasının fevaid (faydaları) ve muhassenatına (güzelliklerine) göre yer tahsis edilmesi öngörülmüştür. 1882 yılında çıkarılan Ebniye Kanunu, 33 Osmanlı Devleti’nin ilk imar kanunu olarak kabul edilmektedir. 34 Kanun hükümlerine göre belediyelerin, açılacak sokak ve yol çevrelerinin haritalarını yapmaları gerekiyordu. Yolların genişletilmesi esnasında ihtiyaç duyulan yerin, yolun iki tarafındaki üzerinde bina bulunmayan arsalardan yarı ya- rıya bedelsiz olarak alınması öngörülmüştü (m. 8). Bir tarafında bina bulunan ancak diğer tarafında bina bulunmayan sokaklarda ise bina bulunan tarafta yapılacak kesinti, binanın yenilenmesi ya da tekrar inşası sırasında yapılacaktı. Ancak her halükârda yol için yapılacak kesintiler, arsanın derinliği itibariyle 1/4’ini geçerse, geçtiği kısmın bedeli İstimlak Kanunu hükümleri çerçevesinde belediye tarafından maliklere ödenecekti. Ebniye Kanunu’nun bu hükmü ile bedelsiz ke- sinti yapılacak miktarın %25 ile sınırlandığı görülmektedir. 35 Ayrıca ham arazi ve bostan gibi yerleri mahalle oluşturmak için ifraz etmek isteyen kişilerin arazide bir okul ve karakol yerini bedel- 30 1864 vd. 31 M. kasabalarda mer’iyyül icra olacaktır”. 32 Ümit - ra, 2000, s. 16. 33 1882 Tertib, C. 6, Ankara, 1939, s. 1038 vd. 34 Melih ve Yargı Denetimi, Ankara, 2000, s. 2. 35 Kalabalık, s. 413. 133TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK siz olarak belediyeye terk etme zorunluluğu getirilmişti. 36 Arazi sa- hiplerinin öncelikle harita yaptırıp belediyeye vermesi gerektiği daha sonra belediye tarafından mahalle teşkiline mahzur görülmezse harita üzerinde sokaklar, karakol ve okul yerlerinin çizileceği hükme bağlan- mıştı. Günümüzdeki parselasyon planına benzetilebilecek söz konusu haritanın daha sonra Bab-ı Aliye sunulup; Şura-yı Devlet tarafından da incelenmesi öngörülmüştü. Bu şekilde boş arazilerin imara açılması padişahın iznine tabi kılınmıştı. 37 İmara açılan sahadaki maliklerin, la- ğım yaptırarak yol ve kaldırım masraflarına da katılımı öngörülmüştü (m. 16). 1882 tarihli Ebniye Kanunu’nun 18. maddesi 38 konumuz açısın- dan ayrı bir önem arz etmektedir. Zira söz konusu hükümde Kadıköy, Çamlıca ve Boğaziçi bölgesi ile sınırlı olmak üzere bağ ve bahçelerin bir dönümden az olmamak şartıyla ifraz edilerek üzerlerine köşk inşa edilmesine belirli şartlar dahilinde izin verilmiştir. Bunun için önce- likle bu bölgelerde bağ ve bahçelerini ifraz ederek üzerinde inşaat yapmak isteyenlerin, Şehremaneti Hendesehanesine başvurarak if- raz edilecek yerin iki nüsha haritasını çizdirmeleri şart koşulmuştur. Daha sonra gerekli harcın ödenmesi ve haritanın Şehremaneti Meclisi tarafından onaylanması öngörülmüştür. Onayın ardından ise ruhsat verilerek söz konusu haritanın Hendesehanede saklanması hükme bağlanmıştır. Söz konusu bölgeler dışındaki yerlerde ise ifraza ilişkin özel bir şart düzenlenmemiş olsa da harita onayı sırasında Dahiliye Nezaretinin uygun görüşünün arandığı ifade edilmektedir. 39 2. Cumhuriyet Dönemi Kurtuluş Savaşının ardından Türkiye’nin en önemli kent planla- ması sorunları, Başkent Ankara’nın kurulması ve savaş sırasında ya- 36 Türk/Ünal, s. 113. 37 Uluengin/Turan, s. 363. 38 “Kadıköy ve Çamlıca ve Boğaziçi taraflarında bağ ve bahçelerden birer dönüm- den dûn olmamak üzere bittefrik üzerlerine köşk inşası şeraiti âtiyyeye tevfikat caiz olacaktır. Şöyle ki bağ ve bahçalerin sahipleri Şehremaneti Hendesehanesi- ne müracaatla ifraz edeceği yerlerin hudut ve zıraını mübeyyin iki kıta haritasını tersim ettirerek harcını teslim ettikleri ve mezkûr harita hendesehaneyle şehre- maneti meclisinden tasdik olunduktan sonra icrai muamelesine ruhsat verilerek hendesehanede hıfz olunacaktır”. 39 Özcan, s. 18. 134Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri kılan Batı Anadolu kentlerinin yeniden planlanması olarak zikredil- mektedir. 40 Savaş sırasında yakılan alanların planlanmasında ise bazı mülki- yet sahiplerinin Anadolu’yu terk etmiş olması problemi ile karşı karşı- ya kalınmıştı. 41 Yaşanan savaşların ardından başlayan kitlesel göç ha- reketleri ve Lozan Mübadele Andlaşmasıyla yeni bir göç hareketinin daha başlamış olması, ortaya çıkan sorunlara çözüm getirilebilmesi adına 1923 yılında Mübadele ve İskan Bakanlığı’nın kurulmasına ne- den olmuştur. 42 Şehirciliğe ilişkin bu dönemin ana meselelerinden bir tanesinin de göç sorunu olduğu ifade edilebilir. 43 Cumhuriyet sonrası kent planlaması sorunlarından bir diğeri Başkent Ankara’nın imarı meselesidir. Ankara şehrinin imarına iliş- kin atılan önemli adımlardan ilki, İstanbul Şehremaneti modeli örnek alınarak 1924 yılında 417 sayılı Kanun ile Ankara Şehremaneti’nin kurulmasıdır. 44 1925 yılında ise 1882 tarihli Ebniye Kanunu’nun bazı maddelerini değiştiren 642 sayılı Kanun çıkarılmıştır. 45 Bu kanun hü- kümleri 150’den fazla binanın yandığı alanlarda belediyelere önemli yetkiler vermekteydi. Söz konusu alanlarda belediyeler yeni planlar hazırlayacak ve bu alanlar tarla vasfında kabul edilecekti. 46 Alandaki maliklerin arsasının değerini ise kurulacak bir komisyon tespit edecek- ti. Tespit edilen değerin karşılığı, bono olarak arsa sahiplerine verile- cekti. Yeni plana göre oluşturulan arsalar açık arttırma ile satışa çıka- rılacaktı. Bono sahipleri arsalarının yeni değerini ödemekle bonolarını kullanabilecekti. 47 Ayrıca plan ve hak sahiplerinin kesinleşmesinin ar- dından 15 gün içerisinde Şura-yı Devlet’e itiraz yolu öngörülmüştü. 48 40 Tekeli, s. 51. 41 Tekeli, s. 51. 42 Feral S. 3, s. 35; Özcan, s. 12-13. 43 Uluengin/Turan, s. 386. 44 Uluengin/Turan, s. 393; Cevat Geray, “Şehirciliğimiz ve Ankara”, Türkiye Mü- hendislik Haberleri, S. 49, Y. 2000/5, s. 10; Özcan, s. 12; Gönül Tankut, Bir Başken- tin İmarı (1929-1939), Ankara, 1993, s. 49. 45 Tekeli, s. 51; Özcan, s. 19. 46 Uluengin/Turan, s. 406. 47 Tekeli, s. 51; Özcan, s. 19. 48 Özcan, s. 20. 135TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Bu dönemde Ankara’nın imarına ilişkin atılan önemli adımlar- dan bir diğeri, 1925 yılında çıkarılan 583 sayılı Kanun kapsamında Yenişehir’in kurulacağı 4.000.000 metrekarelik alanın kamulaştırılması olarak ifade edilmektedir. 49 Ankara Şehremaneti’nin teknik ve mali yetersizliğinin anlaşılması üzerine imar çalışmalarını yürütmek ve şehir haritasını tamamlamak üzere 1928 yılında çıkarılan 1351 sayılı Ankara Şehir İmar Müdiriyeti Teşkilât ve Vezâifine Dâir Kanun 50 ile Ankara Şehri İmar Müdürlüğü kuruldu. 51 Söz konusu müdürlük Şehremanete değil Dahiliye vekaleti- ne bağlanmıştı. Müdürlüğün Ankara imar planı ve 5 yıllık imar prog- ramını hazırlama ya da hazırlatma görevi bulunmaktaydı. Ayrıca imar planlarını onaylama yetkisi Bakanlar Kurulu’na verilmişti. 52 Böylece imar hususunda yerel yönetimin yetkilerinin önemli bir kısmının mer- kezi idareye aktarıldığı görülmektedir. Ankara’nın imar planının yapılması için bir yarışma düzenlenmiş ve 1927 yılında bu yarışmayı, mimar Jansen kazanmıştır. 53 Jansen planı olarak da bilinen nazım imar planı, 1932 yılında Bakanlar Kurulu tara- fından onaylanmış; 54 beş yıllık program ise 1934 yılında uygulamaya konulmuştur. 55 1351 sayılı Ankara Şehir İmar Müdiriyeti Teşkilât ve Vezâifine Dâir Kanun’a 1930 yılında 1663 sayılı Kanun 56 ile eklenen hükümler, konumuz açısından önem arz etmektedir. Zira söz konusu hükümler ile Ankara Şehir İmar Müdürlüğü’ne imar sınırı içinde kalan alanlar- da, taşınmazları tevhit ve ifraz ederek münferit ya da hisseli olarak ye- niden dağıtma yetkisi verilmiştir. 57 Arsaların dağıtımı yapılırken, gü- 49 Tankut, s. 51; Tekeli, s. 55; Geray, s. 10; Özcan, s. 23. 50 RGT. 30.05.1928, RGS. 902. 51 Ergin, s. 133; Tekeli, s. 57-58; Özcan, s. 27. 52 Tekeli, s. 59. 53 Tankut, s. 78-79; Orsan Şenöz/Karadeniz, s. 2. 54 Fehmi ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 1, Y. 1981, s. 26; Sinan Burat, ““Yeşilyollarda Hareketle İstirahat”: Jansen Planlarında Başkentin Kentsel Yeşil Alan Tasarımları ve Bunların Uygulanma ve Değiştirilme Süreci (1932-1960)”, İdealkent Kent Araştırmaları Dergisi, S. 4, Y. 2011, s. 101. Yarışma süreci ve Jansen planı hakkında detaylı bilgi için bkz. Tankut, s. 66-82. 55 Tekeli, s. 59. 56 RGT. 02.06.1930, RGS. 1509. 57 Madde 136Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri nümüzdeki düzenleme ortaklık payına (DOP) benzer şekilde 58 %15’e kadar kesinti yapılabilmesi öngörülmüştür. 59 Ayrıca söz konusu dü- zenleme ile günümüzdeki hamur kuralına (arsa ve arazi düzenleme- sine) benzer bir yetkinin Ankara Şehri İmar Müdürlüğü’ne verildiği görülmektedir. 60 Ayrıca daha önce 1864 Turuk ve Ebniye Nizamname- si ile 1882 tarihli Ebniye Kanunu’nda da arsa ve arazi düzenlenmesine benzer hükümler mevcut olsa da ilk defa 1663 sayılı Kanun ile bu hü- kümlerin yangın yerleri dışında da uygulanabilmesi öngörülmüştür. 61 1933 yılına gelindiğinde 2290 sayılı Belediye Yapı ve Yollar Ka- nunu 62 yürürlüğe girmiştir. 2290 sayılı Kanun’un 6. maddesinde de hamur kuralına ilişkin benzer hükümlere yer verildiği görülmektedir. Arsaları ifraz ve tevhit ettikten sonra dağıtabilme yetkisinin, (kesinti yapılabilecek oran yine %15 sınırında tutulmakla birlikte) ilk defa An- kara dışında da uygulanabilme imkânı getirilmiştir. 63 Ayrıca arsaların ifrazı, tevhidi ve dağıtımını gösteren günümüzdeki parselasyon plan- larına benzerlik arz eden haritaların, uygulanabilmesi belediye encü- meninin onayına bağlanmıştır. 1956 yılında ise 6785 sayılı İmar Kanunu yürürlüğe girmiştir 64 . Kanun’un 60. maddesi ile 1882 yılında çıkarılan Ebniye Kanunu ve 2290 sayılı Belediye Yapı ve Yollar Kanunu da yürürlükten kaldırıl- mıştır. Ebniye Kanunu’nun imar hukuku tarihimiz açısından en uzun süre yürürlükte kalan kanun olduğu ifade edilebilir. musaddak ve kat’î plânın tatbiki için mevcut arsaları tevhit ve yeniden plânın icabatına ve arsa sahiplerinin istihkakına göre münferiden veya şayian arsa sahip- lerine tevzi etmeğe salâhiyettardır. İfraz ve tevzide arsaların hali hazır mesahai sathiyesi ve mevki ve şerefi ile yeni plâna göre iktisap edeceği mevki ve şeref esastır. Arsaların bu suretle tevhit ve tevziini gösteren haritanın tatbiki imar idare heyetinin tasdikına mütevakkıftır”. 58 Sezin ve Düzenleme Ortaklık Payı Uygulaması ile Karşılaştırılması””, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 26, S. 1, Y. 2018, s. 106-107. 59 Madde aynen muhafaza kabil olmadığı takdirde tevziat nihayet %15 e kadar noksan ile yapılabilir”. 60 Suat İptal ve İtiraz Yolları, 2. Baskı, Ankara, 2019, s. 44-45. 61 Ersoy, - rinden Arazi ve Arsa Düzenlemesinin İlgili Mevzuat Çerçevesinde İncelenmesi”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, C. 6, S. 11, Y. 2018, s. 222. 62 RGT. 21.06.1933, RGS. 2433. 63 Kalabalık, s. 413. 64 RGT. 17.07.1956, RGS. 9359. 137TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK İfraz ve tevhit konusu, 6785 sayılı İmar Kanunu’nun “İfraz ve Tev- hit İşleri” başlıklı üçüncü bölümünün, 37. ve devamındaki maddele- rinde düzenlenmiştir. Arsa ve arazi düzenlemesi hususu ise 42. mad- dede yer almış ve kesinti yapılabilecek oran %25’e çıkarılmıştır. Ancak Anayasa Mahkemesi, 1963 yılında 6785 sayılı Kanun’un 42. maddesini 1961 Anayasası’nın kamulaştırmayı düzenleyen 38. maddesine aykırı bularak iptal etmiştir. 65 Daha sonra 1972 yılında çıkarılan 1605 sayılı Kanun’la, 66 6785 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinde yer alan ha- mur kuralı yeniden düzenlenmiştir. Madde ile düzenlemeye tabi tu- tulan taşınmazlardan, %25 oranına kadar “düzenleme ortaklık payı” olarak kesinti yapılabileceği hükme bağlanmıştır. 6785 sayılı Kanun’un 38. maddesinde, imar sınırları dışında kalan arazilerin de belirli şartlar dahilinde ifraz edilmesine izin verilmektey- di. Ancak 1605 sayılı Kanun’un 3. maddesiyle 6785 sayılı Kanun’un 38. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece imar sınırı dışında kalan arazilerin ifraz edilme imkânı kalmamış; ifraz, yalnızca imar sınırları dahilinde bulunan alanlarda yapılabilir hale gelmiştir. 67 Günümüzde geçerliliğini sürdüren 3194 sayılı İmar Kanunu, 1985 yılında yürürlüğe girmiştir. 68 İfraz ve tevhit hususu, 6785 sayılı Kanun’da olduğu gibi “İfraz ve Tevhit İşleri” başlığı taşıyan üçüncü bölümde; “İfraz ve tevhid” başlıklı 15. ve “Tescil ve Şüyuun İzalesi” başlıklı 16. maddelerinde düzenlenmiştir. 15/4. maddedeki “İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez” hükmüyle doğrudan olmasa da dolaylı olarak imar sınırları dışında da taşınmazların ifraz edilmesine yeniden cevaz verilmiştir. 10 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanun 69 ile İmar Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu deği- şikliklerden birisi üçüncü bölüm başlığının “Arazi ve Arsa Düzenleme Esasları” olarak değiştirilmiş olmasıdır. Bu değişikliklerden konumuz açısından önem arz edenler, daha sonra ilgili başlık altında detaylı bir şekilde incelenecektir. 65 AYM, T. 22.11.1963, E. 1963/65, K. 1963/278, RGT. 14.01.1964, RGS. 11606. 66 RGT. 20.07.1972, RGS. 14251. 67 Sadık 382. 68 RGT. 09.05.1985, RGS. 18749. 69 RGT. 10.07.2019, RGS. 30827. 138Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri C. HUKUKİ NİTELİK İfraz ve tevhit işlemleri birer idari işlemdir. Zira idare tarafından tek taraflı ve kamu gücü ayrıcalıklarına dayalı olarak tesis edilirler. Netice itibariyle işlemin tamamlanabilmesi için ilgili idarenin kararı gerekliyse de ifraz ve tevhit işlemlerine ilişkin usul, kural olarak ilgili- lerin talebi üzerine başlamaktadır. Bu şekilde ilgilisinin talebi üzerine tesis edilen, diğer bir ifadeyle ilgilinin başvurusu neticesinde idare- yi işlem yapmaya sevk ettiği işlemler öğretide, “isteğe bağlı” 70 ya da “katılma işlemler” 71 olarak ifade edilmektedir. Bu nedenle idari işlemi meydana getiren iradenin, açıklanma sebebi bakımından ifraz ve tevhit işlemleri katılma işlem kategorisine dahildir. Her idari işlem gibi ifraz ve tevhit işlemleri de 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesinde zikredilen idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve mak- sat unsurları açısından hukuka uygun olmak zorundadır. 72 İfraz ve tevhit işlemlerinin konusu, belirli bir ya da birden fazla taşınmazdır. Bu nedenle ifraz ve tevhit işlemleri maddi açıdan birel işlemdir. Nitekim somut bir taşınmazın birden fazla parçaya ayrılması ya da birden fazla taşınmazın bir bütün haline getirilmesi işlemlerinin, soyut ve genel kurallar koyduğundan söz edilemez. Ayrıca ifraz ve tevhit işlemleri ile işleme konu taşınmazlar, işlemin kendisinin tespit ettiği hukuki duruma dahil olmaktadır. Diğer bir ifadeyle idari işlem, önceden belirlenen soyut kurallara göre tesis edilse de işlemin sonu- cu, taşınmazın yüz ölçümü gibi öznel durumuna göre değişiklik arz etmektedir. Bu açıdan da öznel (sübjektif) işlem oldukları ifade edile- bilir. 73 Açıklanan iradenin sayısı bakımından ise ifraz ve tevhit işlemleri, uygulamada belediye ya da il encümeni tarafından onaylandığından dolayı, kollektif işlem niteliği de taşımaktadır. Zira kurul niteliğinde olan belediye ya da il encümeni; müzakere neticesinde, aynı anda ve aynı yönde irade açıklanması suretiyle karar almaktadır. 70 Metin İdare Hukuku Dersleri, 6. Baskı, Ankara, 2018, s. 331. 71 Ramazan Yıldırım/Serkan Çınarlı, Türk İdare Hukuku Dersleri, C. II, Ankara, 2019, s. 74. 72 Kalabalık, s. 384. 73 Seyfettin Kara, Danıştay Kararları Işığında İmar Planı Değişikliği, Ankara, 2016, s. 53, dn. 89; Kalabalık, s. 384. 139TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK II. İ İfraz, ilgilisinin talep durumu açısından rızai, kazai ya da cebri ol- mak üzere üçe; 74 yeni adalar oluşup oluşmaması açısından ise basit if- raz (parselasyon niteliğinde olan) ve parselasyon niteliğinde olmayan ifraz olmak üzere ikiye ayrılabilir. 75 A. TALEP DURUMUNA GÖRE 1. Rızai İfraz ve Tevhit Arsa ya da arazi sahibinin kendi talebiyle (rızasıyla), taşınmazını mevzuata uygun şekilde birden fazla parçaya ayırması durumu rızai ifraz olarak adlandırılmaktadır. 76 Bu durumda ifraz, taşınmaz maliki- nin iradesi dahilindedir. Taşınmaz malikinin talebi ile süreç başlatılır. Kazai ya da cebri ifraz da olduğu gibi malikin iradesi dışında bir du- rum söz konusu değildir. Rızai ifraza konu edilecek taşınmazın müşterek mülkiyette bulun- ması durumunda, ortakların tamamının rızası gerekmektedir. 77 Zira rızai ifraz talebe bağlı ve malik iradesi dahilinde olduğundan dolayı ortaklardan bir kısmının iradesi hilafına bu yola başvurmak mümkün değildir. Rızai ifraz yoluna başvurulmasının birçok sebebi bulunmaktadır. Örneğin hisseli durumda bulunan bir taşınmaz, bölüşülüp müstakil hale getirilmek istenebilir. Bir diğer sebep, taşınmazın tamamı yerine bir kısmının satış ya da ipotek gibi hukuki muamelelere ya da farklı yatırımlara konu edilmek istenmesi olabilir. 78 Ayrıca arsa spekülasyo- nu yapmak amacıyla da rızai ifraz yoluna başvurulabilmektedir. 79 2. Kazai İfraz ve Tevhit Kazai ifraz, genel olarak mahkeme kararı ile bir taşınmazın bir- den fazla parçaya bölünmesidir. Uygulamada hükmen ifraz olarak da 74 Artukmaç, s. 308; Kalabalık, s. 382; Abacıoğlu/Abacıoğlu, s. 247. 75 Kalabalık, s. 382; Özden, s. 34; Çelik, s. 144. 76 Artukmaç, s. 308; Kalabalık, s. 382. 77 Özden, s. 35; Kalabalık, s. 382. 78 Çelik, s. 143. 79 Artukmaç, s. 308; Kalabalık, s. 382. 140Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri ifade edilmektedir. Taşınmazın birden fazla kişiye ait (şüyulu) olması durumunda her bir ortak diğerinden bağımsız şekilde taşınmazın ifra- zını mahkemeden talep edebilir. 80 Bu durumda diğer ortakların talebi olmamasına rağmen, onların iradesi hilafına taşınmazın ayrılması söz konusu olabilir. Tüm ortakların mutabakat sağlayamamalarından do- layı rızai ifraz yoluna başvurulamaması durumunda, ortaklardan her biri mahkemeye başvurarak taşınmazın ifrazını talep edebilecektir. 81 3. Cebri İfraz ve Tevhit Cebri ifraz, taşınmaz maliklerinin rızası aranmadan düzenleme sahasındaki arazi ya da arsaların birleştirilip, imar planına uygun ada ve parsellere ayrıldıktan sonra hak sahiplerine dağıtılarak re’sen tescil işlemlerinin yapılması olarak tanımlanabilir. 82 Cebri ifraz, İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir. Bu işlemin temel amacı imar planına uygun bir şekilde inşaata elverişli imar parseli elde edil- mesidir. 83 Arsa ve arazi düzenlemesi, “hamur kuralı”, “parselleme”, “tarla kuralı” ya da “18 uygulaması” olarak da adlandırılmaktadır. 84 Rızai ifrazı, cebri ifrazdan ayıran en önemli fark, maliklerin isteği- dir. Rızai ifraz, maliklerin isteği doğrultusunda yapılan bir işlemken; cebri ifraz zorunlu olarak, maliklerin istekleri dışında yapılan bir iş- lemdir. İfraz ve tevhit kavramı genel anlamda cebri ifrazı da kapsayacak şekilde kullanılmaktadır. Nitekim 7181 sayılı Kanun değişikliğinden önce İmar Kanunu’nun üçüncü bölümünün başlığı “İfraz ve Tevhid İşleri” idi. Burada da ifraz ve tevhid ifadesi, idarenin taşınmazların ay- rılması ve birleştirilmesine ilişkin tüm yetkilerini kapsar şekilde kulla- nılmaktaydı. 85 Zira üçüncü bölümde 15-20. maddeler düzenlenmekte, 15. madde başlığı “İfraz ve Tevhid”, 18. madde başlığı ise “Arazi ve 80 Kalabalık, s. 383. 81 Özden, s. 35. 82 Kalabalık, s. 383. 83 Artukmaç, s. 310-311. 84 Erdal Tür- kiye Barolar Birliği Dergisi, S. 70, Y. 2007, s. 263; Tahir Muratoğlu, Teşkilat, Planlama ve Uygulama Boyutlarıyla İmar Hukuku, Ankara, 2019, s. 225; Aydın Gülan, Türk İmar Hukuku’nda “Hamur Kuralı” Uygulaması (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi Uygulamasına İlişkin Teorik Bir Yaklaşım), İstanbul, 2000, Basılmamış Doçentlik Çalışması, s. 4-5. 85 Özden, s. 33. 141TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Arsa Düzenlemesi” şeklindeydi. Diğer bir ifadeyle “İfraz ve Tevhid İşleri” başlıklı üçüncü bölümde, hem rızai ifraz (m. 15-16) hem de cebri ifraz (m. 18) düzenlenmekteydi. 7181 sayılı Kanun değişikliği sonrasında “İfraz ve Tevhid İşleri” olan üçüncü bölüm başlığı “Arazi ve Arsa Düzenlemesi” olarak değiş- tirilmiştir. Değişikliğin sebebi, arsa ve arazi düzenlemesinin, esas imar planı uygulama aracı olduğu fikrinin vurgulanmak istenmesi olarak ifade edilebilir. B. YENİ ADALAR OLUŞTURMA DURUMUNA GÖRE İmar planının uygulanması amacıyla yapılan ifrazlarda kadastro parseliyle, imar parseli her durumda örtüşmeyebilir. Diğer bir ifadeyle bir kadastro parseli kimi durumlarda bir imar parseline kimi durum- larda birden fazla imar parseline kimi durumlarda ise yol, yeşil alan ve park gibi umumi hizmet alanlarına denk gelebilir. Bu şekilde kadastro parselinin imar planındaki durumuna göre ifraz işlemi, basit ifraz ve parselasyon niteliğinde ifraz olarak ikiye ayrılabilir. 86 1. B Bir parselin ifraz edilmesi neticesinde oluşan parsellerin hepsi aynı ada içerisinde yer alıyor ve yeni bir ada oluşmuyorsa basit ifraz ve tev- hit söz konusudur. 87 Diğer bir ifadeyle ifraz edilen taşınmaz yol, park, otopark, yeşil alan ve okul gibi umumi hizmet alanlarını kapsamıyor ve bu nedenle oluşan tüm parseller aynı ada içinde bulunmaya devam ediyorsa yapılan ifraz ve tevhit işlemi basit ifraz ve tevhit işlemi ola- rak adlandırılır. 88 İşlem neticesinde oluşan parseller farklı adalarda yar almamakla birlikte bir parselde yalnızca yola terk işlemi varsa, işlem yine basit ifraz olarak adlandırılır. 89 2. P Basit ifraz ve tevhidin aksine yapılan işlem neticesinde oluşan parsellerin aynı ada içerisinde değil, farklı adalarda yer alması duru- 86 Kalabalık, s. 383. 87 Çelik, s. 144. 88 Özden, s. 34; Kalabalık, s. 384. 89 Çelik, s. 145. 142Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri munda parselasyon niteliğinde ifraz ve tevhit söz konusudur. Diğer bir ifadeyle ifraz edilen taşınmazın umumi hizmet alanlarını kapsa- ması durumunda yapılan ifraz ve tevhit işleminin, parselasyon niteli- ğinde olduğu ifade edilebilir. 90 Bu durumda ifrazın niteliği konusunda önemli olan oluşan parsel sayısı değil, oluşan parsellerin aynı ada içe- risinde yer alıp almaması hususudur. III. İ İmar Kanunu’nun 15. maddesinde imar planı bulunan alanlarda yapılacak ifraz ve tevhitlere ilişkin birtakım şartlar öngörülmüştür. Son fıkrada ise “İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde ta- yin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez” hükmü ile plansız alanlarda da ifraz ve tevhit yapılmasına cevaz verilmiştir. Bu nedenle ifraz ve tevhide ilişkin şartlar, planlı alanlarda ve plansız alanlarda olmak üzere iki başlık altında ele alınacaktır. A. P 1. P a. Kural İmar Kanunu’nun 15/1. maddesine göre “İmar planı bulunan alan- larda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır”. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise “İmar planı bulu- nan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alan- larda yapılabilir” hükmüne yer verilmiştir. İfraz ve tevhit işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için kural olarak önce parselasyon planlarının yapılması gerekmektedir. Ancak parse- lasyon planlarının yapılması için de uygulama imar planlarının hu- kuka uygun bir şekilde yürürlüğe girmiş olması gerekir. Dolayısıyla planlı alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri için öncelikle uygulama imar planının yürürlüğe girmiş olması daha sonra yürürlüğe giren uygula- ma imar planına uygun bir şekilde parselasyon planının yapılması ve tapuya tescil edilmesi gerekmektedir. 91 90 Kalabalık, s. 384; Çelik, s. 145. 91 Yakup - de İmar Planından Kaynaklı Tevhit Şartı Kısıtlamasının İncelenmesi”, Selçuk Üni- 143TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK İmar Kanunu’nda parselasyon planına ilişkin bir tanıma yer veril- memiş olsa da Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in tanımlara ilişkin 4. maddesinde “İmar Kanunu’nun 18 inci maddesi hü- kümlerine ve uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluştu- rulduğu, parselasyon planı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyası ile bir bütün olan plan” olarak tanım- lanmıştır. Parselasyon planları, arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin en önemli unsuru niteliğindedir. Arazi ve arsa düzenlemesi süreci, genel hatlarıyla hazırlık süreci, parselasyon planının hazırlanması ve plan neticesinde oluşan parsellerin tapuya tescil edilmesi olmak üzere üç bölüme ayrılabilir. 92 Hazırlık aşamasında öncelikli olarak düzenleme sahası tespit edilir. Akabinde düzenleme sahasında yer alan taşınmaz- ların ada ve parsel numaraları ilgili tapu ve kadastro müdürlüğüne gönderilerek, taşınmazın tapu kaydına imar uygulamasına alındığına dair belirtme yapılması istenir (AADHY m. 12/1). Tapu müdürlüğü tarafından ilgili taşınmazların tapu sicillerinde belirtme yapıldık- tan sonra söz konusu taşınmazların ifraz ve tevhidine izin verilmez (AADHY m. 12/2). İlgili idare tarafından düzenleme sahasının tespiti yapıldıktan son- ra sahada yer alan taşınmazların tapu kayıtları alınarak sahanın hari- tası çıkarılır. Daha sonra sahaya ilişkin gereken tüm detayları içeren bir uygulama haritası düzenlenerek imar adalarına numara verilir. 93 Arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilmesi için düzenleme sahasının ha- lihazır haritasının onaylanmış ve imar planının ilgili paftasının elde edilmiş olması gerekir. Nitekim uygulamanın halihazır harita temin versitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 27, S. 3, Y. 2019, s. 415; Kalabalık, s. 386; D6D, T. 25.02.2020, E. 2015/9378, K. 2020/2357; “Dosyanın incelenmesinden, planlı alanda kalan taşınmazların, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca henüz par- selasyon işlemine tabi tutulmadığı ve kadastral parsel niteliğinde olduğu anla- şılmıştır. Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca, uyuşmazlık konusu taşınmazların bulunduğu alanda parselasyon işlemi yapılmadan ifraz, tevhit, terk işleminin yapılması mümkün olmadığından, dava konusu encümen kararlarında hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşıldığından dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görül- memiştir”, D6D, T. 08.01.2020, E. 2016/10750, K. 2020/118, www.lexpera.com, e.t. 10.10.2020. 92 Tahiroğlu, s. 228. 93 Tahiroğlu, s. 229. 144Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri edilmeden yapılması, maliklerin başka kişilere ait parsellerin üzerinde kalma problemini gündeme getirebilir. 94 Hazırlık aşamasının ardından kesin parselasyon durumunu gös- teren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan parselasyon planı oluştu- rulur. Ancak parselasyon planı oluşturulmadan önce imar mevzuatı, imar planı ve raporları çerçevesinde parsel boyutları belirlenmelidir. İmar planı ve belde imar yönetmeliklerinde parsel boyutlarına ilişkin hüküm bulunmuyorsa, bu durumda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde parsel boyutları belirlenecektir. 95 Parselasyon planları yapılırken imar adası bir bütün olarak düşünülerek hamur gibi tüm parseller birleştirilir ve daha sonra imar mevzuatına uygun bir şekilde tekrar ayrılarak imar parselleri oluşturulur. Yapılan düzen- leme neticesinde maliklere verilecek imar parselinin, öncelikli olarak düzenleme öncesi bulunduğu yerden verilmesi esastır. Ancak bu du- rum mümkün değilse en yakınındaki eş değer yerden verilir (İ.K. m. 18/12). Hazırlanan parselasyon planındaki her adaya ilgili kadastro müdürlüğünden alınan ada numaralarına göre düzenleme sahasının kuzey batısından itibaren saat ibresi yönünde ardışık numara verilir (AADHY m. 21/1). Aynı şekilde her bir ada içerisindeki parsellere de 1’den başlamak üzere kuzey batıdan başlanarak ardışık parsel numa- rası verilir (AADHY m. 21/4). Ayrıca uygulama imar planında hüküm bulunmaması durumunda yönetmelik hükümlerinde tespit edilen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz (İ.K. m. 18/14). Yapılan parselasyon planı neticesinde oluşturulan imar parselle- rinin dağıtımı esnasında umumi hizmet sahalarının tesisi ve arazi ve arsa düzenlemesi neticesinde meydana gelen değer artışı karşılığında, düzenlemeye giren taşınmazların düzenleme öncesi yüzölçümlerinin %45’ini aşmayacak şekilde “düzenleme ortaklık payı” adı altında ke- sinti yapılabilir (İ.K. m. 18/2). İmar Kanunu’nun 19. maddesinde imar mevzuatına uygun şekil- de hazırlanan parselasyon planlarının belediye ve mücavir alan içeri- sinde belediye encümeninin, bu alanlar dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe gireceği hükme bağlanmıştır. Ancak 5302 94 Karaca, s. 238. 95 Yıldız, s. 236-237. 145TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 6/1-b maddesindeki, belediye sınır- ları dışında imara ilişkin hizmetlerin il özel idaresinin görev ve yetki- sinde olduğunu bildiren hüküm ile 70. maddesindeki, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerinin 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu hükümleri- ne aykırılık teşkil etmesi durumunda 5302 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağına dair hüküm birlikte değerlendirildiğinde, söz konusu yetkinin il özel idaresine ait olduğu sonucuna ulaşılmaktadır 96 . Diğer bir ifadeyle İmar Kanunu’nda belediye sınırları dışındaki imar hizmet- lerinde yetkiye ilişkin kullanılan “il idare kurulu” ifadesi, “il özel ida- resi” olarak anlaşılmalıdır. 97 Ancak 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nda parselasyon planının onayı ve arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin diğer işlemlerin il özel idaresinin hangi organı tarafından yürütüleceği belirtilmemiştir. Öğ- retide bu konuda iki farklı görüş bulunmaktadır. İlk görüşe göre her ne kadar İl Özel İdaresi Kanunu’nda il encümeninin görevleri arasında zikredilmese de söz konusu yetki aynı belediyelerde olduğu gibi il en- cümeni tarafından kullanılmalıdır. 98 Diğer görüşe göre ise belediye ve mücavir alan dışında parselasyon planlarının il özel idarelerinin hangi organı tarafından onaylanacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığından dolayı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 30/1-o maddesinde kanunla il özel idaresine görev verilen ancak il genel meclisi ya da il encümeninin gö- revine dahil olmayan konular valinin görev ve yetkisinde kabul edil- diğinden dolayı arazi ve arsa düzenlemesine ilişkin işlemlerde de vali yetkilidir. 99 Mevcut hükümler değerlendirildiğinde gerçekten de arazi ve arsa düzenlemesi konusundan il özel idaresinin yetkili olduğu an- cak söz konusu yetkinin hangi organ tarafından kullanılacağı belirsiz- dir. Bu durumda İl Özel İdaresi Kanunu’nun 30/1-o hükmü devreye girmektedir. Bu nedenle söz konusu yetkinin valiye ait olduğu ifade edilebilir. Arsa ve arazi düzenlemesine ilişkin yetkinin il encümeni ta- rafından kullanılması her ne kadar imar mevzuatımızın sistematiğine ve demokrasi ilkesine daha uygun düşüyor olsa da bunun için bir ka- nun değişikliği gerekeceği ifade edilebilir. 96 Tahiroğlu, s. 231, dn. 456. 97 Kalabalık, s. 422; Karaca, s. 232. 98 Kalabalık, s. 422; Şimşek, s. 219; Karaca, s. 232. 99 Tahiroğlu, s. 231, dn. 456. 146Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri Onay ile birlikte yürürlüğe giren parselasyon planları, ilgili ida- rede bir ay süreyle askıya çıkarılarak mutat vasıtalarla duyurulur. Bir aylık askı süresi sonunda kesinleşen parselasyon planları, tescil ama- cıyla ilgili tapu dairesine gönderilir. Tapu daireleri ilgililerin rızasını aramaksızın tapu sicillerini parselasyon planına göre re’sen düzenler (İ.K. m. 19/2). Kural olarak yukarıda genel hatlarıyla izah edildiği şekilde tescil edilmiş parselasyon planı bulunmayan planlı alanlarda, ifraz ve tev- hit işlemlerinin yapılması mümkün değildir (İ.K. m. 15/2). Söz ko- nusu hüküm 10 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle getirilmiştir. Diğer bir ifadeyle 7181 sayılı Ka- nun değişikliği öncesinde ifraz ve tevhit işlemleri açısından parselas- yon planlarının tescil edilmiş olması şart değildi. Yalnızca parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerinin söz konusu parselasyon planlarına uygun olma şartı öngörülmüştü. Ancak kanun değişikliğinden önceki dönemde bu durum tartışma ko- nusuydu. Bir görüşe göre çarpık imar uygulamaları gibi birtakım ciddi prob- lemlerin ortaya çıkması ve İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerin amacı dikkate alınarak planlı alanlardaki ifraz ve tevhit işlemlerine, yalnızca parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde izin verilmesi gerektiği ifade edilmekteydi. 100 Diğer bir ifadeyle arazi ve arsa düzen- lemesi uygulaması yapılmadan doğrudan ifraz ve tevhit yöntemleriy- le imar planlarının uygulanması tasvip edilmemekteydi. 101 İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri çerçevesinde yapılan ifraz ve tevhit uygulamaları genellikle parsel bazında yapılmaktadır. 102 Bu yönüyle ada bazlı genel bir uygulama niteliğinde değildir. Parselin imar planında umumi hizmet alanlarına ayrılan yerlere rastlayan kı- sımlarında, ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılması mümkün değildir. Bu nedenle ifraz ve tevhit uygulamaları umumi hizmetlere ayrılan 100 Çelik, 18. maddesi Çerçevesinde Düzenleme Ortaklık Payı Kavramı ve Uygulamaları”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 16, S. 3-4, Y. 2010, s. 54, dn. 63; Suat Şimşek/İlhami Hazar, Açıklamalı-İçtihatlı Örnek Dilekçe- lerle İmar Davaları Rehberi, 3. Baskı, Ankara, 2020, s. 737. 101 Yıldız, s. 219; Ersoy, s. 5. 102 Karaca, s. 225. 147TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK alanların seyrek olduğu alanlarda yapılmaktadır. 103 Böylece umumi hizmetlere ayrılan kısmı az olan alanların, diğer bir ifadeyle düşük kayıplı alanların parsellenmesi önce yapılmakta, diğer alanlarda ise uygulama daha sonraya kalmakta ve bazı durumlarda uzun vadede hiç uygulama yapılamama problemi ortaya çıkmaktadır. 104 Diğer bir ifadeyle imar planında umumi hizmet alanında kalan taşınmazlar pla- nın külfetini yüklenirken, planda işlev itibariyle yapılaşmaya uygun alanlarda kalan taşınmazlar planın nimetinden faydalanmaktadır. 105 İmar planının bu şekilde parça parça uygulanması sonucunda, uygu- lama yapılmayan alanlarda yüksek oranda kamu alanları kalmakta, bu durumda düzenleme ortaklık payı yüksek oranda çıkacağından dolayı da arsa ve arazi düzenlemesi yapılma imkanı ortadan kalkmaktadır. İlgili idareye yüksek mali külfet getireceğinden dolayı söz konusu alanlarda imar planının uygulanması için kamulaştırma yapılması da çoğu zaman mümkün olmamaktadır. 106 Bu nedenle söz konusu alan- larda imar planının uygulama kabiliyeti kalmadığından dolayı plan değişikliği yoluna gidilerek park, yeşil alan ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar bazı durumlarda küçültülmekte, bazı du- rumlarda ise tamamen kaldırılmaktadır. 107 Bu durumda da bütünlüğü olmayan imar planları ile sosyal ve teknik altyapısı yetersiz ve yaşana- bilir olmayan şehirler ortaya çıkmaktadır. 108 Diğer bir görüşe göre ise yalnızca parselasyon planı tamamlanmış olan diğer bir ifadeyle arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış alanlarda ifraz ve tevhit işlemlerine izin verilmiş olması öncelikle ilgili idarenin arsa düzenlemesi yapmayı geciktirdiği durumlarda taşınmaz malikle- rinin imar parseline kavuşmasının önünde engel oluşturmaktadır. 109 Ayrıca imar mevzuatında parselasyon planı yapılmamış alanlarda if- raz ve tevhit işlemlerini yasaklayan bir hüküm de bulunmamaktadır. 103 Çelik, s. 148. 104 Yıldız, s. 263. 105 Çoruhlu/Uzun/Yıldız, s. 426. 106 Erdal - ma”, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Türkiye 6. Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 1997, s. 15; Ersoy, s. 5. 107 Çelik, s. 148. 108 Köktürk, s. 15; Ersoy, s. 5. 109 Hüseyin https://tapu-kadastro.net/index.php/makaleler/imar/787-7181-sayili-kanunla- imar-kanununda-yapilan-degisiklik-1, e.t. 01.10.2020. 148Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri Aksine parselasyon planı tamamlanmış alanlarda ifraz ve tevhit işlem- lerinin mevcut parselasyon planına uygun olması şart koşularak par- selasyon planı tamamlanmamış alanlarda da bir anlamda zımni olarak ifraz ve tevhide izin verilmiştir. Bu nedenle bazı yazarlar ifraz ve tevhit işlemlerini, parselasyon planı oluşturulmadan, kadastro parsellerinin imar parsellerine uygun hale getirilmesi olarak da tanımlamışlardır. 110 7181 sayılı Kanun değişikliği ile birlikte söz konusu tartışmanın uygulama açısından nihayete ermiş olduğu ifade edilebilir. Zira bu ko- nuda kanun hükmü tartışmaya yer bırakmayacak derecede açıktır. Söz konusu kanun değişikliği sonrası planlı alanlarda kural olarak parse- lasyon planı tescil edilmeden ifraz ve tevhit işlemleri yapılamayacaktır. Bu anlamda planlı alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri için parselasyon planının tescili bir ön şart haline gelmiştir. 111 Diğer bir ifadeyle kural olarak imar planı gereği arazi ve arsa düzenlemesi (18 uygulaması) yapılmadan taşınmaz maliklerinin imar parseline kavuşmaları müm- kün değildir. 112 Bu durum Planlı İmar Yönetmeliğinde de genel ilke- ler arasında “Koruma amaçlı imar planlarında parselasyon planı yapılması mümkün olmayan durumlar hariç olmak üzere, imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz” şeklinde ifade edilmiştir (m. 5/13). Parselasyon planlarının tescili şartının bir diğer sonucu, imar planında umumi hizmetlere ayrılan yerlerde ifraz ve tevhit işlemleri yapılamamasıdır. Nitekim İmar Kanun’unun 15/1. maddesinin 7181 sayılı Kanun değişikliği öncesindeki halinde “İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin veril- mez” ifadesine yer verilmişti. 7181 sayılı Kanun değişikliği ile birlikte söz konusu hüküm değiştirilerek parselasyon planı şartı getirilmiştir. Parselasyon planlarının tescil edilmiş olması şartının bir sonucu olarak umumi hizmetlere ayrılan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri yapıla- mayacaktır. Zira umumi hizmetlere ayrılan alanlar, düzenleme ortak- lık payından karşılanarak parselasyon planı yapılıp tescil edildikten sonra ihtiyaçlar çerçevesinde ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir. 113 Ni- 110 Türk/Ünal, s. 113. 111 Kalabalık, s. 386. 112 Koçak, 7181 sayılı Kanun. 113 Kalabalık, s. 387; “Tevhidi talep edilen taşınmazların kısmen yol, park vs. gibi umumi hizmet alanlarına isabet eden kısımlarının bulunması halinde, bu nite- 149TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK tekim parselasyon planı ile birlikte kesin parselasyon durumu ortaya çıkmış ve düzenleme ortaklık payı çerçevesinde umumi hizmetlere ay- rılan alanlar ilgili idare adına tescil edilmiştir. 114 Bu aşamada umumi hizmetlere ayrılan alanlar bir anlamda kamunun eline geçmiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/1. maddesinde de “Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması ha- linde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz” hükmüne yer verilmiştir. Ancak planlı alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri için parselasyon pla- nının tescil edilmiş olması mutlak bir şart değildir. İmar Kanunu’nun 15/4. maddesinde söz konusu şarta birtakım istisnalar getirilmiştir. b. İstisnalar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun (7181 sayılı Kanun ile değiştirilen) 15. maddesinin ilk iki fıkrasında planlı alanlarda yapılacak ifraz ve tevhit işlemleri için ön şart düzenlenmiştir. Yine 7181 sayılı Kanun ile eklenen 15. maddenin 4. fıkrasında ise söz konusu şarta birtakım istis- nalar getirilmiştir. Hükme göre; - 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kont- rol Kanunu’nda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idare- lerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında, - Kamu mülkiyetine ait alanlarda, - Parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alan- larda, - Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve - Büyük mar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında, likteki taşınmaz parçalarının kamu eline geçmesi parselasyon işlemi, kamulaştır- ma yahut taşınmaz maliklerinin rızaen terki gibi uygulama araçlarıyla mümkün olacağından, taşınmaz maliklerinin tamamının muvafakatı alınmadan ve rızaları olmadan bir kısım taşınmaz parçalarının kamuya terki sonucunu doğurabilecek usulde, ifraz ve tevhit işlemleri yapılmasının mülkiyet hakkının ihlaline yol aça- cağı ve yeni hukuki ihtilaflar doğmasına neden olabileceği açıktır”, İzmir BİM, 3. İDD, T. 16.05.2017, E. 2017/59, K. 2017/225, www.lexpera.com, e.t. 10.10.2020. 114 Tahiroğlu, s. 250-251. 150Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri İmar Kanunu’nun 15/1 ve 15/2. maddelerinde yer alan parselas- yon planının tescil edilmiş olmasına ilişkin şart aranmayacaktır. Diğer bir ifadeyle söz konusu alanlarda parselasyon planı tescil edilmeden de ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilecektir. 2. İ Mevzuatına Uygun Olması Gerekir İmar Kanunu’nun 15/3. maddesinde “Parselasyon planı tescil edil- miş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzu- atına uygun olması şarttır” ifadesine yer verilmiştir. İfraz ve tevhit iş- lemlerinin tüm sürecine ilişkin doğrudan ve dolaylı olarak uygulanan çok sayıda kanun, tüzük ve adsız düzenleyici işlem bulunmaktadır. Bunlara örnek olarak 3194 sayılı İmar Kanunu, 4721 sayılı Türk Mede- ni Kanunu, 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkındaki Kanun, 5302 sayılı İl Özel İdare Kanunu, Tapu Sicil Tüzüğü, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik sayılabilir. Ayrıca ilgili idareler tarafından yönetmeliklerin uygulanmasını göstermek ve uygulamada birlik sağlamak maksadıyla genelge gibi çeşitli adsız düzenleyici iş- lemler de çıkarılmaktadır. Biçim ve içerik itibariyle birtakım farklılıklar arz etse de 115 imar planları genel düzenleyici işlem olarak kabul edilmektedir. 116 Bu kap- 115 İmar - ğu ifade edilmektedir. Bkz. İl Han Özay, Günışığında Yönetim, 3. Baskı, İstanbul, 2017, s. 429; Ayhan Tekinsoy, “İmar Planlarının Hukuksal Niteliği, İmar Planı İp- talinin Bu Plana Dayanılarak Verilmiş Ruhsatlar Üzerindeki Etkisi”, Ankara Barosu Dergisi, C. 66, S. 2, Y. 2008, s. 52. İmar planlarının hukuki niteliğine ilişkin öğretide ileri sürülen görüşler için bkz. Oğuz Sancakdar, Belediyelerin İmar Planı Yapma- sı-Değiştirmesi ve İptal Davası, Ankara, 1996, s. 57-58. 116 “İmar süregelen içtihatları ile kabul edilmiş bulunmaktadır”, D6D, T. 04.02.1992, E. 1991/532, K. 1992/447; “Düzenleyici işlem niteliğindeki imar planları, plan hü- kümlerim açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olduğu gibi bu plan notla- rı planın ayrılmaz bir parçası konumunda bulunması nedeniyle imar plan notu ile getirilen hükümlerin de imar planı gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu bir düzen- leyici işlem olarak idari davaya konu edilebileceği açıktır”, D6D, T. 04.02.1992, E. 1991/532, K. 1992/447; D6D, T. 18.02.2020, E. 2016/13545, K. 2020/2007; D6D, T. 18.02.2020, E. 2017/3654, K. 2020/1998, www.lexpera.com, e.t. 15.10.2020; Onar, s. 1346; A. Şeref Gözübüyük/Turgut Tan, İdare Hukuku, C. I, 13. Baskı, Ankara, 2019, s. 118; Çağlayan, s. 318; Kara, s. 33-34; Tahiroğlu, s. 42; Mustafa Genç, İmar Hukuku, Ankara, 2015, s. 54; Kerem Canbazoğlu/Dilhun Ayaydın, “İmar Planla- rının Yargısal Denetimi-1”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 93, Y. 2011, s. 250-251; 151TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK samda imar planları, adsız düzenleyici işlemler kategorisine dahil- dir. 117 İfraz ve tevhit işlemleri birel işlem niteliğinde olduğundan do- layı dayandığı düzenleyici işlemlere uygun olması gerekir. Bu açıdan imar planları ile birlikte imar mevzuatına uygun olmak zorundadır. Parselasyon planları da imar planlarının uygulanması amacıyla ya- pıldığından dolayı kuşkusuz ifraz ve tevhit işlemlerinin parselasyon planlarına da uygun olması şarttır. 118 Zira imar planları gibi parselas- yon planları da imar mevzuatı kapsamında mütalaa edilebilir. 119 Nite- kim İmar Kanunu’nun 15/2. maddesinin 7181 sayılı Kanun değişikliği öncesindeki halinde de parselasyon planı tamamlanmış olan alanlarda yapılacak ifraz ve tevhidlerin mevcut parselasyon planlarına uygun olması şart olarak öngörülmüştü. İmar Kanunu’nun 15/6. maddesine göre “İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe geniş- likleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir”. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6/1. maddesinde “İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen şartlar ihlâl edilemez” hükmüne yer ve- rilmiştir. Bu durumda eğer imar planında parsel cephe genişliği ya da büyüklüğüne ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa söz konusu alan- da yapılacak ifraz işlemlerinde parsel cephe genişliği ve büyüklüğü Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6. maddesine göre tespit edile- cektir. Söz konusu Yönetmeliğin 6/2. maddesinde asgari parsel ge- nişliklerine ilişkin; 6/3. maddesinde ise asgari parsel derinliklerine ilişkin farklı kullanım alanları ve yapı nizamına göre hükümler bu- lunmaktadır. İfraz işlemi neticesinde oluşacak parsel büyüklükleri, imar planında hüküm varsa plandaki büyüklükten; planda hüküm yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde tespit edilen büyüklükler- den küçük olamaz. 120 Tekinsoy, s. 48 vd.; Kalabalık, s. 45; Sancakdar, s. 59; Çoban Atik, s. 142. 117 Gözübüyük/Tan, s. 118; Çağlayan, s. 318; Tahiroğlu, s. 42. 118 Kalabalık, s. 388. 119 Tahiroğlu, s. 226, dn. 441. 120 Kalabalık, s. 388, 395. 152Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri Diğer taraftan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/13. maddesi- ne göre “Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelik- te bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz”. İfraz ve tevhit işlemleri kural olarak maliklerin talebi üzerine yapılmaktadır. Ayrıca ifraz ve tevhit işlemlerinin mahiyeti gereği taşınmazlar bitişik olmak durumundadır. Diğer bir ifadeyle birbirine bitişik olmayan iki parselin (18 uygulaması dışında) tevhit işlemi neticesinde birleştirilmesi eşyanın tabiatına aykı- rı bir durumdur. Bu nedenle bahsedilen iki şartın yönetmelik hükmün- de zikredilmesinin pratikte bir anlamı bulunmamaktadır. Söz konusu hükümde önem arz eden ilk husus, ifraz ve tevhit işlemlerinin uygula- mayı kolaylaştırmak ve sınır düzeltmesine ilişkin olarak yapılmasıdır. İlk husustan daha fazla önem arz eden diğer husus ise ifraz ve tevhit işlemleri neticesinde parsel sayısının değişmemesi gereğidir. Nitekim yönetmelik hükmünde bu durum, asgari ifraz şartlarının aranmaması için açıkça şart olarak düzenlenmiştir. Sonuç olarak uygulamayı ko- laylaştırmak ve sınır düzeltmesi amacıyla yapılacak ifraz ve tevhit iş- lemlerinde, mevcut parsel sayısında artma ya da azalma olmayacaksa, yönetmelik hükümlerinde (m. 6) yer alan asgari ifraz şartlarına uyma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yine Yönetmeliğe göre ifraz şartlarının aranmadığı başka bir du- rum, kamu tesislerinin inşası için gereken kamulaştırmalardan dolayı, taşınmazların gerekli parçalara ayrılmasını sağlamak amacıyla yapı- lacak olan ifraz işlemleridir (m. 7/8). Bu amaçla yapılacak olan ifraz işlemleri Yönetmelikte öngörülen ifraz şartlarına tabi değildir. 3. İ Oluşturulamaz İfraz işlemi neticesinde oluşturulan parsellerin bir kamu yoluna cephesi olması şarttır. 121 Bu durum Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5/13. maddesinde “İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturula- maz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir” ifadesiyle genel ilkeler ara- 121 Koçak, s. 54; Kalabalık, s. 388; Özden, s. 39. 153TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK sında zikredilmiştir. 122 Hükmün devamında ise arazi ve arsa düzen- lemesinin (18. maddenin) uygulanamadığı durumlarda yola cephesi olmayan parsellerin, yola cephesi olan komşu parsellerden birisi ile tevhit edilme zorunluluğuna bir istisna öngörülmüştür. Hükme göre “Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce; mevcut planlarla oluşmuş, bitişik boş parseli bulunmayan, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanama- yan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir”. Ayrıca ada içi, diğer bir ifadeyle yola cephesi bulunmayan par- seller de ifraz işlemine konu edilemez. Bu durum Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/4. maddesinde “İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez” ifadesiyle hükme bağlanmıştır. Bir parselin imar planı- na göre yola cephesi bulunmayabilir ya da imar planı değişikliği ne- ticesinde mevcut olan yola cephesi kapanabilir. Bu şekilde yola cep- hesi bulunmayan parseller için öncelikle arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak yola cephe oluşturulmalıdır. 123 Nitekim Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/5. maddesine göre “İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez”.4. Tehlike Arz Etmesi Nedeniyle Yapı Yapılması Yasaklanan Alanlarda İfraz İşlemi Yapılamaz Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/6 maddesinde “Taşkın, he- yelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzur- ları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar plan- 122 “İmar parselinin tek cephesinin kuzeyindeki 35 metre enkesitli yoldan olduğu, bu cephe- nin de 147 sayılı kadastro parselince kapatılmış olduğu, bilirkişi tarafından doğu ve batıda ,mevcut olduğu belirtilen, imar yollarının imar planında düzenlenme- diği dolayısıyla davacı parselinin tek cephesinin kuzeyindeki 35 metrelik yoldan olduğu, bu tek cephenin ise…147 parselin kamulaştırılması yoluyla açılması ge- rektiği…mevcut imar planı durumu itibariyle de davacıya ait parsele 35 metrelik yoldan cephesinin açılmamış olması sebebiyle yapı ruhsatı verilmesinin de huku- ken mümkün olmadığı soncuna varılmıştır”, Konya BİM, 2. İDD, T. 12.03.2018, E. 2017/2294, K. 2018/446, www.lexpera.com, e.t. 10.10.2020. 123 Kalabalık, s. 389. 154Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri larına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz” hükmüne yer verilmiştir. Afet alan- larında ya da yer bilimi ve sağlık açısından tehlike arz etmesi nedeniy- le ilgili idare tarafından hazırlanan imar planı ya da onaylı raporlara dayanılarak yapı inşası yasaklanan alanlarda ifraz işlemi yapılamaz. Aynı şekilde tehlike arz etmesi nedeniyle ağaçlandırılacak alan olarak belirlenen ve bu nedenle yapı yapılması yasak olan alanlarda da ifraz işlemi yapılamayacaktır. Ancak bu şekilde taşınmaza getirilen fonksi- yonların kamu yararı, şehircilik ve planlama ilkelerine uygun olması gerekmektedir. 124 Söz konusu yönetmelik hükmünün devamında anılan kurala bir- takım istisnalar öngörülmüştür. Hükme göre; “a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin ya- pılaşmaya uygun kısımları, b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlar- da kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları, c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak, ifraz edi- lebilir”. 5. İ Yapılabilir İfraz ve tevhit işlemleri, kamulaştırma ve arazi ve arsa düzenleme- sinin (18 uygulamasının) aksine cebri değil rızai işlemlerdir. Diğer bir ifadeyle taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilir. 125 Taşın- mazın müşterek mülkiyete tabi olması durumunda ifraz ve tevhit iş- lemlerinin gerçekleştirilebilmesi için tüm maliklerin rızası gerekmekte- dir. 126 Nitekim Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 124 D6D, 125 Artukmaç, s. 308; Kalabalık, s. 382; Özden, s. 35; Çelik, s. 168; Koçak, s. 31; Ersoy, s. 5; Karaca, s. 225. 126 Özden, tamamının muvafakatı bulunmaksızın re’sen tevhit işlemi tesis etmesi olanağı bu- 155TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK 7. maddesinde de ifraz ve tevhit işlemlerinin parsel maliklerinin tü- münün muvafakati ile yapılacağı vurgulanmıştır. Müşterek mülkiyete konu olan taşınmazın maliklerinin tümünün muvafakati sağlanama- ması durumunda ise maliklerden her birisi mahkemeye başvurarak taşınmazın ifrazını talep edebilir. 127 Bu durumda mahkeme kararıyla (kazai) ifraz söz konusu olacaktır. 128 İfraz ve tevhit işlemlerinin, talep üzerine yapılma kuralına ilişkin imar mevzuatında iki istisna bulunmaktadır. İlk istisna 7181 sayılı Ka- nun ile eklenen İmar Kanunu’nun 15/5. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre “Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parselle- rinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine lunmamaktadır. …Bu durumda; davacı parselinin yapılaşmaya uygun hale geti- rilmesinin temini amacıyla tevhit edilmesi öngörülen tüm taşınmaz maliklerinin muvafakatları olmaksızın yapılan tevhit başvurusunun reddine ilişkin dava konu- su işlemde mevzuata aykırılık bulunmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararında yasal isabet görülmemiştir”, İzmir BİM, 3. İDD, T. 16.05.2017, E. 2014/1931, K. 2017/226; İzmir BİM, 3. İDD, T. 16.05.2017, E. 2017/59, K. 2017/225; “Taşınmaz sahiplerinin talebi üzerine 3194 sayılı Kanun’un 15. maddesi uyarınca yapılacak tevhit ve ifraz işlemle- rinde taşınmaz sahiplerinin muvafakatının alınması gerekmektedir. …Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakatı olmaksızın tevhit ve ifraz işlemi ger- çekleştirilemeyeceğinden, davacının muvafakatı alınmaksızın tesis edilen ifraz hattı belirlenmesine ilişkin belediye meclisi kararı ile parselasyon işlemlerinde mevzuata uyarlık bulunmamaktadır”, D6D, T. 22.02.2018, E. 2013/8869, K. 2018/1492; “Kom- şu parsel malikinin istemi üzerine tesis edilen ve dört ayrı parselin ifraz ve tevhidi amacını taşıyan dava konusu işlemin parselasyon işlemi değil, ifraz ve tevhit işlemi niteliğini taşıdığı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamı- nın muvafakati olmaksızın tevhit ve ifraz işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden, dava- cının muvafakati alınmaksızın tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmış, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiş- tir”, D6D, T. 14.01.2003, E. 2001/6965, K. 2003/196; D6D, T. 13.04.2009, E. 2007/4296, K. 2009/3937, www.lexpera.com, e.t. 10.10.2020; “Medeni Kanun’un 625.maddesi hükmü uyarınca, müşterek malikler, taşınmazın aynına ilişkin önemli tasarrufları, ancak birlikte hareket ederek yapabilirler. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca ya- pılacak tevhit ve ifraz işlemlerinde de müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz söz konusu olduğunda, paydaşların birlikte hareket etmesi yasal zorunluluktur. … Uyuşmazlığa konu 22 no’lu parselin diğer paydaşının, ifraz konusunda muvafakatı bulunmadığına göre; bu husus gözetilmeksizin, ifrazın mümkün olduğu yolunda- ki bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir”, DİDDK, T. 13.10.1995, E. 1994/457, K. 1995/717; D6D, T. 14.01.2003, E. 2001/6965, K. 2003/196; D6D, T. 30.10.2014, E. 2011/2047, K. 2014/6395; D6D, T. 14.01.2003, E. 2001/6965, K. 2003/196; D6D, T. 15.02.2006, E. 2005/6177, K. 2006/598, www. hukukturk.com, e.t. 01.11.2020. 127 Özden, s. 35; Kalabalık, s. 392. 128 Artukmaç, s. 309. 156Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir”. Söz konusu istisnai hük- mün uygulanabilmesi için ise ifraz ya da tevhit işlemine konu edilecek alanda imar planı bulunması gerekir. Diğer bir ifadeyle re’sen ifraz ve tevhide ilişkin yetki, imar planı bulunan alanlarda kullanılabilecektir. Nitekim madde metninde “imar parseli” 129 ifadesi kullanıldığı görül- mektedir. 130 Ayrıca mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan ta- şınmazlara ilişkin hüküm, özel hukuk kişileri ya da işlem yapılacak alanda imar yetkisine haiz olanların dışındaki idarelere ait taşınmazlar hakkında uygulanacaktır. Zira imar yetkisini haiz olan idarelerin mev- cut haliyle yapı inşasına elverişli olmayan taşınmazlarına ilişkin İmar Kanunu’nun 17. maddesi uygulama alanı bulacaktır. 131 Konuya dair benzer bir hükme Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/3. maddesinde, “Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsel- lerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir” ifadeleriyle yer verilmiştir. Zikredilen düzenlemeler özetlenecek olursa, mevcut haliyle üzerinde yapı inşası mümkün olmayan taşınmazların malikleri, kendi aralarında anlaşmak suretiyle ilgili idareye başvurarak taşınmazlarının yapı inşa- sına uygun hale getirilmesini talep edebilirler. Bu durumun mümkün olmaması halinde maliklerden birisi ilgili idareye başvurabilir. Malik- lerden birisinin başvurusu üzerine ya da başvuru beklenmeden doğru- dan ilgili idare tarafından, maliklere kendi aralarında anlaşmaları için tebligatta bulunulur. Paylı mülkiyet durumunda bulunan parsellerde bütün paydaşlara, el birliği mülkiyetinde bulunan parsellerde ise bü- tün ortaklara tebligat yapılmalıdır. 132 Tebliğden itibaren malikler ken- di aralarında anlaşamazlar ise ilgili idare kendiliğinden ifraz ve tevhit yoluyla söz konusu taşınmazları yapı inşasına uygun hale getirebilir. 133 129 İmar da birden fazla parselden oluşan taşınmaz parçası) içerisinde yer alan kadastro parsellerinin, imar planı ve mevzuatına göre üzerine yapı inşası için düzenlenmiş şekli olarak tanımlanmaktadır. Bkz. 3194 s. İmar Kanunu m. 5/6; Çelik, 513; Yıl- dız, s. 264; Genç, s. 18. 130 Tahiroğlu, s. 267. 131 Tahiroğlu, s. 267. 132 Şimşek/Hazar, s. 733. 133 Kalabalık, s. 390-391. 157TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK İfraz ve tevhit işlemlerinin talep üzerine yapılmasına ilişkin bir diğer istisna, 3290 Sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 sayılı Kanun’un Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in 134 26/2. maddesinde “Islah imar planına konu olmayan hisseli araziler üzerinde yapılmış binaların, tapu haritalarında veya kadastro planlarında mevcut olan ve tapuda tescilli olmayan, kamu kullanımına açık olan bir yola cephesi var ise ve bina maliklerinin fiili kullanma alanı, his- se miktarını aşmıyor ise, diğer hissedarların muvafakatları aranmaksızın, İl İdare Kurulu veya Belediye Encümen Kararına dayalı olarak ifraz işlemleri yapılır” hükmüyle getirilmiştir. Ancak ifraz ve tevhit işlemlerinin ma- liklerin talebi olmadan ilgili idare tarafından re’sen gerçekleştirilebil- mesi için kanuni bir düzenlemenin bulunması gerekmektedir. 135 Zira Anayasa’da düzenlenen istisnalar dışında idarenin düzenleme yetkisi, türevsel bir yetkidir. 136 Diğer bir ifadeyle idarenin tesis ettiği düzen- leyici işlemler kural olarak kanuna dayanmak zorundadır. 137 Bu du- rum kanuni idare ilkesinin de bir sonucudur. 138 Ayrıca Anayasa’nın 13. maddesi gereğince temel hak ve hürriyetler ancak kanunla sınır- lanabilmektedir. 139 Bu durumda mülkiyet hakkına ilişkin re’sen ifraz ve tevhit yetkisi için kanuni bir dayanağın zorunlu olduğu ifade edi- lebilir. Diğer bir ifadeyle re’sen ifraz ve tevhide ilişkin yetki, yönet- melik hükmüyle ihdas edilemeyeceği sonucuna varılabilir. Bu konu- da yukarıda zikredilen yönetmelik hükmüne dair kanuni dayanağın İmar Kanunu’nun 18. ya da 15/5. maddeleri olduğu ileri sürülebilir. Ancak İmar Kanunu’nun 18. maddesi arazi ve arsa düzenlemesine iliş- kindir. Arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak saha kural olarak müsta- kil bir adasından küçük olamaz. 140 Ada bazlı bir uygulama olan arazi ve arsa düzenlemesi ile parsel bazlı yapılan ifraz ve tevhit işlemleri birtakım benzerlikler barındırsa da temelde farklı işlemlerdir. İmar Kanunu’nun 15/5. maddesinde ise mevcut haliyle yapı inşasına elve- rişli olmayan taşınmazlar düzenlenmektedir. Söz konusu yönetmelik 134 RGT. 23.07.1986, RGS. 19173. 135 Tahiroğlu, s. 266. 136 Gözübüyük/Tan, s. 86; Özay, s. 426-427. 137 Kemal 72, 382; Turan Güneş, Türk Pozitif Hukukunda Yürütme Organının Düzenleyici İşlemleri, Ankara, 1965, s. 41. 138 Günday, s. 43; Gözler/Kaplan, s. 71. 139 Gözübüyük/Tan, s. 88; Günday, s. 43. 140 Bkz. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m. 9/4. 158Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri hükmünün dayanağı olarak 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzu- atına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarına ilişkin 141 10/c maddesi 142 göste- rilebilir. Nitekim İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılan uy- gulamaların aksine 2981 sayılı Kanun’un 10/c. maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda, parsel bazında uygulama ve hisse çözümü (ferdileştirilmesi) mümkündür. 143 Ancak 2981 sayılı Kanun’un 10/c kapsamında yapılacak uygulamaların, ıslah imar planına dayanması gerekmektedir. 144 Yönetmelik hükmü ise ıslah imar planına konu ol- mayan arazileri düzenlemektedir. Bu nedenle söz konusu yönetmelik hükmünün, kanuni dayanaktan yoksun olması nedeniyle hukuka ay- kırı olduğu ileri sürülebilir. 6. İ Yapılamaz Arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı adı altında taşınmazların yüzölçümünün %45’ini geçmeyecek şekilde kesinti ya- pılabilmektedir (İ.K. m. 18/2). Ancak ifraz ve tevhit işlemlerine konu taşınmazlardan ne düzenleme ortaklık payı ne de başka bir ad altında kesinti yapılması mümkün değildir. 145 Zira düzenleme ortaklık payı 141 2981 - gulamaları ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamındaki uygula- malar arasındaki farklar için bkz. Yılmaz, s. 68-71; Kalabalık, s. 420-421; Çelik, s. 212-214. 142 “İmar - yona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hü- küm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parselle- re ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işle- mi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır”. 143 Çelik, s. 213; Kalabalık, s. 420; Yılmaz, s. 68; Şimşek/Hazar, s. 567. 144 Şimşek/Hazar, s. 568-569. 145 Tahiroğlu, s. 263; Kalabalık, s. 392; D6D, T. 14.12.1993, E. 1993/1004, K. 1993/5355, www.hukukturk.com, e.t. 15.10.2020. 159TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK alınmasına dair yetki İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında kul- lanılabilen bir yetkidir. 146 7. İ İfraz ve tevhit işlemlerine ilişkin şartlar (İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve Arsa ve Arazi Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik gibi) imar mevzuatında düzenlenmiştir. Bu şartlar haricinde ifraz ve tevhit işlemleri için ida- re tarafından birtakım ek şartların getirilmesi ya da şarta bağlı olarak ifraz ve tevhit işlemlerinin onaylanması mümkün değildir. 147 Bu ko- nuda uygulamada en çok karşılaşılan problem, ifraz ve tevhit işlemle- rinin, taşınmazların bir bölümünün yola ya da yeşil alana terk edilme şartına bağlanmasıdır. 148 İmar mevzuatında, ifraz ve tevhit işlemleri için taşınmazlardan bir miktar kesinti yapılabilmesine cevaz veren bir hüküm bulunmadığı gibi bu işlemlerin taşınmazların bir bölümünün terk edilmesi ya da kamulaştırma şartına bağlanabileceğini öngören bir hüküm de bulunmamaktadır. 149 Ancak elbette maliklerin kendi is- tekleri ile taşınmazlarının bir kısmını yola ya da yeşil alana bedelsiz terk etmeleri neticesinde ifraz ya da tevhit yapılmasında bir sakınca yoktur. 150 Zira bu durumda terk, maliklerin rızası doğrultusunda ger- 146 Kalabalık, s. 393. 147 Çelik, s. 154; Koçak, s. 73; Sezer/Kalkan/Şahin, s. 103. 148 Tahiroğlu, s. 263; Kalabalık, s. 393; Şimşek/Hazar, s. 747-748. 149 “İmar - larının rızası suretiyle, bedelsiz terk koşulu ile ifrazının yapılabilmesine olanak sağlayan bir hüküm bulunmamaktadır”, DİDDK, T. 28.06.1996, E. 1994/767, K. 1996/395; D6D, T. 17.05.1995, E. 1994/4947, K. 1995/1985, www.lexpera.com; D6D, T. 20.09.1990, E. 1989/1529, K. 1990/260, www.hukukturk.com; D6D, T. 09.03.1994, E. 1993/1293, K. 1994/1032, www.sinerjimevzuat.com, e.t. 15.10.2020. 150 “Davacının, bir kısım imar planına göre yolda kalan parseli için ruhsat talebi üze- rine Belediyece, imar planının “planda öngörülen parsel tahakkuk etmeden plan koşullarına göre uygulama yapılamayacağı” yolundaki plan notundan söz edile- rek, yola giden kısmın terki gerektiğinin davacıya bildirildiği, bu bildirim üzerine davacının imar planında yolda kalan kısmı belediyeye bedelsiz olarak terk etme teklifinde bulunduğu ve teklifinin dava konusu Belediye Encümeni kararı ile ka- bul edildiği dava dosyasının incelenmesinden anlaşılmış olup, bedelsiz olarak terk işlemine davacı zorlanmış olmayıp kendisinin teklifi uyarınca karar alındığından dava konusu işlemde mevzuata aykırılık görülmemiştir”, D6D, T. 11.05.1983, E. 1981/1710, K. 1983/2163, www.hukukturk.com, e.t. 15.10.2020; “Davacıya ait par- selin, imar planında yola giden kısımlarının bedelsiz olarak belediyeye terki su- retiyle ifrazına dair belediye encümenince verilen karara itirazen açılan davanın; incelenen dosya münderecatından, gayrimenkulün imar planında yola rastlayan 160Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri çekleşmiştir. 151 Ayrıca taşınmazın daha sonra arsa ve arazi düzenleme- sine konu edilmesi durumunda, yapılan söz konusu gönüllü terkler düzenleme ortaklık payından düşülecektir. 152 Nitekim 2019 yılında İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 8. fıkrasına eklenen hüküm 153 ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 14 maddesinin 6. fıkrası hükmü 154 de bu yöndedir. 8. İ Edilemez Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tanımlara ilişkin 4. madde- sine göre ifraz hattı, “parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ve arsa dü- zenlemesine esas olmak üzere planla belirlenen parselin ifraz edileceği hattı” ifade etmektedir. Bu şekilde imar planında iki parsel arasında ifraz hattı öngörülmesi durumunda söz konusu parsellerin tevhit edilmesi mümkün değildir. Ayrıca (bitişik nizam, 155 ayrık nizam 156 ya da blok nizam 157 gibi) yapı nizamı farklı olan ya da (oturma, sanayi ve ticaret gibi) farklı kullanım kararları öngörülen parseller ile farklı yollardan cephe alan ara parseller tevhit edilemez. Bu durum Planlı Alanlar İmar kısımlarının bedelsiz olarak yola terkine davacı tarafından rıza gösterildiği anla- şıldığından dava konusu kararda yasaya aykırılık görülmediği gerekçesiyle red- dine karar verilmiştir”, D6D, T. 23.09.1970, E. 1969/3530, K. 1970/2238, Danıştay Altıncı Daire Kararları, Birinci Kitap (1965-1977), Ankara, 1979, s. 66. 151 Bu - gulamada genellikle ilgililerin haklarına ulaşmak için yaptıkları “zorunlu bağış” şeklinde ortaya çıktığı ifade edilmektedir. Bkz. Gülan, s. 38-39. 152 Gülan, s. 37; Tahiroğlu, s. 238-239. 153 “Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışla- nan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planında- ki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir”. 154 “Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır”. 155 Binaların komşu parsellerdeki yapılara bitişik olduğu yapı düzeni biçimidir. Genç, s. 160; Çelik, s. 594. 156 Komşu olarak öngörüldüğü yapı düzeni biçimidir. Genç, s. 159; Çelik, s. 594. 157 İmar edilmiş tek yapı kitlesinin bir ya da daha fazla parsel üzerine oturtulduğu bahçeli yapı düzeni biçimidir. Genç, s. 159; Çelik, s. 594. 161TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Yönetmeliği’nin 7/10. maddesinde “Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez” ifadele- riyle hükme bağlanmıştır. 9. Y Tevhit İşlemi Yapılamaz Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 7/2. maddesine göre “Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek bi- naların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz”. Bu nedenle yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerinin, imar adasında bulunan yapıların estetik görüntüsünü ve sokak siluetini bozmaması gerekir. Bu durum yapıla- cak çeşitli araştırma ve tetkikler neticesinde ortaya konulmadan ifraz ve tevhit işlemlerinin onaylanmaması gerekir. İmar mevzuatımızda kent estetiğini sağlamak amacıyla getirilmiş birtakım düzenlemeler bulunmaktadır. 158 Bunlardan bir kısmı idare- nin kolluk faaliyeti kapsamında yasaklama ve izin gibi usuller öngör- mektedir. 159 Yapı estetiği ve sokak siluetini bozacak şekilde ifraz ve tevhit yapılamayacağına dair öngörülen şart da kent estetiğini koruma amaçlı idari kolluk faaliyetine örnek olarak zikredilebilir. B. P İmar planı bulunan alanlarda yapılacak ifraz ve tevhit işlemle- ri temel olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile düzenlenmişken; imar planı bulunmayan alanlarda yapılacak ifraz ve tevhit işlemleri ise temel olarak Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği 160 ile düzenlenmiş-158 Bu - cak/Mustafa Oğuzhan Bölükbaşı/Hasan Burak Öndin/Sümeyye Ulusoy, İdare Hukuku Açısından Kamu Düzeni Unsurları, Ankara, 2020, s. 213 vd.; Fethiye Nur Akkaya, Kent Estetiğini Koruma Amaçlı İdari Kolluk Faaliyeti, İstanbul, 2016, s. 20-45. 159 Akkaya, s. 112-116; Boz/Özdemir/Nacak/Bölükbaşı/Öndin/Ulusoy, s. 222-231. 160 RGT. - da Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği” olan Yönetme- lik ismi, 30/6/2001 tarih ve 24448 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik ile değiştirilmiştir. 162Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri tir. İmar Kanunu’nun 15/7. maddesinde imar planının dışında bulu- nan alanlarda yönetmelikte belirlenen miktardan küçük ifrazlara izin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. İmar planı dışındaki alanlar, köy ve yerleşik alanı dışında ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 13. ve 15. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. 161 Söz konusu hükümlere göre ifraz işlemi neticesinde elde edilecek parsellerin genişlikleri 20 metreden; derinlikleri ise 30 metreden küçük olamaz (m. 13). Tapu kadastro ya da tapulama haritasında yer alan ve kamuya ait bir yola cephesinin bulunması zorunludur. 162 Bu kapsamda parselden terk su- retiyle yol oluşturulamayacağı gibi ifraz işlemi ile çıkmaz sokak da ih- das edilemez. Ayrıca çıkmaz sokağa cephesi bulunan parsellerin ifraz işlemine konu edilmesi mümkün değildir (m. 15). 15. madde hükümle- ri incelendiğinde planlı alanlara ilişkin düzenlenen hükümlerle büyük oranda benzerlik arz ettiği görülmektedir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılacak ifraz ve tevhit işlem- lerine ilişkin hükümler ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 44. ve 45. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu alanlar yine yönetmelikte, köy ve mezralarda mevzuata uygun şekilde inşa edilen yapıların toplu ola- rak bir arada yer aldığı yerlerde, mevcut binaların en dışta bulunan- larının en dışlarından geçirilecek çizginin içerisinde kalan alan olarak tanımlanmıştır (m. 4/4). Bu alan ve civarının tespiti, valilikler tarafın- dan yapılarak il idare kurulu kararı ile onaylanır (m. 43). Köy ve mezraların yerleşik alanlarındaki ifrazlarda, yol ve çıkmaz sokaklara ilişkin şartlar aynı şekilde tekrarlansa da parsel büyüklük- lerinin farklı şekilde düzenlediği görülmektedir. Bu alanlarda parsel genişliklerinin en az 15 metre, parsel derinliklerinin ise en az 20 metre olacağı öngörülmüştür. Ayrıca ifraz işlemi neticesinde en fazla 5 parsel elde edilebileceği ve bu parsellerde tekrar ifraz işlemi yapılamayacağı da hükme bağlanmıştır. 163 Diğer bir ifadeyle bu alanlarda birden fazla ifraz işlemi yapılmasına cevaz verilmemiştir. Kurala ilişkin herhangi 161 Koçak, s. 39; Şimşek/Hazar, s. 743. 162 “Olayda, yönde herhangi bir bilgi veya belge sunulmayan taşınmazların…Yönetmelik hük- mü uyarınca ifrazı mümkün bulunmamaktadır”, D6D, T. 17.03.2010, E. 2008/3048, K. 2010/2761, www.lexpera.com, e.t. 15.10.2020. 163 Şimşek/Hazar, s. 745. 163TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK bir istisnaya da yer verilmediğinden, ilk ifraz işleminin tevhit işlemi neticesinde yapılması ve bu şekilde parsel sayısının değişmemiş olma- sı da sonucu değiştirmeyecektir. 164 Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ya da dışında yer alan yerleşme alanı (iskân dışı) alanlarda yapılacak ifraz ve tevhide ilişkin hükümler yönetmeliğin 62. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre bu alanlarda yapılacak ifraz işlemi neticesinde elde edilecek parseller, 5000 metrekareden küçük olamaz. Diğer alanlara ilişkin düzenlenen yola cephe şartı tekrar edilmiş ancak ifraz ile oluşan parselin yola cep- hesinin, 25 metreden küçük olamayacağı hükme bağlanmıştır. Ancak yola cephe şartından, 2510 sayılı İskân Kanunu gereğince hazırlanan Tarımsal İskân Projeleri çerçevesinde yapılaşma amacı dışındaki ta- rımsal amaçlı ifrazlar istisna tutulmuştur. Ayrıca tevhit işlemleri ne- ticesinde oluşan parsellerde, asgari büyüklük (5000 metrekare) şartı aranmamaktadır. IV. İ ÖNGÖRÜLEN ÖZEL DURUMLAR İfraz ve tevhit işlemlerine ilişkin genel şartlar, İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleriyle düzenlen- miştir. Ancak ifraz ve tevhit işlemlerine ilişkin özel kanunlar ile bazı durumlara ilişkin birtakım özel şartlar öngörülmüş; bazı durumların ise genel şartlardan istisna tutulacağı hükme bağlanmıştır. Söz konusu özel durumlar, imar planı ya da belediye sınırları içinde olup olmadığı önem arz etmeksizin özel kanunlarda zikredilen tüm taşınmazlar açı- sından uygulama kabiliyeti bulmaktadır. 164 “Dosyanın incelenmesinden, İl İdare Kurulu’nun…kararı ile 58 ve 76 sayılı parsel- lerin tevhid edilerek…1621 sayılı parselin elde edilip, ardından da iki kısma ifraz edilerek 1622 ve 1623 sayılı parsellerin oluşturulduğu, bu kez davacı tarafından ifraz yoluyla oluşan 1622 sayılı…parselin yeniden ifrazı ile dört kısma ayrılma- sı yolunda yapılan başvurunun, ikinci kere ifraz yapılamaz yasağı kapsamında bulunduğu nedeniyle reddi üzerine görülen davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Uyuşmazlıkta, davacı tarafından ifrazı yapılması istenilen parselin, daha önce if- raz suretiyle elde edilen parsel olması karşısında, yeniden ifrazı mümkün olmadı- ğından, davacının isteminin reddine dair dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır”, D6D, T. 14.09.2009, E. 2007/7463, K. 2009/8344, www.lexpe- ra.com, e.t. 15.10.2020. 164Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri A. T Toprak hukukunun temel amaçlarından birisi yeterli gelir sağla- yan, işletme ilkelerine uygun bağımsız tarım işletmelerinin özellik- lerini korumak ve bu işletmelerin verimsiz hale gelecek bir biçimde parçalanmalarının önüne geçmektir. 165 Bu kapsamda 5403 sayılı Top- rak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesine göre nite- likleri Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenmek üzere, tarım arazileri; mutlak tarım arazisi, 166 özel ürün arazisi, 167 dikili tarım ara- zisi 168 ve marjinal tarım arazisi 169 olarak sınıflandırmaya tabi tutulur (m. 8/1). Bakanlık, bölgelerin özelliklerine göre sınıflandırılan tarım arazilerinin asgari parsel büyüklüklerini (asgari tarım arazisi büyük- lüğü) tespit eder (m. 8/2). Tespit edilecek büyüklük, özel ürün, mut- lak ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük ola- maz. 170 Ancak Bakanlık güncel şartlara göre büyüklükleri artırabilir. 165 Kemal Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 24, S. 1, Y. 2016, s. 130; Cevdet Yavuz/Murat Topuz, “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Miras Hukukuna İlişkin Hükümlerinde Yaptığı Değişiklikler”, Marma- ra Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 21, S. 2, Y. 2015, s. 664. 166 Mutlak - sında ürün alınabilmesini sınırlamayan, yüzey şekli itibariyle sınırlamaları az olan ya da hiç olmayan; mevcut haliyle tarım üretiminde kullanılan ya da bu maksatla kullanıma elverişli olan arazilerini ifade etmektedir (5403 sayılı Kanun m. 3). 167 Özel sınırlamalarından dolayı yöreye adapte olmuş bitki türlerinin hepsinin tarımının yapılmasının mümkün olmadığı ancak özel birtakım bitkilerin ya da su ürünleri- nin yetiştirilebildiği arazileri ifade etmektedir (5403 sayılı Kanun m. 3). 168 Dikili - lojisine uygun bir şekilde üzerinde çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı biçimindeki bitkilerin tarımı yapılan arazileri ifade etmektedir (5403 sayılı Kanun m. 3). 169 Marjinal arazileri dışında kalan, toprak ve yüzey şekli sınırlamalarından dolayı yalnızca üzerinde geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı arazileri ifade etmektedir (5403 sayılı Kanun m. 3). 170 “Somut yüz ölçümünde olduğu, taraflar adına paylı ve elbirliği mülkiyet hükümlerine göre kayıtlı olduğunun anlaşıldığı, bu durumda mahkemece öncelikle dava konu- su taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un yukarıda belirtilen hükümleri doğrultusunda tarımsal niteliğinin ne olduğu, (mutlak, marjinal, özel ürün, dikili tarım arazilerin- den hangisi olduğu) tapu kaydındaki hissedar sayısı ve hisse oranlarına göre ay- nen taksimin (ifrazının) mümkün olup olmadığının…Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nden sorulması gerektiği, aynen taksimin mümkün olduğu bildirildi- ği takdirde bu konuda bilirkişilere ifraza ilişkin ek rapor ve kroki düzenlettirile- 165TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Tarım arazileri Bakanlık tarafından tespit edilen asgari tarım arazisi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez. 171 Nitekim tespit edilen asga- ri büyüklüğe ulaşan tarım arazileri, bölünemez eşya statüsü kazanır. Çay, fındık ve zeytin gibi iklim ya da toprak bakımından birtakım özel ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği bölgelerde, tespit edilen asgari tarım arazisi büyüklüğünün altında parsel oluşması gerekli ise, Bakanlıktan uygun görüş alınarak asgari tarım arazisi büyüklüğünden daha küçük parseller oluşturulması mümkündür. Aynı durum tarım dışı kullanı- ma izin verilen alanlar için de geçerlidir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri dahilinde yapılan zorunlu ifrazlarda ise Ba- kanlık onayı alınmasına gerek bulunmamaktadır (m. 8/3). 5403 sayılı Kanun’a ekli 1 sayılı listede, bölge özellikleri dikkate alınarak il ve ilçe bazında yeter gelirli tarım arazisi büyüklükleri be- lirlenmiştir (m. 8/A). Bir kişinin yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü, rek Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nün yazısı ile birlikte ilgili belediyeye gönderilerek ilgili Yönetmeliklere göre Belediye Encümenince de ifrazın mümkün olup olmadığının sorulması gerektiği, belediye encümenince de ifraz mümkün görülerek ifraz krokileri onandığı takdirde davanın kabulüne, aksi halde reddine karar verilmesi gerekirken…eksik incelemeyle yazılı şekilde kabul kararı veril- mesinin isabetsiz olduğu, davalı K3 ün istinaf başvuru sebeplerinin yerinde ol- duğu, kanaatine varılmıştır”, Samsun BAM, 6HD, T. 20.09.2017, E. 2017/1958, K. 2017/1890; “5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal ara- zi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sür- dürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır. Bu durumda mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanunun yukarıda be- lirtilen hükümleri doğrultusunda aynen taksimin (ifrazının) mümkün olup olma- dığı…Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nden sorulmalıdır. Aynen taksimin mümkün olduğu bildirildiği takdirde bu konuda bilirkişilere ifraza ilişkin ek ra- por ve kroki düzenlettirilerek Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nün yazısı ile birlikte ilgili belediyeye gönderilerek ilgili Yönetmeliklere göre Belediye Encü- menince de ifrazın mümkün olup olmadığı sorulmalıdır. Belediye Encümenince de ifraz mümkün görülerek ifraz krokileri onandığı takdirde davanın kabulüne, aksi halde reddine karar verilmelidir”, Y14HD, T. 14.04.2015, E. 2015/5238, K. 2015/4052, www.lexpera.com, e.t. 15.10.2020. 171 “Dava 39.600,00 m2 yüzölçümünde olduğu, beyanlar hanesinde herhangi bir şerhin bu- lunmadığı anlaşılmaktadır. Gerekçeli kararda dava konusu taşınmazın 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde 6537 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik sonucu davacıla- ra satışı vaat edilen yerlerin ifrazının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın red- dinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır”, Y14HD, T. 08.04.2016, E. 2015/12479, K. 2016/4241, www.lexpera.com, e.t. 15.10.2020. 166Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri ekonomik bütünlük arz eden tarım arazileri toplanarak bulunur. Aynı ilçe sınırları dahilindeki tarım arazilerinin arasındaki mesafe kuş uçu- şu 10 kilometreden az ve örtü altı tarım arazilerinde 1 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde 10 dekar ve üzerinde ise bu araziler arasında ekonomik bütünlük bulunduğu kabul edilmektedir. 172 Bu miktarların altında olan tarım arazileri eko- nomik bütünlük oluşturmaz. Tarım arazilerinin, söz konusu listedeki büyüklüklerin altında ifraz edilmesi mümkün değildir. Düzenlenen bu şartın tarım hukuku açısından vazgeçilmez bir nitelik arz ettiği ifa- de edilebilir. 173 5403 sayılı Kanun’un 8/3 ve 8/A maddelerinde iki farklı büyük- lükten bahsedildiği görülmektedir. 8/3. maddede asgari tarım arazisi büyüklüğünden, 8/A’da ise yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğünden söz edilmektedir. Örneğin Konya ilinin Selçuklu ilçesi için dikili tarım arazilerinde yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü 10 dekar (10000 met- rekare) olarak belirlenmiştir. 8/3. madde de ise asgari tarım arazisi bü- yüklüğü dikili tarım arazileri için 0,5 hektarın (5000 metrekare) altında belirlenemeyeceği zikredilmektedir. Kanun’da iki büyüklüğün altında da ifraz işlemi yapılmasının mümkün olmadığı hükme bağlanmakta- dır. Bu durumda hangi büyüklüğün dikkate alınması gerektiği husu- sunda uygulamada tereddüt yaşanabilir ya da iki kanun hükmü ara- sında bir çelişki olup olmadığı yönünde bir soru gündeme gelebilir. 174 Kanun hükümleri dikkatli bir şekilde incelendiğinde iki hüküm arasında çelişki bulunmadığı görülmektedir. Zira 8/3. maddede Ba- kanlıkça yapılacak bir belirlemeden bahsedilmekte ve bu belirlemele- rin birtakım arazi büyüklüklerinin altında olamayacağı hüküm altına alınmaktadır. Başka bir ifadeyle söz konusu hüküm Bakanlığa yönelik düzenlenmiş bir hükümdür. 8/A. maddede ise kanuna ekli bir listeden bahsedilmekte ve söz konusu listede yer alan değerlerin altında ifraz işlemi yapılamayacağı hükme bağlanmaktadır. Bu durumda netice itibariyle ifraz işlemlerin- 172 Gıda 03.11.2017 tarih ve 58776518-010.07.01-E.2768754 sayılı Tarım Arazilerinde Mül- kiyet Devrine İlişkin Uygulama Talimatı, www.mersin.tarimorman.gov.tr, e.t. 12.10.2020. 173 Fikret Eren/Veysel Başpınar, Toprak Hukuku, 4. Baskı, Ankara, 2014, s. 168. 174 Koçak, s. 58. 167TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK de dikkate alınması gereken değerler, Kanun’a ekli listede yer alan de- ğerlerdir. 8/3’te zikredilen değerler, 8/A’da ifade edilen listede tespit edilen değerlere taban sınır oluşturmaktadır. 175 Diğer bir ifadeyle yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü, asgari tarım arazisi büyüklüğünün al- tında olamaz. Büyük ya da en azından eşit olmak durumundadır. 176 Nitekim liste incelendiğinde listede yer alan değerlerin, asgari tarım arazisi büyüklüklerinin üzerinde olduğu görülmektedir. Yine aynı ör- nek üzerinden izah edilecek olursa, 8/3. madde de ise asgari tarım arazisi büyüklüğü dikili tarım arazileri için 0,5 hektarın (5 000 metre- kare) altında belirlenemeyeceği hükme bağlanmış; 1 sayılı listede Kon- ya ilinin Selçuklu ilçesi için dikili tarım arazilerinde yeter gelirli tarım arazisi büyüklüğü 10 dekar (10 000 metrekare) olarak belirlenmiştir. Bu konuda dikkat çeken husus, asgari tarım arazisi büyüklükleri- ni artırma yetkisinin Bakanlığa ait olmasıdır. Zira asgari tarım arazisi büyüklüğünü artırma yetkisi Bakanlığa verilmişken, yeter gelirli tarım arazisi büyüklüklerine ilişkin listede değişiklik yapma yetkisi Cum- hurbaşkanına aittir. Kanun’da, açık bir şekilde listede, Cumhurbaşka- nı kararı ile değişiklik yapılabileceği hükme bağlanmıştır (m. 8/A). Bu durumda kanun hükmü ile Cumhurbaşkanı’nın, Bakanlığın belirledi- ği değerlerle bağlı kılınması hiyerarşi açısından sorun arz ettiği ifade edilebilir. Son olarak kanunda belirtilen şartlar, ifraz işlemleri açısından ön- görülmüştür. Tevhit işlemi için yukarıda zikredilen sınırlamalar uy- gulama alanı bulmayacaktır. Zira söz konusu madde hükmünün ve kanunun genel amacı, tarım arazilerinin bölünmesinin önüne geçerek tarımsal verimlilik açısından ülke geleceğinin korunmasıdır. 177 Tevhit işlemleri için asgari büyüklük şartı aranması, kanun ve madde hük- münün sözüne ve temel mantığına aykırı olacaktır. 175 Erdoğan, s. 145; Koçak, s. 59. 176 Ş. 6537 sayılı Kanun’la Yapılan Değişiklikler ve Değerlendirilmesi”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XIX, S. 1, Y. 2015, s. 90; Koçak, s. 59. 177 Alper Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 24, S. 2, Y. 2018, s. 862; “Yasanın amacı tarım arazilerinin çok küçük parçalara bölünerek ülke tarımının zarar görmesini engellemeye yöneliktir. Emredici hükümler içerdiği ve ülkenin geleceğine yönelik düzenlemeler taşıdığı için bu yasa hükümleri kamu düzeni- ne ilişkin bulunmaktadır”, Y12HD, T. 24.06.2013, E. 2013/17607, K. 2013/23570, www.lexpera.com, e.t. 15.10.2020. 168Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri B. H 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 7. maddesinde, hazineye ait taşınmazların değerlendirilme- sine dair yapılacak ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemleri, “imar mevzu- atındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın ve herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin ilgili kuruluşlarca talebi izleyen iki ay içinde ye- rine getirilir” hükmüne yer verilmişti. Ancak Anayasa Mahkemesi söz konusu hükümdeki “imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın” ibaresini, Anayasa’nın 5. ve 56. maddelerine aykırı bularak iptaline ka- rar vermiştir. 178 Ancak 4706 sayılı Kanun’a, 6645 sayılı Kanun’un 179 29. maddesiyle eklenen geçici 18. maddenin son fıkrası ile “Bu Kanuna göre yapılacak ifrazlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Uygulama Yönetmelikleri hükümleri uygulanmaz” hükmü getirilmiştir. Somut durumda 4706 sayılı Kanun kapsamında yapılacak ifraz işlemlerinde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve uygulama yönetmelikleri uygulama alanı bulamayacaktır. Dolayısıyla bu işlemler, ifraz şartlarına tabi olmayacaktır. 4706 sayılı Kanun’un uy- gulanmasına yönelik işlemlerden, tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye ücreti de dahil olmak üzere hiçbir ücret ya da bedel alınmaya- caktır. Ayrıca bu kapsamda yapılacak işlemlere dair gerekli haritalar, kadastro müdürlükleri tarafından yapılacaktır. 180 C. K VARLIKLARI 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 18/7. maddesine göre “Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı parselle- 178 “İtiraz - sızın’ ibaresi, Hazine’ye ait taşınmazların ifraz, tevhit ve tescil işlemlerinin imar mevzuatındaki kısıtlamaların dışına çıkarılması sonucunu doğurmakta ve İmar Kanunu ile konuya ilişkin yönetmeliklerde öngörülen kurallara aykırı da olsa Maliye Bakanlığı’nın bu yöndeki taleplerinin ilgili idarelerce yerine getirilmesi- ni zorunlu kılmaktadır. Söz konusu işlemlerin yapılabilmesi için imar mevzuatı- na uygun olma koşulunun ortadan kalkması ve bu uygunluğun idari kurullarca denetiminin olanaksız kılınması ise imar hukukunda denetimsiz bir alan oluş- turmakta, bu da Devletin bu konudaki gözetim ve denetim görevini yerine ge- tirmesine engel olmaktadır”, AYM, T. 20.01.2011, E. 2009/13, K. 2011/23, RGT. 02.04.2011, RGS. 27893. 179 RGT. 29.04.2015, RGS. 29335. 180 Koçak, s. 64. 169TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK ri, taşınmaz kültür varlıklarının mahiyetine tesir edecek şekil ve surette ayrıla- maz ve birleştirilemez”. Korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarının korunma alanlarının tespiti ile bu alanlar içinde inşaat ve tesisat ya- pılması hususunda karar alma yetkisi koruma kurullarına verilmiştir (m. 8). Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının Yapı Esasları ve Denetimine Dair Yönetmelik’in 11. maddesinde ise taşınmaz kültür varlığı parsellerinde, taşınmaz kültür varlıklarının mahiyetlerini etkile- meyecek şekilde ifraz ve tevhit işlemlerine izin vermeye koruma bölge kurulları yetkili kılınmıştır. 181 Görüldüğü üzere taşınmaz kültür varlık- larına ilişkin ifraz ve tevhit işlemlerinde genel kurallardan ayrı olarak kültür varlığının mahiyetinin değişmemesine özel önem verilmiştir. 182 Koruma alanlarında bulunan taşınmazlara ilişkin ifraz taleple- rinin temel nedenlerinden birisi, taşınmaz kültür varlığının yalnızca parselin bir bölümünde yer almasından dolayı ifraz işlemi ile kültür varlığının bulunmadığı kısmın, kültür varlıkları hukukundaki kısıtla- malardan kurtarma isteğidir. 183 Bu gibi durumlarda da koruma bölge kurulu, taşınmazın ifraz işlemi neticesinde ayrılacak kısmının, kültür varlığını etkilemeyeceği yönünde karar alarak işleme izin vermesi ge- rekecektir. Kültür varlığı taşınmazın bir bölümünde değil de tamamı- na yaygın ise izin üzerine ifraz işlemi gerçekleştirilse dahi ayrılan par- çaların tamamının koruma rejimine tabi olacağı açıktır. 184 Tevhit işlemine konu edilen parsellerden birisi sit alanında, diğeri sit alanında değilse, tevhit işlemi neticesinde iki parsel tek parsel hali- ne gelip sit alanı kapsamına girmiş olur. Diğer bir ifadeyle sit alanında olan parsel, diğer parsele sirayet ederek etkisi altına alır. 185 Ç. Ö 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 1. maddesine göre doğal olarak veya emek neticesinde yetişen ağaç ve ağaççık toplulukları, bulunduk- ları yerler ile birlikte orman kabul edilir. Ancak orman sınırları dışında 181 İstanbul E. 2014/1767, K. 2015/3411, www.lexpera.com, e.t. 08.10.2020. 182 Hasan Gök, Koruma Alanlarındaki İmar Uygulamaları, İstanbul, 2017, s. 207. 183 Gök, s. 207-208. 184 Gök, s. 208. 185 Oğuz - lamalı Bir Yaklaşım), 2. Baskı, Ankara, 2012, s. 345. 170Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri kalan yüzölçümü 3 hektar ya da daha az olan her türlü ağaç ya da ağaççıkla örtülü yerler orman sayılmaz (m. 1/G). Ormanlar mülkiyet ve idare açısından devlet ormanları, kamu tüzel kişilerine ait ormanlar ve özel ormanlar olmak üzere üçe ayrılır (m. 4). Orman Kanunu’nun 52/1. maddesine göre ise özel ormanlar, 500 hektardan (5.000.000 metrekareden) küçük parçalar oluşturacak bi- çimde parçalara ayrılamaz. Bu şekilde başkalarına temlik edilemeye- ceği gibi mirasçılar arasında da paylaştırılamaz. Ancak ekim ve dikim yoluyla meydana getirilen özel ormanlar bu kuraldan istisnadır. Diğer bir ifadeyle ekim ve dikim yoluyla meydana getirilen özel ormanların dışındaki özel ormanlarda, ifraz işlemi neticesinde oluşacak parseller, 500 hektardan küçük olamaz. Ekim ve dikim yoluyla meydana getiri- len özel ormanlarda ise, ifraz işlemi neticesinde oluşacak parseller, 3 hektardan fazla olmalıdır. Nitekim Orman Kanunu’nun 1/G madde- sine göre yüzölçümü 3 hektarı aşmayan alanlar orman olarak kabul edilmemektedir. 186 D. Ö KURULUŞLARA AİT TAŞINMAZLAR 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun’un 19/C. maddesine göre özelleştirme programına alınmış olan kuruluşlara ait taşınmazların ifrazına dair çıkacak sorunlar, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın görüşü üzerine Maliye Bakanlığı tarafından çözümle- nir. Özelleştirme programına alınan kuruluşlara ait devredilmesi ge- reken taşınmaz malların ifraz işlemlerinde, İmar Kanunundaki kısıtla- malar uygulanmaz. Yine aynı Kanun’un 19/D. maddesine göre, özelleştirme progra- mına alınan kuruluşlardan, anonim şirket statüsünde olanların serma- yelerindeki kamu payı % 50 oranının altına düşünceye, diğerlerinde ise özelleştirme uygulamaları sonucu devir tarihine kadar bu kuruluşlara ait taşınmazların ifraz ve tevhidine dair yapılacak işlemler, Özelleştir- me İdaresi Başkanlığı tarafından yapılır. Bu kapsamdaki taşınmazlara ilişkin yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerinde İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri uygulanmaz. 186 Koçak, s. 67. 171TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’na çeşitli imar uygulamaları yap- ma yetkilerinin verilmesi ve bu işlemler açısından İmar Kanunu hü- kümlerinin uygulanmayacağının belirtilmesi, söz konusu hükümler ile özelleştirme neticesinde en yüksek gelirin elde edilmesinin amaç- landığı göstermektedir. E. T Havza-i Fahmiye olarak da ifade edilen taşkömürü havzasının sınırları, 17 Ocak 1326 (1910) tarih ve 289 sayılı Tezkere-i Samiyye (Başbakanlık Tezkeresi) ile tespit edilmiştir. Söz konusu sınırlar, daha sonra 1958 tarihinde Bakanlar Kurulu Kararı ile genişletilmiş ve 1949 ila 1958 yılları arasında kadastro çalışmaları tamamlanmıştır. 187 Belir- lenen bu sınırlar içerisinde kalan taşınmaz mallar, kadastro çalışmaları neticesinde büyük yüzölçümlü parseller halinde Hazine adına tescil edilmiştir. 188 Söz konusu (Tezkere-i Samiyye ile belirlenen) alanda, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla taşınmaz mal edinilmesi, anılan tez- kere nedeniyle, 05.06.1986 tarih ve 3303 sayılı Taşkömürü Havzasın- daki Taşınmaz Malların İktisabına Dair Kanun’un çıkarılmasına kadar mümkün olmamıştır. 3303 sayılı Kanun ile yasak kaldırılmış ve havza- da yer alan hazine adına tescil edilmiş arazilerin hak sahiplerine bede- li karşılığında devredilebilmesinin önü açılmıştır. 189 Daha sonrasında uygulamada yaşanan sorunlar nedeniyle, 1999 yılında 4479 sayılı Ka- nun, 2015 yılında 6637 sayılı Kanun ve 2018 yılında 7144 sayılı Kanun ile 3303 sayılı Kanun’da çeşitli değişiklikler yapılmıştır. 3303 sayılı Taşkömürü Havzasındaki Taşınmaz Malların İktisabı Hakkında Kanun’un 4479 sayılı Kanun’un 190 1. maddesiyle eklenen ek 1. maddesine göre bu kapsamda yapılacak ifraz işlemlerinde, İmar Kanunu ve uygulama yönetmelik hükümleri uygulanmayacaktır. Ay- 187 6637 kanunmaddeleri?pkanunlarno= 179719&pkanunnumarasi=6637, e.t. 15.10.2020. 188 Ziya nolu-milli-emlak-genel-tebligi, e.t. 15.10.2020. 189 6637 kanunmaddeleri?pkanunlarno= 179719&pkanunnumarasi=6637; TBMM Tutanak Dergisi, Dönem 21, C. 16, Yasama Yılı 2, 18. Birleşim, T. 11.11.1999, e.t. 15.10.2020. 190 RGT. 14.11.1999, RGS. 23876. 172Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri rıca ifraz işlemlerinde fiili durum dikkate alınacak ve masraflar hak sahipleri tarafından karşılanacaktır. Söz konusu hükmün, bu alanlar- da yapılacak işlemleri ve mülkiyet hakkına ilişkin çıkan problemlerin çözümünü kolaylaştırmak amacıyla getirilmiş olduğu ifade edilebilir. F. A TAŞINMAZLAR Yöresel özelliklere göre değişkenlik arz etmekle birlikte kuru ta- rım koşullarında bir çiftçi ailesinin geçimini sağlayabilecek tarım arazi büyüklüğünün, genel olarak 100 dekar olduğu ifade edilmektedir. Bu miktar, Konya ili için 253 dekar, Adana ili için 116 dekar, Amasya ili için ise 156 dekar olarak verilmektedir. 191 Yeterli büyüklüğe haiz olmayan düzensiz ve parçalı yapıdaki ara- zilerde tarla sınırı, yol ve su arkları için ayrılan alanlar, oran itibariy- le fazla olacağından dolayı arazi kaybı artmaktadır. Bu tip arazilerde çalışmanın zor ve işçilik giderlerinin yüksek olmasından dolayı verim düşmektedir 192 . Bu kapsamda arazi toplulaştırması, dağınık ve yeterli büyüklüğe haiz olmayan tarım arazilerinin, ekonomik ve ekolojik açı- dan en elverişli işletme şekli ve büyüklüğüne ulaştırılması amacıyla yapılmaktadır 193 . Toplulaştırma hususu, iki farklı kanunda düzenlen- miştir. Bunlardan birisi 3803 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzen- lenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu (m. 6) iken, diğeri 6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü’nce Yürütülecek Hizmetler Hakkın- da Kanun’dur (Ek m. 9). İki kanun kapsamında yapılacak toplulaştır- ma süreçleri arasında birtakım farklılıklar bulunmaktadır. 194 Konumuz 191 E. Derim Dergisi, C. 20, S. 1, Y. 2003, s. 51; Uyumaz/İlhan, s. 863. 192 Gürsel - kileri: Konya-Ereğli-Kuskuncuk Köyü Örneği”, Çukurova Üniversitesi Ziraat Fakül- tesi Dergisi, C. 29, S. 2, Y. 2014, s. 17-18. 193 Demirtaş/Sarı, s. 49; “3083 sayılı Kanun uyarınca uygulama alanı belirlenen yerlerde, Kanun’da öngörülen toprağın verimli şekilde işletilmesini sağlama, ekonomik üretime imkan vermeyecek şekilde parçalanan tarım topraklarının ge- rektiğinde ve imkanlar ölçüsünde genişletilmesi suretiyle de toplulaştırılmasını, tarım arazisinin ailenin geçimini sağlamaya ve aile iş gücünü değerlendirmeye yeterli olmayacak derecede parçalanmasını ve küçülmesini önleme amaçlarıyla arazi toplulaştırması yapılabilmektedir”, D17D, T. 28.04.2016, E. 2015/8021, K. 2016/3403; D17D, T. 28.04.2016, E. 2015/8013, K. 2016/3402, www.lexpera.com, e.t. 15.10.2020. 194 Karşılaştırma için bkz. Uyumaz/İlhan, s. 889 vd. 173TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK açısından 3803 sayılı Kanun önem arz etmektedir. Zira kanunda ifraz işlemine yönelik önemli sınırlamalar öngörülmüştür. 3803 sayılı Kanun kapsamındaki toplulaştırma sürecinde, Cum- hurbaşkanı tarafından 195 uygulama yapılacak alanının tespiti ile birlik- te o uygulama alanındaki parsellerin dağıtımına esas olacak, “toprak dağıtım normu” da belirlenmektedir. Toprak dağıtım normu tespitin- de beş kişilik bir çiftçi ailesinin geçimini sağlayacak miktar esas alı- nır. 196 Bu miktar, her il ve ilçenin arazi durumu ve ekolojik özelliğine göre değişiklik arz etmekle birlikte her arazi türü için de farklı belir- lenmektedir. 197 Örneğin Afyonkarahisar ilinin Çay ilçesi için toprak dağıtım nor- mu, kuru tarım arazisi için 180 dekar, sulu tarım arazisi için 80 dekar, dikili tarım arazisi için 10 dekar, örtüaltı tarım arazisi için ise 3 dekar olarak belirlenmiştir. Ancak yine aynı ilin Dinar ilçesi için ise bu mik- tarın, kuru tarım arazisi için 200 dekar, sulu tarım arazisi için 60 dekar olarak belirlendiği görülmektedir. 198 3803 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre “Toplulaştırma sonunda dağıtılan veya sahibine bırakılan tarım arazisi malikleri adına, geriye kalan arazi ise Hazine adına uygulayıcı kuruluşun talebi ile tapuya tescil edilir. Malikleri adına tescil edilen arazi bu Kanun hükümleri dışında o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara rızaen veya hükmen taksim edilemez ve ifraz işlemlerine konu olamaz. Bu husus tapu siciline şerh edilir”. 199 Aynı Kanun’un 11. maddesine göre ise “Bu Kanuna göre dağı- 195 Söz 698 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin 39. maddesiyle yapılan değişiklik sonrası, yetki Cumhurbaşkanı’na verilmiştir. 196 Eren/Başpınar, s. 168. 197 Yücel - ları”, Ziraat Mühendisliği Dergisi, Y. 2010, S. 354, s. 29. 198 2018/11835 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, RGT. 18.06.2018, RGS. 30460. 199 “3083 - nunu…6. maddesinde, malikleri adına tescil edilen arazinin bu Kanun hükümleri dışında o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara rı- zaen veya hükmen taksim edilemeyeceği ve ifraz işlemlerine konu olamayacağı, bu hususun tapu siciline şerh edileceği, emredici bir biçimde belirtilmiştir. Ki- şilerin rızasıyla da mahkeme kararıyla da taksim edilemeyecek bir tarım arazi- sinin bölünmesi hukuka aykırıdır. …Kanunu’na göre “Uygulama Alanı” olarak ilan edilen yerlerde, Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü tarafından, tarım arazilerini gözetleme ve takip etme amacıyla kanundan kaynaklanan hak ve yet- kilerin kullanılması, görev ve sorumlulukların yerine getirilmesini teminen taşın- 174Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri tılan topraklar bölünemez”. Diğer bir ifadeyle bir parsel, 3803 sayılı Ka- nun kapsamında yapılan bir toplulaştırma sonucunda oluşmuşsa, o parsel için belirlenen dağıtım normundan küçük parçalara bölünmesi mümkün değildir. 200 Zira toplulaştırma neticesinde oluşan parsellerin tekrar parçalanması halinde, yürütülen çalışmalar için harcanan emek ve zamanın bir anlamı kalmayacaktır. 201 Bu durumun kanunun ama- cıyla da çelişeceği aşikardır. 6200 sayılı Kanun kapsamında yapılan toplulaştırmalarda ise top- rak dağıtım normu tespiti yapılmamaktadır. Ancak bu şekilde oluşan parsellerde yapılacak ifrazlara ilişkin 6200 sayılı Kanun’da hüküm bu- lunmasa da 5403 sayılı Kanun’a ekli 1 sayılı listede yer alan yeter gelirli tarım arazisi büyüklüklerinin dikkate alınması gerekmektedir. Diğer bir ifadeyle söz konusu alanlar da tarım arazisi olduğundan dolayı ye- ter gelirli tarım arazisi büyüklüğünün altında ifraz edilmesi mümkün olmayacaktır. Ayrıca 6200 sayılı Kanun’un ek 9/14. maddesine göre arazi top- lulaştırmasına ilişkin Cumhurbaşkanı kararının Resmî Gazete’de ya- yımlanmasından, toplulaştırma işlemlerinin neticelenmesine kadarki süreçte, mülkiyet ve zilyetliğe ilişkin işlemler Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü’nün ve proje idaresinin iznine tabidir. Arazi Toplulaştır- ması ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri Uygulama Yönetmeliği’nin 202 8/1. maddesine göre toplulaştırma sahası ilan edilen alanlarda bulu- nan parsellerin tapu sayfalarında belirtme yapılmasının ardından top- lulaştırma işlemleri neticelenip tapuya tescil işlemleri tamamlanıncaya mazın tapu kayıtlarına şerh konulmaktadır. Bölünme her ne şekilde gerçekleşirse gerçekleşsin, tarım arazilerinde paydaş sayısının arttırılmamasını sağlamak, İda- renin, Kanun’dan kaynaklanan vazifesidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun…8. maddesi ile tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmış, parsel bü- yüklerinin belirli miktarların altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şe- kilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, kamu düzeninin söz konusu olduğu hallerde kazanılmış haktan söz edi- lemez”, Ankara BAM, 17. HD, T. 03.10.2018, E. 2018/1347, K. 2018/1086, www. lexpera.com, e.t. 15.10.2020. 200 Koçak, s. 69. 201 Demirtaş/Sarı, s. 54. 202 RGT. 07.02.2019, RGS. 30679. 175TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK kadar, toplulaştırma alanındaki taşınmazlar üzerindeki tescilsiz ikti- sap halleri dışında malik veya hak sahiplerinin talebine bağlı bütün devir, temlik, ipotek ve satış vaadi, ifraz ve taksim, ayni ve şahsi haklar ile belirtme işlemleri Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü’nün ya da pro- je idaresinin iznine tabidir. Söz konusu düzenlemelere göre zikredilen süreçte yapılacak işlemler için Devlet Su İşleri ve proje idaresinin iz- ninin alınması gerekecektir. Zira Kanun hükmünde izin mercileri hu- susunda “ve” bağlacı kullanılmasına rağmen Yönetmelik hükmünde iki birim arasında “veya” bağlacının kullanıldığı görülmektedir. Bu noktada yönetmelik hükmüyle Kanun’un amir hükmü çelişmektedir. İdarenin dayanak kanun hükmüne aykırı bir düzenleyici işlemi ihmal etmesi kabul edilemeyeceği 203 için uygulamada yönetmelik hükmü- nün cari olacağı ifade edilebilir. G. Ü KİŞİSEL HAK BULUNAN TAŞINMAZLAR Tapu Sicil Tüzüğü’nün 66/2. maddesine göre tevhit işlemine konu edilecek taşınmazların üzerinde rehin ve irtifak hakkı gibi sınırlı ayni haklar ile şerh edilmiş kişisel hakların bulunması durumunda hak sa- hibi kişilerin tamamının muvafakatinin alınması gerekir. 204 Ayrıca 6183 sayılı Amme Alacakları Tahsili Usulü Hakkında Kanun’un 73. maddesine göre üzerinde kamu haczi bulunan mallarda, alacaklı kamu idaresinin muvafakati olmadan tasarrufta bulunulması mümkün değildir. Hüküm tevhit işlemi açısından yorumlanacak olur- sa, üzerinde kamu haczi bulunan bir taşınmazın tevhit işlemine konu edilebilmesi için, alacaklı kamu idaresinin onayı gerektiği sonucuna varılmaktadır. 205 V. İ A. Y İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre belediye ve mücavir alan sınırları dahilindeki taşınmazlarda yapılacak re’sen ya da talep üze- rine ifraz ve tevhit işlemleri ve bu işlemlerin mevzuat hükümlerine 203 Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 24. 204 Kalabalık, s. 402. 205 Koçak, s. 258; Kalabalık, s. 402-403. 176Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri uygunluğu belediye encümenleri ya da il idare kurulları tarafından onaylanır. İmar Kanunu’nun 16. maddesi hükmünde belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki işlemlerden bahsedilmiş ancak bu sınırlar haricindeki yerlerden bahsedilmemiştir. Kanun metninde onay mer- cilerine ilişkin “belediye encümenleri veya il idare kurulları” ifadesi kullanıldığı görülmektedir. Bu nedenle belediye ve mücavir alan sı- nırları dışında ifraz ve tevhit işlemlerini onaylama yetkisinin il idare kurullarına verildiği akla gelebilir. Ancak 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 6/1-b maddesinde belediye sınırları dışında imara iliş- kin hizmetlerin il özel idaresinin görev ve yetkisinde olduğu hükme bağlanmıştır. 206 Ayrıca yine aynı Kanun’un 70. maddesinde, 3194 sa- yılı İmar Kanunu hükümlerinin, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerine aykırılık teşkil etmesi durumunda 5302 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağı bildirilmiştir. İfraz ve tevhit işlemlerinin imara ilişkin bir hizmet olduğu hususunda tereddüt bulunmamakta- dır. 207 Bu nedenle belediye ve mücavir alan sınırları dışında ifraz ve tevhit işlemlerini onaylama yetkisi il özel idarelerine aittir. 208 Ancak 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nda ifraz ve tevhit işlem- lerinin il özel idaresinin hangi organı tarafından onaylanacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öğretide bu konuda iki farklı görüş bu- lunmaktadır. İlk görüşe göre her ne kadar İl Özel İdaresi Kanunu’nda il encümeninin görevleri arasında zikredilmese de söz konusu yetki, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamaya paralel şekil- de, il encümenleri tarafından kullanılmalıdır. 209 Uygulamada da söz konusu yetkinin il encümenleri tarafından kullanıldığı ifade edilebi- lir. Zira Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2019/13 sayılı Talebe Bağlı İşlemler ile Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü 206 “Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak imar faaliyetlerinin 5302 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden önce il idare kurulunun görev ve yetkileri arasında yer almakta iken anılan kanunun yürürlüğe girmesinden sonra il özel idaresinin görev ve yetkileri arasında yer aldığı(nın)… kabulü gerektiği açıktır”, D6D, T. 22.11.2012, E. 2012/3976, K. 2012/6605, www.lexpera.com, e.t. 10.10.2020. 207 Artukmaç, s. 308; Kalabalık, s. 381 vd.; Keleş/Mengi, s. 108 vd.; Tahiroğlu, s. 265; Şimşek/Hazar, s. 727 vd.; Koçak, s. 29 vd.; Çelik, s. 142 vd.; Ersoy, s. 5; Yıldız, s. 203; Türk/Ünal, s. 113. 208 Kalabalık, s. 405-406; Tahiroğlu, s. 265; Şimşek/Hazar, s. 727; Koçak, s. 37. 209 Kalabalık, s. 406; Şimşek/Hazar, s. 729; Koçak, s. 71. 177TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Genelgesi’nde 210 ifraz ve tevhit taleplerinin yerine getirilmesinde bele- diye encümeni ya da il encümeni kararları aranacağı ifade edilmiştir (m. 20/B-6). Diğer görüşe göre ise belediye ve mücavir alan dışında ifraz ve tevhit işlemlerini onaylama yetkisinin il encümenleri tarafından kul- lanılması mümkün değildir. Zira bu konuda il encümenine yetki ve- ren, mevzuatta herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle İl Özel İdaresi Kanunu’nun 30/1-o maddesi uygulama alanı bulacaktır. Hükme göre kanunla il özel idaresine görev olarak verilen ancak il genel meclisi ya da il encümeninin görevine dahil olmayan konular, valinin görev ve yetkisinde kabul edildiğinden dolayı ifraz ve tevhit işlemlerinin onaylanması hususu, valinin görev ve yetkisi dahilinde olacaktır. 211 Mevcut hükümler incelendiğinde gerçekten de ifraz ve tevhit iş- lemlerinin onaylanması konusunda il özel idaresinin yetkili olduğu ancak söz konusu yetkinin hangi organ tarafından kullanılacağının be- lirsiz olduğu görülmektedir. İdare hukukunda yetkisizlik kural, yetki ise istisnadır. 212 Bu nedenle yetki konusunda geniş yorum ya da kıyas yoluna başvurulması da söz konusu değildir. 213 Bir idari makamın bir 210 T. 08.11.2019, S. 32381507-010.06.01-E. 4259490, www.tkgm.gov.tr, e.t. 02.10.2020. 211 Tahiroğlu, s. 231, dn. 456. 212 Gözübüyük/Tan, s. 350; Gözler/Kaplan, s. 275; Bahtiyar Akyılmaz/Murat Sezgi- ner/Cemil Kaya, Türk İdare Hukuku, 12. Baskı, Ankara, 2020, s. 365; Oğuz San- cakdar/Eser Us/Mine Kasapoğlu Turhan/Lale Burcu Önüt/Serkan Seyhan, İda- re Hukuku Teorik Çalışma Kitabı, 7. Baskı, Ankara, 2018, s. 274; Yıldızhan Yayla, İdare Hukuku, 2. Baskı, İstanbul, 2010, s. 116; Hasan Nuri Yaşar, İdare Hukuku, 3. Baskı, İstanbul, 2016, s. 357; Muhammed Göçgün, İdari İşlemin Konu Unsuru, İstanbul, 2017, s. 13. 213 Gözler/Kaplan, s. 275; Gözübüyük/Tan, s. 350; Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 365; Sancakdar/Us/Kasapoğlu Turhan/Önüt/Seyhan, s. 274; Çağlayan, s. 333; “İdare hukukunda “yetki” idareye yasalarla tanınmış olan karar alma, işlem ve eylemde bulunma gücünü ifade etmektedir. Bu yönüyle idari işlemin en temel unsuru- nu oluşturan “yetki”, yasayla hangi makama verilmiş ise, bu yetki kapsamındaki idari işlemlerin, Anayasa ve yasaların yetkili kıldığı organ, makam ve kamu gö- revlileri tarafından tesis edilmesi hukuki bir zorunluluktur. Bu bağlamda, “yetki” yasanın açık izni olmadan kullanılmayacağı gibi yetki konusunda geniş yorum ve kıyasen uygulama da kabul edilmez”, DİDDK, T. 20.03.2014, E. 2011/2476, K. 2014/980; “Yetki kurallarının, dar ve özel anlamda kamu düzenine ilişkin hüküm- lerden olduğu, idari işlemlerin en önemli unsurları arasında yer aldığı, yetki un- surundaki sakatlıkların sonradan verilecek onay ya da izinle giderilemeyeceği, bu nedenle idarenin yetki kurallarına sıkı bir şekilde uymak zorunda bulunduğu ve yetki kurallarının dar yorum ve uygulama yöntemlerine bağlı tutulması gerektiği 178Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri yetkiyi kullanabilmesi için o yetkinin Anayasa, kanun ya da Cumhur- başkanlığı kararnamesi ile kendisine verilmiş olması gerekir. Bu du- rum Anayasa’nın 6/2. ve 123/1. maddeleri ile bu çerçevede idarenin kanuniliği ilkesinin bir gereğidir. 214 Yaptığımız açıklamalar ışığında, il encümeninin, ifraz ve tevhit iş- lemlerini onaylama yetkisini kullanmasının mümkün olmadığı sonu- cuna ulaşılmaktadır. Bu durumda İl Özel İdaresi Kanunu’nun 30/1-o hükmü devreye girecektir. Bu nedenle söz konusu yetkinin valiye ait olduğu ifade edilebilir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise ifraz ve tevhit işlemle- rine yönelik belediye encümeninin yetkili olduğu hususunda herhan- gi tartışma bulunmamaktadır. Ancak kanun hükmünde “veya il idare kurulları” ibaresi yer aldığından dolayı bu konuda il idare kurullarının herhangi bir yetkisinin olup olmadığı incelenebilir. 5393 sayılı Beledi- ye Kanunu’nun 14. maddesinde, belediye sınırları içerisindeki imar ile ilgili hizmetler belediyelerin görev ve sorumlulukları arasında zikredil- miştir. Yine aynı Kanun’un 84. maddesinde ise belediyelerin sorumlu ve yetkili olduğu görev ve hizmetler kapsamında, 3194 sayılı İmar Kanu- nu ile Belediye Kanunu hükümleri arasında aykırılık bulunması duru- munda Belediye Kanunu hükümlerinin uygulanacağı ifade edilmiştir. İfraz ve tevhit işlemlerinin imar ile ilgili hizmetler olduğu ve Belediye Kanunu’nda belediye sınırları içerisinde imar hizmetlerinin belediye- nin görevleri arasında sayıldığı dikkate alındığında, İmar Kanunu’nun 16. maddesi ile Belediye Kanunu’nun 14. maddesi arasında aykırılık bulunduğu ifade edilebilir. 215 Bu durumda Belediye Kanunu uygulana- cağından dolayı İmar Kanunu’nun 16. maddesinde il idare kurullarına yetki veren hükmün uygulanması mümkün gözükmemektedir. Ayrıca Büyükşehir Belediyesi sınırları dahilindeki yerlerde, ilçe belediye encümenleri tarafından ifraz ve tevhit işlemleri onaylanacak- tır. 216 Nitekim 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun 7/3. mad- desinin (a) bendine göre kanunlarla münhasıran büyükşehir belediye- idare hukukunun bilinen ilkelerindendir”, D2D, T. 24.01.2013, E. 2012/9405, K. 2013/207; D2D, T. 24.01.2013, E. 2012/3682, K. 2013/222. 214 Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 365. 215 Tahiroğlu, s. 265. 216 Şimşek/Hazar, s. 728; Koçak, s. 76; Tahiroğlu, s. 119; D6D, T. 06.06.1990, E. 1989/1439, K. 1990/1223, www.hukukturk.com, e.t. 01.11.2020. 179TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK sine verilenlerin haricinde kalan görev ve yetkiler, ilçe belediyelerine aittir. 5216 sayılı Kanun ile ifraz ve tevhit işlemlerinin onayına ilişkin, büyükşehir belediyelerine verilen herhangi bir görev ya da yetki bu- lunmadığından dolayı bu durumda ilçe belediyeleri yetkili olacaktır. Aktarılan yetki kurallarına aykırı şekilde tesis edilen ifraz ve tev- hit işlemleri yetki unsuru bakımından sakattır. Örneğin belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan bir taşınmaz için belediye ta- rafından karar alınması, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan alanlarda ise belediye meclisi ya da belediye başkanı tarafından karar alınması ya da büyükşehirlerde, büyükşehir belediyesi tarafından ka- rar alınması durumlarında ifraz ve tevhit işlemleri yetki unsuru bakı- mından sakat olacaktır. 217 B. Bİ İdare tüm işlemlerini belirli bir kural ve usule uygun yapmak zo- rundadır. 218 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu2nun 2. mad- desinde iptal sebepleri arasında şekil ifadesine yer verilmiştir. İdari işlemde şekil unsurunun, idari işlemin hazırlanma süreci ile birlikte iş- lemdeki iradenin maddi aleme yansımasını da içerdiği ifade edilmek- tedir. 219 Diğer bir ifadeyle şekil kavramı, usulü de kapsar şekilde ele alınmaktadır. Ancak öğretide usulün de idari işlemin unsurlarından birisi olduğundan bahisle şekil ve usulü de içine alacak şekilde biçim kavramının kullanıldığı da görülmektedir. 220 Çalışmamızda da ifraz ve tevhit işlemlerinin şekil unsurunun, usulü de kapsar şekilde biçim un- suru başlığı altında incelenmesi tercih edilmiştir. 1. U İdari işlemlerin tesisi, genellikle belirli bir süreç sonucunda gerçek- leşmektedir. Diğer bir ifadeyle idari işlemin ortaya çıkması öncesinde 217 “Dosyanın incelenmesinden, dava konusu işlemin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16.maddesi uyarınca yetkili organ olan belediye encümenince yapılmayıp, beledi- ye başkanlığınca tesis edildiği anlaşıldığından tesis edilen işlemin yetki yönünden iptali yolunda verilen mahkeme kararında isabetsizlik görülmemiştir”, D6D, T. 21.10.1992, E. 1991/1430, K. 1992/ 3817. 218 Özay, s. 492. 219 Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 386. 220 Çağlayan, s. 350; Özay, s. 491. 180Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri de bir dizi işlemlerin yapılması gerekmektedir. 221 İdari işlemin tesis anından önce gerçekleşmesi gereken mevzuatla belirlenen aşamalara, idari işlemin usulü adı verilmektedir. 222 İfraz ve tevhit işlemleri önce- sinde de uyulması gereken birtakım usul kuralları bulunmaktadır. 223 İfraz ve tevhit işlemlerine ilişkin prosedürün başlaması için ön- celikle taşınmaz maliklerinin, gerekli harita ve belgeleri hazırlayarak ilgili idareye başvurması gerekmektedir. 224 Zira ifraz ve tevhit işlem- lerinde gerekli harita ve belgelerin hazırlanmasına ilişkin sorumluluk ilgili idarede değil, taşınmaz maliklerindedir. 225 İfraz işlemine ilişkin sürecin başlatılması adına ilk yapılması gere- ken, taşınmaz malikleri tarafından serbest harita mühendisliği büro- larına başvurularak, işleme konu alanın haritasının yaptırılmasıdır. 226 Nitekim 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 32. maddesine göre planı ya da resmi haritası bulunan taşınmazların kazai veya rızai ifrazında, harita yapılması zorunludur. Kamu kurum ve kuruluşlarının bünyelerinde çalışan teknik ye- terliliğe haiz harita mühendisi bulunması durumunda, harita ve tek- nik işlemlerin sorumluluğu bu kişilere verilebilir. İşleme konu alanın, birden fazla kamu kurum ya da kuruluşuna ait taşınmazı kapsaması durumunda, diğer kurumların yazılı muvafakat vermesi ile harita ve teknik işlemlerin sorumluluğu bu kurumlardan birisinde görevli mü- hendisin sorumluluğuna verilebilir. 227 Ancak işleme konu alanın bir kısmı kamu kurum veya kuruluşuna ait, bir kısmı ise özel hukuk kişi- sine aitse harita sorumluluğu, yine serbest harita mühendisleri tarafın- dan üstlenilmelidir. 228 221 Yayla, s. 124; Çağlayan, s. 355. 222 Bahtiyar - ra, 2000, s. 64; Çağlayan, s. 355. 223 İfraz için bkz. Koçak, s. 42 vd. 224 Mehmet İstanbul Barosu Der- gisi, C. 94, S. 4, Y. 2020, s. 121. 225 “İfraz - darlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerekeceği, söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhit isteminde bulunan- ların hazırlaması ve idareye sunması gerektiği, bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemeyeceği sonucuna ulaşıldığından, aksi yönde değerlendirme sonucu ve- rilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamıştır”, D6D, T. 17.05.1995, E. 1995/10, K. 1995/1984, www.hukukturk.com, e.t. 01.11.2020. 226 Şimşek/Hazar, s. 735; Koçak, s. 42; TKGM 2019/13 sayılı Genelgesi, m. 4. 227 TKGM 2019/13 sayılı Genelgesi, m. 4/6. 228 Koçak, s. 44; TKGM 2019/13 sayılı Genelgesi, m. 4/7. 181TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Tevhit işlemi prosedürünün başlaması için ise ilgililerin ilk olarak, Lisanslı Harita Kadastro Bürolarına (LİHKAB); bu büroların bulun- madığı yerlerde ise kadastro müdürlüklerine başvurması gerekir. 229 Kadastro müdürlükleri ya da lisanslı bürolar tarafından gerekli diğer teknik işlemlerle birlikte tevhid işlemine dair “değişiklik tasarımı” ha- zırlanır. 230 Tevhit işlemi için hazırlanan değişiklik tasarımı, daha sonra onay için ilgili idareye (il özel idare ya da belediyeye) gönderilir. 231 İfraz işleminde ise harita ve teknik işlemlerin tamamlanmasının ardından gerekli belgeler ile birlikte (taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalma durumuna göre) belediye ya da il özel idaresine başvurulması gerekmektedir. İmar Kanunu’nun 16/2. maddesi gereğince belediye ya da il özel idare, ifraz ve tevhide ilişkin yapılan başvuruları 30 gün içerisinde so- nuçlandırmalıdır. Ayrıca başvurunun neticelenmesinin ardından 15 gün içerisinde dosyanın, tescil için tapu sicil müdürlüğüne gönderil- mesi gerekir. Ancak kanunda bu sürelere uyulmadığı takdirde uygu- lanacak yaptırımın düzenlenmediği görülmektedir. Diğer bir ifadeyle söz konusu 30 ve 15 günlük süreler, idarenin daha hızlı hareket etme- sini sağlamaya yönelik “düzenleyici süre” niteliğindedir. 232 Nitekim mevzuatta, kamu hizmetlerinden yararlananlara yönelik değil; hizme- tin iç işleyişine yönelik düzenlenen ve aykırılık durumu yaptırıma bağ- lamayan ve süreler, düzenleyici süreler olarak adlandırılmaktadır. 233 İl özel idaresi ya da belediye kararının ardından ise işlem dosya- sı ile birlikte teknik kontrol amacıyla kadastro müdürlüğüne başvu- rulması gerekmektedir. Zira ifraz işlemi haritasının ilgililerce yapılıp, kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilmesi gereken işlemlerden- dir. 234 Özel hukuk kişileri tarafından sözlü olarak başvuru yapılması mümkün olsa da kamu kurumları tarafından başvuruların resmi yazı 229 Bkz. - nun m. 1/2 ve Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Yö- netmelik m. 37. 230 Koçak, s. 259-260. 231 TKGM 2019/13 sayılı Genelgesi, m. 20/B-4. 232 Sezer/Kalkan/Şahin, s. 102; Kalabalık, s. 406. 233 Bahtiyar Ankara, 2018, s. 528. 234 Koçak, s. 43, 77. 182Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri ile yapılması gerekir. 235 Bu aşamada kadastro müdürlüğünce dosyanın teknik kontrolü yapılmaktadır. İl özel idare ya da belediye tarafından alınan kararda bu şekilde bir eksiklik bulunması durumunda il özel idare ya da belediyeye durum bildirilerek düzeltme yoluna gidilebi- lir. Ancak kadastro müdürlüğünün işlemin yerindeliğini sorgulayarak işlem yapmaktan kaçınması mümkün değildir. 236 Zira ifraz ve tevhit işlemlerinin mevzuata uygunluğuna karar verme yetkisi İmar Kanunu ve İl Özel İdaresi Kanunu gereğince belediye ya da il özel idaresine aittir. Kadastro müdürlüğü tarafından yapılan kontrol neticesinde varsa teknik hataların ve dosyadaki eksikliklerin düzeltilmesinin ardından işlem dosyası tescil için tapu müdürlüğüne gönderilerek işlem, tapu kütüğüne tescil edilir. 237 Son olarak söz konusu süreçte, (muafiyet durumu yoksa) döner sermaye bedelinin ve tapu harcı ile ifraz ve tevhit harcı gibi gerekli harçların yatırılması gerekmektedir. 238 2. Şe Şekil unsuru ile anlatılmak istenen genel bir ifadeyle idarenin tek yanlı iradesinin maddi aleme yansıma tarzıdır. 239 İdari işlemin şekline ilişkin kurallar bir taraftan idareye tesis edeceği işlemlerde izlemesi gereken yolu göstermekteyken diğer taraftan da işlemin muhatapları- na hukuki güven sağlamaktadır. 240 İdari işlemin hangi merci tarafında tesis edildiğinin tespiti ve idari işlemin varlığının ispatı için şekil ku- ralları gerekli görülmektedir. 241 İfraz ve tevhit işlemlerinin onaylanmasında da ilgili idari merci- lerin mevzuatta öngörülen şekil şartlarına uyması gerekmektedir. Ka- rarın encümen tarafından alındığı durumlarda, toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmamış olması konu ile ilgili şekil sakatlıklarına verile- bilecek en temel örnek niteliğindedir. Ayrıca ifraz ve tevhit işlemleri- 235 Kalabalık, s. 403. 236 Çelik, s. 155. 237 Koçak, s. 42. 238 Kalabalık, s. 404; Koçak, s. 79-80. 239 Çağlayan, s. 350. 240 Gözübüyük/Tan, s. 364. 241 Özay, s. 491. 183TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK ne ilişkin alınan kararlarda, imza bulunmaması ya da imzanın yetkili kişilere ait olmaması da şekil unsuruna ilişkin sakatlıklara örnek veri- lebilir. C. S Genel olarak idareyi, işlem tesis etmeye diğer bir ifadeyle hareke- te geçirmeye sevk eden etmenler idari işlemin sebep unsurunu oluş- turmaktadır. 242 İdare hukukunda her idari işlemin mutlaka bir sebebi olmalıdır. 243 Sebepsiz idari işlem tesis edilmesi mümkün değildir 244 . Ayrıca sebep unsuru, idari işlemin gerekçesi ve dayanağı konumun- dadır. 245 İfraz ve tevhit işlemlerinin sebep unsurunun hukuka uygun olma- sı için mevzuatta öngörülen şartların gerçekleşmiş olması gerekir. Ör- neğin imar planı bulunan yerlerde, parselasyon planı tescil edilmeden tesis edilen ifraz ve tevhit işlemleri (istisnalar dışında) sebep unsuru bakımından sakat olacaktır. 246 Mevzuatta öngörülen istisnalar haricin- de maliklerin talebi olmaksızın ya da müşterek mülkiyete tabi taşın- mazlarda maliklerin tümünün muvafakati olmaksızın yapılan ifraz ve tevhit işlemleri de sebep unsuru açısından hukuka aykırı olacaktır. Aynı şekilde taşınmazın yapı yasağı bulunan alan kapsamında kaldı- ğı gerekçesiyle ifraz ve tevhit talebinin reddine dair işlem, taşınmazın gerçekte yapı yasağı alanı kapsamında bulunmaması durumunda, se- bep unsuru bakımından sakat olacaktır. D. KO İdari işlemin konu unsuru ile o işlemin hukuk aleminde meydana getirdiği sonuç kastedilir. 247 Bu kapsamda ifraz işleminin konusu, ta- lep edilen taşınmazların bölünmesiyken; tevhit işleminin konusu ise talep edilen parsellerin birleştirilmesi olarak ifade edilebilir. 242 Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 407; Günday, s. 152; Gözler/Kaplan, s. 317; Çağla- yan, s. 362. 243 Özay, s. 455. 244 Yayla, s. 131; Çağlayan, s. 362. 245 Turan İdare Hukuku, 6. Baskı, İstanbul, 2015, s. 454; Göçgün, s. 20. 246 Kalabalık, s. 384. 247 Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 418; Çağlayan, s. 371; Günday, s. 157; Gözler/Kap- lan, s. 322; Göçgün, s. 23. 184Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri İfrazı ya da tevhidi talep edilen taşınmazların mevzuatta öngörü- len şartlara aykırı şekilde bölünmesi ya da birleştirilmesi durumunda, söz konusu işlemler konu unsuru bakımından hukuka aykırı olacaktır. Örneğin tarım arazilerinin, 5403 sayılı Kanun’a ekli 1 sayılı listede yer alan yeter gelirli tarım arazisi büyüklüklerinin altında bölünmesi ya da belediye ve mücavir alan sınırları dışında, imar planı bulunmayan köy ve mezralarda ifraz neticesinde beşten fazla parsel oluşturulma- sı durumunda yapılan ifraz işlemleri, konu unsuru bakımından sakat olacaktır. E. M İdari işlemin unsurlarından sonuncusu maksat (amaç) unsurudur. Maksat unsuru ile idari işlem neticesinde elde edilmek istenen nihai sonuç kastedilmektedir. 248 İdari işlemler ancak kamu yararı amacına yönelik olarak tesis edilebilirler. 249 Diğer bir ifadeyle idari işlemlerin tek amacı kamu yararıdır. 250 Kamu yararı amacı dışında, şahsi ya da si- yasi çıkar gibi başka amaçlarla ifraz ve tevhit işlemlerinin onaylanması durumunda söz konusu işlemler maksat unsuru bakımından hukuka aykırı olacaktır. S 19. yüzyıldan itibaren imar mevzuatımızda yer alan ifraz ve tev- hit, isteğe bağlı imar planı uygulama yöntemleri arasında yer almak- tadır. İşlem, maddi açıdan belirli bir ya da birden çok parseli konu edindiğinden dolayı birel idari işlemler kategorisine girmektedir. Ay- rıca belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde onay kararı, belediye encümeni tarafından alınacağı için bu yerlerdeki ifraz ve tevhit işlem- lerinin kollektif işlem kategorisinde olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde ifraz ve tevhit işlem- leri açısından belirli şartlar öngörülmüştür. Ayrıca imar planı bulunan alanlarda yapılacak işlemler için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde; imar planı bulunmayan alanlarda yapılacak işlemler için ise Plansız 248 Çağlayan, s. 378; Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 423; Günday, s. 160; Gözler/Kap- lan, s. 336. 249 Gözler/Kaplan, s. 337. 250 Akyılmaz/Sezginer/Kaya, s. 424; Çağlayan, s. 379. 185TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Alanlar İmar Yönetmeliği’nde birtakım şartlar düzenlenmiştir. İşleme konu edilecek taşınmazın imar planı sınırları içerisinde bulunma du- rumuna göre söz konusu şartlar uygulama kabiliyeti bulacaktır. 10 Temmuz 2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler- den konumuz açısından en fazla önem arz edeni, parselasyon planının tescil edilmiş olmasının ifraz ve tevhide ilişkin bir “ön şart” olarak dü- zenlenmiş olmasıdır. Söz konusu değişikliğin, konuya ilişkin öğretide- ki tartışmaları ve uygulamada yaşanan tereddütleri nihayete erdirdiği ifade edilebilir. İmar mevzuatında öngörülen genel ifraz ve tevhit şartlarına ek olarak, bazı özel kanunlarda, taşınmazın niteliğine ya da bulunduğu yere göre belirli büyüklüğün altında ifraz yasağı ya da belirli idari ma- kamlardan izin alınması gibi birtakım şartlar düzenlenmişken; bazı özel kanunlarda ise genel şartlardan muafiyet durumu düzenlenmiş- tir. İfraz ve tevhit işlemleri sırasında söz konusu özel durumların da dikkate alınması gerekir. İfraz ve tevhit işlemleri birer idari işlem olduğundan dolayı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 2. maddesinde zikredilen yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden hukuka uygun olmak zorundadır. Bu konuda öğretide en çok tartışılan husus, işlemin yetki unsurudur. Zira 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde, açıkça belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ifraz ve tevhit iş- lemlerinin belediye encümeni tarafından onaylanacağı hükme bağlan- sa da belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki yerler için herhangi bir hükme yer verilmemiştir. Bu nedenle öğretide belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerler tartışma konusu edilmese de belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki ifraz ve tevhit işlemlerinin onay yetki- sine dair farklı görüşler ileri sürülmektedir. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 6/1-b maddesinde beledi- ye sınırları dışında imara ilişkin hizmetlerin il özel idaresinin görev ve yetkisinde olduğu hükme bağlanmıştır. Ayrıca yine aynı Kanun’un 70. maddesinde, 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerinin, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerine aykırılık teşkil etmesi durumunda 5302 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağı bildirilmiştir. İfraz ve tevhit işlemlerinin imar ilişkin bir hizmet olduğu hususunda tereddüt 186Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri bulunmamaktadır. Bu nedenle belediye ve mücavir alan sınırları dı- şında ifraz ve tevhit işlemlerini onaylama yetkisinin il özel idarelerine ait olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nda ifraz ve tevhit işlemlerinin il özel idaresinin hangi organı tarafından onaylanacağına dair bir hü- küm bulunmamaktadır. Bu nedenle İl Özel İdaresi Kanunu’nun 30/1- o maddesi uygulama alanı bulacaktır. Hükme göre kanunla il özel ida- resine görev olarak verilen ancak il genel meclisi ya da il encümeninin görevine dahil olmayan konular, valinin görev ve yetkisinde kabul edildiğinden dolayı ifraz ve tevhit işlemlerinin onaylanması konusu da valinin görev ve yetkisi dahilinde olacaktır. Kaynakça Kitaplar Abacıoğlu Muhittin/Abacıoğlu Ali, Açıklamalı-İçtihatlı İmar Kanunu Mevzuatı ve Uygulaması, 11. Baskı, Ankara, 2016. Akkaya Fethiye Nur, Kent Estetiğini Koruma Amaçlı İdari Kolluk Faaliyeti, İstanbul, 2016. Akyılmaz Bahtiyar/Sezginer Murat/Kaya Cemil, Türk İdare Hukuku, 12. Baskı, An- kara, 2020. Akyılmaz Bahtiyar/Sezginer Murat/Kaya Cemil, Türk İdari Yargılama Hukuku, An- kara, 2018. Akyılmaz Bahtiyar, İdari Usul İlkeleri Işığında İdari İşlemin Yapılış Usulü, Ankara, 2000. Artukmaç Sadık, Türk İmar Hukuku, 5. Baskı, Ankara, 1979. Boz Selman Sacit/Özdemir Yücel/Nacak Mehmet/Bölükbaşı Mustafa Oğuzhan/ Öndin Hasan Burak/Ulusoy Sümeyye, İdare Hukuku Açısından Kamu Düzeni Unsurları, Ankara, 2020. Çağlayan Ramazan, İdare Hukuku Dersleri, 6. Baskı, Ankara, 2018. Çelik Kemal, İmar Kanunu Uygulaması Arsa ve Arazi Düzenlemesi, Ankara, 2006. Çoban Atik Ayşegül, Kamulaştırmada Yargısal Denetim, Ankara, 2014. Danıştay Altıncı Daire Kararları, Birinci Kitap (1965-1977), Ankara, 1979. Denel Serim, Batılılaşma Sürecinde İstanbul’da Tasarım ve Dış Mekanlarda Değişim ve Nedenleri, Ankara, 1982. Eren Fikret/Başpınar Veysel, Toprak Hukuku, 4. Baskı, Ankara, 2014. Ergin Osman, Türkiye’de Şehirciliğin Tarihi İnkişafı, İstanbul, 1936. Genç Mustafa, İmar Hukuku, Ankara, 2015. Göçgün Muhammed, İdari İşlemin Konu Unsuru, İstanbul, 2017. 187TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Gök Hasan, Koruma Alanlarındaki İmar Uygulamaları, İstanbul, 2017. Gözler Kemal/Kaplan Gürsel, İdare Hukuku Dersleri, 20.Baskı, Bursa, 2018. Gözübüyük A. Şeref/Tan Turgut, İdare Hukuku, C. I, 13. Baskı, Ankara, 2019. Günday Metin, İdare Hukuku, 10. Baskı, Ankara, 2015. Güneş Turan, Türk Pozitif Hukukunda Yürütme Organının Düzenleyici İşlemleri, Ankara, 1965. Kalabalık Halil, İmar Hukuku Dersleri, 9. Baskı, Ankara, 2019. Kara Seyfettin, Danıştay Kararları Işığında İmar Planı Değişikliği, Ankara, 2016. Keleş Ruşen/Mengi Ayşegül, İmar Hukuku (Hukuksal, Yönetsel ve Siyasal Boyutla- rıyla), 3. Baskı, Ankara, 2019. Koçak Hüseyin, Tapu-Fen İşlemleri, Ankara, 2020. Muratoğlu Tahir, Teşkilat, Planlama ve Uygulama Boyutlarıyla İmar Hukuku, An- kara, 2019. Onar Sıddık Sami, İdare Hukukunun Umumi Esasları, C. II, İstanbul, 1966. Özay İl Han, Günışığında Yönetim, 3. Baskı, İstanbul, 2017. Özcan Ümit, İmar Mevzuatının Kentsel Toprak Mülkiyetinin İrdelenmesi, Ankara, 2000. Özden Ebubekir, İmar Hukuku’nda İfraz ve Tevhit İşleri, Yayınlanmamış Yüksek Li- sans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2004. Sancakdar Oğuz, Belediyelerin İmar Planı Yapması-Değiştirmesi ve İptal Davası, An- kara, 1996. Sancakdar Oğuz, Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıkları Hukuku (Teorik ve Uygula- malı Bir Yaklaşım), 2. Baskı, Ankara, 2012. Sancakdar Oğuz/Us Eser/Kasapoğlu Turhan Mine/Önüt Lale Burcu/Seyhan Serkan, İdare Hukuku Teorik Çalışma Kitabı, 7. Baskı, Ankara, 2018. Sezer Yasin/Kalkan Recep Emre/Şahin Mustafa, İmar Hukuku Dersleri, 3. Baskı, An- kara, 2018. Şimşek Suat, İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları (Arsa ve Arazi Düzenlemesi) İptal ve İtiraz Yolları, 2. Baskı, Ankara, 2019. Şimşek Suat/Hazar İlhami, Açıklamalı-İçtihatlı Örnek Dilekçelerle İmar Davaları Rehberi, 3. Baskı, Ankara, 2020. Tankut Gönül, Bir Başkentin İmarı (1929-1939), Ankara, 1993. TODAİE, Belediye İmar İşleri El Kitabı, Ankara, 2002. Yaşar Hasan Nuri, İdare Hukuku, 3. Baskı, İstanbul, 2016. Yayla Yıldızhan, İdare Hukuku, 2. Baskı, İstanbul, 2010. Yıldırım Turan/Yasin Melikşah/Kaman Nur/Üstün Gül/Okay Tekinsoy Özge, İdare Hukuku, 6. Baskı, İstanbul, 2015. Yıldırım Ramazan/Çınarlı Serkan, Türk İdare Hukuku Dersleri, C. II, Ankara, 2019. Yıldız Ferruh, İmar Bilgisi, 12. Basım, Ankara, 2020. 188Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri Gülan Aydın, Türk İmar Hukuku’nda “Hamur Kuralı” Uygulaması (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Uygulamasına İlişkin Teorik Bir Yaklaşım), Yayınlan- mamış Doçentlik Çalışması, İstanbul, 2000. Makaleler ve Kitap Bölümleri Burat Sinan, ““Yeşilyollarda Hareketle İstirahat”: Jansen Planlarında Başkentin Kent- sel Yeşil Alan Tasarımları ve Bunların Uygulanma ve Değiştirilme Süreci (1932- 1960)”, İdealkent Kent Araştırmaları Dergisi, S. 4, Y. 2011, ss. 100-127. Canbazoğlu Kerem/Ayaydın Dilhun, “İmar Planlarının Yargısal Denetimi-1”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 93, Y. 2011, ss. 239-281. Çoruhlu Yakup Emre/Uzun Bayram/Yıldız Okan, “Taşınmaz Mülkiyeti Üzerinde İmar Planından Kaynaklı Tevhit Şartı Kısıtlamasının İncelenmesi”, Selçuk Üni- versitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 27, S. 3, Y. 2019, ss. 411-434. Demirtaş E. Işıl/Sarı Mustafa, “Arazi Toplulaştırması”, Derim Dergisi, C. 20, S. 1, Y. 2003, ss. 48-58. Eke Feral, “Merkezi Yönetim Sayesinde Planlamanın Geçmişi”, Planlama, Y. 2003, S. 3, ss. 35-40. Erdoğan Kemal, “Tarım Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 24, S. 1, Y. 2016, ss. 123-179. Ersoy Melih, “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi”, Mekân Planlama ve Yargı Denetimi, Ankara, 2000, ss. 1-17. Geray Cevat, “Şehirciliğimiz ve Ankara”, Türkiye Mühendislik Haberleri, S. 49, Y. 2000/5, ss. 10-16. Gürses Söğüt Sibel, “1912 İshakpaşa Yangını ve Ayasofya Çevresinin Yeniden Dü- zenlenmesi”, Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dergisi, C. 36, S. 1, Y. 2019, ss. 251-280. Karaca Egemen, “İmar Planı Uygulama Yöntemlerinden Arazi ve Arsa Düzenlemesi- nin İlgili Mevzuat Çerçevesinde İncelenmesi”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, C. 6, S. 11, Y. 2018, ss. 217-261. Keşli Yücel, “3083 Sayılı Kanun Kapsamında Çiftçileri Topraklandırma Çalışmaları”, Ziraat Mühendisliği Dergisi, Y. 2010, S. 354, ss. 28-33. Koçak Hüseyin, 7181 sayılı Kanun’la İmar Kanunu’nda Yapılan Değişiklik–1, https:// tapu-kadastro.net/index.php/makaleler/imar/787-7181-sayili-kanunla-imar- kanununda-yapilan-degisiklik-1, e.t. 01.10.2020, (7181 sayılı Kanun). Köktürk Erdal, “İmar Planı Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Kavramlaş- ma”, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Türkiye 6. Harita Bilim- sel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 1997, ss. 13-28. Köktürk Erdal/Köktürk Erol, “Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 70, Y. 2007, ss. 260-283. Küsek Gürsel, “Arazi Toplulaştırmasının Arazi Parçalılığı ve İşletme Ölçeğine Etkile- ri: Konya-Ereğli-Kuskuncuk Köyü Örneği”, Çukurova Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, C. 29, S. 2, Y. 2014, ss. 15-28. 189TBB Dergisi 2022 (158) Ahmet Talha TETĞK Orsan Şenöz Esra/Karadeniz Nilgül, “Ankara Kenti Mekansal Planlama Sürecinde Doğal Bir Alanın Dönüşümü: İmrahor Vadisi Örneği”, Peyzaj Araştırmaları ve Uy- gulamaları Dergisi, Y. 2019, S. 2, ss. 1-9. Önver Şevki Bilgehan, “Altıncı Daire-i Belediye ve Günümüz Belediye Hizmetleriyle Karşılaştırılması”, Takvim-i Vekayi, C. 7, S. 1, Y. 2019, ss. 37-72. Özçelik Ş. Burak, “5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda 6537 sayılı Kanun’la Yapılan Değişiklikler ve Değerlendirilmesi”, Gazi Üniversitesi Hu- kuk Fakültesi Dergisi C. XIX, S. 1, Y. 2015, ss. 87-110. Özel Şükrü, “Kent Planlamasında Tapu ve Kadastronun Rolü”, XIV. İskân ve Şehirci- lik Haftası Konferansları (29-30 Mayıs 1986) Trabzon, İmar Planlama Mevzuatı ve Uygulaması, Ankara, 1987, ss. 53-58. Öztoprak Sezin, “Kamu Ortaklık Payı: “İmar Hukuku Uygulamaları İçindeki Yeri ve Düzenleme Ortaklık Payı Uygulaması ile Karşılaştırılması””, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 26, S. 1, Y. 2018, ss. 87-126. Tekeli İlhan, “Türkiye’de Kent Planlamasının Tarihsel Kökleri”, Türkiye’de Kent Plan- laması, Der. Tamer GÖK, Ankara, 1980. Tekinsoy Ayhan, “İmar Planlarının Hukuksal Niteliği, İmar Planı İptalinin Bu Plana Dayanılarak Verilmiş Ruhsatlar Üzerindeki Etkisi”, Ankara Barosu Dergisi, C. 66, S. 2, Y. 2008, ss. 46-56. Topuz Mehmet, “İmar Hukukunda İfraz ve Tevhid İşlemleri”, İstanbul Barosu Dergisi, C. 94, S. 4, Y. 2020, ss. 120-127. Türk Şevkiye Şence/Ünal Yücel, “Arazi ve Arsa Düzenlemesi Metoduna İlişkin Olumsuz Önyargı”, itüdergisi/a (Mimarlık, Planlama, Tasarım), C. 2, S.1, Y. 2003, ss. 111-118. Uğur Ziya, “244 sıra Nolu Millî Emlâk Genel Tebliği”, www.mgc.com.tr/244-sira- nolu-milli-emlak-genel-tebligi, e.t. 15.10.2020. Uluengin Mehmet Bengü/Turan Ömer, “İmparatorluğun İhtişam Arayışından Cumhuriyet’in Radikal Modernleşme Projesine: Türkiye’de Kentsel Planlama- nın İlk Yüz Yılı”, Türkiye Araştırmaları Literatür Dergisi, C. 3, S. 6, Y. 2005, ss. 353- 436. Uyumaz Alper/İlhan Onur, “Tarımsal Arazilerde Mülkiyetin Devri”, Marmara Üni- versitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 24, S. 2, Y. 2018, ss. 861-905. Ünal Yücel, “İmar Mevzuatında Parselleme Denetimi”, XIV. İskân ve Şehircilik Haf- tası Konferansları (29-30 Mayıs 1986) Trabzon, İmar Planlama Mevzuatı ve Uy- gulaması, Ankara, 1987, ss. 21-28. Yavuz Cevdet/Topuz Murat, “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Deği- şiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Miras Hukukuna İlişkin Hükümlerinde Yaptığı Değişiklikler”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 21, S. 2, Y. 2015, ss. 663-700. Yavuz Fehmi, “Başkent Ankara ve Jansen”, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 1, Y. 1981, ss. 25-33. Yılmaz Mustafa, “İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Çerçevesinde Düzenleme Ortaklık Payı Kavramı ve Uygulamaları”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 16, S. 3-4, Y. 2010, ss. 37-83. 190Ğmar Hukukunda Ğfraz ve Tevhit Ğİlemleri İnternet Kaynakları www.hukukturk.com www.lexpera.com www.mersin.tarimorman.gov.tr www.mgc.com.tr/244-sira-nolu-milli-emlak-genel-tebligi www.sinerjimevzuat.com www.sozluk.gov.tr www.tkgm.gov.tr www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/2019_13_nolu_genelge.pdf

İmar Hukukunda İfraz ve Tevhit İşlemleri

Çağdaş Evrim Ergün 01/01/2022