makaleler Murat DÖNMEZ 355TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 İhale alıcısı adına tescili yapılan taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri teb- liğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmez ise zorla çıkarılıp, taşın- maz ihale alıcısına teslim edilir (İİK m. 135/2). * Avukat. “Gayrimenkulün arttırmalarına iştirak edenlerin uzunca müddet taahhütlerine bağ- lı kalmalarından tevellüt edebilecek mahzura mukabil, icraca yapılan gayrimenkul müzayedelerine rağbeti artıracak mahiyette bir hüküm kabul olunmuştur. Şöyle ki, 1086 numaralı kanunla Borçlar Kanunu’ndaki 230. maddeye göre icra dairesi sattığı gayrimenkulü borçludan tahliye ile alıcıya teslimi yapamıyor. Çünkü daire yalnız tapuda lazım gelen tescili yaptırmakla vazifesini ikmal etmiş sayılıp teslimi mütekeffil değildir. Teslim, dairenin vazifesi olmayınca, daire bu hususta bir sela- hiyeti de haiz bulunmuyor ve çok kere alıcı mahkemeye müracaatla tahliye davası açmak mecburiyetinde kalıyordu. Tetkik edilen Alman Usulünde icra dairelerinin teslimle mükellef tutuldukları görülmüş ve satılan gayrimenkulün borçlu tarafın- dan işgaline devam edildiği halde, tahliyesinin, hükme hacet olmaksızın dairece yapılmasında hiçbir mahzur olmayacağı düşünülmüş olduğundan, kanuna ilave edilen 124/a numaralı maddenin son fıkrası bu dairede kaleme alınmıştır.” (2004 s. Kanunun Hükümet Tasarısı Gerekçesi) “İhale edilen gayrimenkulün alıcıya teslimi de icra dairesinin vazifesi cümle- sindendir. Bu itibarla daire ‘15 gün müddetli bir tahliye emri’ tebliğ ederek ihale edilen gayrimenkulün borçlu ve ona tebaan işgal edenlerle hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı tevsik edilen bir akte müstenit olmayarak işgal edenler, kim olursa olsun zorla çıkarılıp gayrimenkul alıcıya teslim olunur.” (Adliye Encümeni Mazba- tası Gerekçesi) “İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşıla- şılması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaş- maları önlemek amacıyla 135. maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276. maddelere paralel olarak, aktin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE İHALESİ YAPILAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ Murat DÖNMEZ * Murat DÖNMEZ makaleler 356TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilen ihaleler sonucu iktisap edilen taşınmazlarda, üçüncü şahısların bulunması ve şartların (haciz yolu ile takiplerde haciz tarihinden önce resmi bir belge ile kira akdinin tevsik edilmemiş olması) mevcudiyeti halinde, bunların tahliyesini kısa sürede sağlayarak ihale alıcısına taşınmazın teslimini sağlamak için 135. maddesinin 2. fıkrası ile özel bir düzenle- me getirilmiştir. İcra ve İflâs Kanunu’nun m. 135/2 hükmü; Borçlar Kanunu’nun 254. maddesi ile bir uyum halinde gözükmekte başka bir deyişle m. 135/2 hükmü Borçlar Kanunu’ndaki genel kurala, yani “satım ile kira münfesih olur” kuralına uygun bir düzenleme getirmekte iken, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d maddesi ile çelişki taşımaktadır. Borçlar Kanunu’nun 254. maddesine göre; taşınmazı satın alan yeni malik, kanunen öngörülen feshi ihbar sürelerine kadar -ki feshi ihbar süreleri BK m. 262 hükmüne göre belirlenir- kira sözleşmesi ile bağlıdır. Feshi ihbar süresinin sonunda ise başkaca bir koşula bağ- lı olmaksızın taşınmazın tahliyesi gerçekleşir. İİK m. 135/2 ise cebri icra satışlarda Borçlar Kanunu’nun 254. maddesindeki düzenlemeden farklı olarak; eğer üçüncü şahıs, haciz tarihinden önceki bir tarihte düzenlenmiş resmi bir belgeye dayalı olarak kiracılık sıfatını ispatla- yamadığı durumda, Borçlar Kanunu’nda öngörülen sürelerden daha kısa bir süre içinde taşınmazı tahliye etmek durumundadır. İİK m. 135/2 hükmü gereğince taşınmazda oturan üçüncü şahıs, icra müdür- lüğünce düzenlenen tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 günlük süre içersinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Artık burada BK m. 254 ve m. 262 gereğince öngörülen feshi ihbar süre- lerinin uygulanması söz konusu olamaz. Ancak öğretide bu durum, belgeye dayanması şartı getirilmektedir. “ (3222 s. kanunun Hükümet Gerekçesi)- (Pehlivanlı, M. Gündüz, Açıklamalı İcra Ve İflâs Kanunu, C. 1, s. 1022) Aslan, Elif K., İcra ve İflâs Hukukunda Taşınmaz Malların Açık Artırma Yolu İle Paraya Çevrilmesi, s. 143.; Erman, Hasan, Borçlar Kanunu Ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri Karşısında İcra-İflas Kanunu 135/2’nin Değerlendirilmesi, s. 370 Aslan, Elif K., a. g. e., s. 143. Erman, Hasan, a. g. m., s. 370 Erman, Hasan, a. g. m., s. 370 dn. 21: “BK 254’deki kiracıyı korumak için getirilen feshi ihbar sürelerinin kamu düzenini ilgilendirdiği ve emredici hukuk kuralların- dan olduğu göz önüne alınırsa, İİK 135/2’nin bu yönden maddi hukuk kurallarına aykırı olduğunu ileri sürmek mümkündür.” makaleler Murat DÖNMEZ 357TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 yani İİK m. 135/2 de öngörülen “resmi bir belgeye bağlı olarak kiracılık sıfatının ispatlanamaması durumunda 15 gün içerisinde taşınmazın tahliye edileceği” kuralının, BK m. 254/2’de yer alan “feshi ihbar sürelerine uyma zorunluluğu”na istisna getirmesinin maddi hukuk kurallarına aykırılık taşıdığı da ileri sürülmüştür. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d maddesi hükmü “Gayrimenkulüm Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken ola- rak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla işyeri kullanmak ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itiba- ren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra tahliye davası açabilir” demek suretiyle kiracının tahliyesini ihtiyaç ve süre gibi koşullara bağlamıştır. Ancak bu hükme rağmen 6570 sayılı kanuna tabi taşınmazlarda da İİK m. 135/2 hükmünün uygulanması gerekecektir. Zira cebri yolu ile iktisaplarda 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d maddesi uygulama alanı bulamayacaktır. Aksi bir düşünce m. 135/2 hükmünün kanun koyucu tarafından getiriliş gerekçesine ve varılmak istenen amacı ortadan kal- dırır bir uygulamaya ve yoruma sebebiyet verecektir. İcra dairesince ihale edilen taşınmazı işgal eden borçlu ya da üçün- cü kişiye tebliğ edilecek tahliye emrinin ancak ihale kesinleştikten son- ra tebliğ edilmesi gerekmektedir. Ancak tahliye emrinin tebliğ edile- Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku, s. 1365; Aslan, Elif K., a. g. e., s. 144; Karşı Görüş: Erman, Hasan, a. g. m., s. 381 Y. 12. HD 28.01.1988 T. E. 1987/2908 K. 1988/589 - “…Borçlu Nurhayat’ın ihalenin feshi davasını açtığı, bu davanın devamı sırasında ve ihale kesinleşmeden müşteri Rahime’nin isteği üzerine, 135. maddeye göre muamele yapılamayacağı… İhale- nin feshine dair olan isteğin reddine dair merci kararının kesinleşmesinden sonra, 135. maddeye göre işlem yapılmasını isteyebileceği…” (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Şikâyet, s. 327), Y. İİD 26.03.1957 T. E. 1886 K. 2242 – “…135.maddeye göre tahliye talebi ihalenin kesinleşmesine bağlıdır.” (Açar / Erciyeş, İcra ve İflâs Kanunu, s. 61); Y. İİD 22.02.1965 T. E. 2167 K. 2224 – “İİK’nun 135. maddesi uyarınca, gayrimenkul ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için 134. maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. Müteakiben 135. madde- nin 2. fıkrasında yazılı usule göre tahliye ve teslim işlemine tevessül olunur. Gayri- menkulün müşteri adına tapuya tescili için 134. maddenin son fıkrasında belirtildi- ği gibi ihalenin kesinleşmesi lazımdır. İnceleme konusu olayda, ihalenin feshi isteği ile yapılmış şikâyetin henüz intaç edilmediği anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında gayrimenkulün tahliye ve teslimine imkân yoktur. Bu cihet göz önünde tutulmak- sızın, mülkiyeti nihale anında müşteriye intikal ettiğinden tahliye ve teslim için ihalenin kesinleşmesine lüzum olmadığından söz edilerek memurluk kararı bozu- larak tahliye ve teslime karar verilmesi kanun hükümlerine aykırı ve temyiz itirazı Murat DÖNMEZ makaleler 358TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 bilmesi için taşınmazın ihale alıcısı adına tapuya tescilinin sağlanma- sı yani başka bir deyişle taşınmazın ihale alıcısı adına tapuda tescil işlemi yapılması da gerekmemektedir. İhalenin kesinleşmesi ve ihale alıcısı adına tescil işlemlerine başlanılması tahliye emrinin tebliği için yeterlidir. İİK m. 135 sadece haciz yolu ile takipteki taşınmaz ihalelerinde de- ğil aynı zamanda iflâs yolu ile takiplerde (m. 244), 9 sulh hukuk mahke- melerinin verdiği izale-i şüyu davalarına ait ilamların infazı gereğince yapılan satışlarda (HUMK m. 571) 10 ve ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip neticesi paraya çevrilen taşınmazlar hakkında (m. 150/g) da uygulanır. 11 Yargıtay ise eski tarihli bir kararlarında 12 m. 135 hükmünün ipote- yerinde görülmekle merci kararının bozulmasına…” (Çatalkaya / Bandakçıoğlu, İcra ve İflâs Kanunu Şerhi, s. 435) Y. 12. HD 05.10.1992 T. E. 3981 K. 11217 – “ İİK 135. maddesi gereğince tapuya müzekkere yazıldıktan sonra taşınmazı ihaleden satın alanın istemi üzerine taşın- mazı işgal eden borçluya tahliye emri tebliği gerekir. Tahliye emri çıkarılması için taşınmazın alıcı adına tapuya tescil edilmesi koşul değildir. Tapuya müzekkere ya- zıldığına ve istekte bulunduğuna göre, icra dairesince tahliye emri çıkartılmaması yasaya aykırı olup mercice şikâyetin kabulü gerekirken reddedilmesi isabetsizdir. “ (Pehlivanlı, a. g. e., s. 1029) 9 Akyazan, Sıtkı, Cebri İcrada İhale Ve İhalenin Feshi, s. 67, Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 721, İhale İle Satılan Taşınmazların Tahliyesi, s. 675; Aslan, Elif K., İcra ve İflâs Hukukunda Taşınmaz Malların Açık Artırma Yolu İle Paraya Çevrilmesi, s. 138, Muşul, Timuçin, İcra ve İflâs Hukuku, s. 600, Erman, Hasan, Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri Karşısında İcra İflas Kanunu 135/2’nin Değerlendirilmesi, (İÜHFM, s. 1984/1–4, s. 365). 10 Akyazan, Sıtkı, Cebri İcrada İhale Ve İhalenin Feshi, s. 67; Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku, C. II, s. 1371, Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 721, İhale İle Satılan Taşınmazların Tahliyesi, s. 675, Aslan, Elif K., a. g. e., s. 138, Muşul, Timuçin, a. g. e., s. 600, Erman, Hasan, a. g. m., s. 365, Y. İİD 24.03.1969 T. E. 3158 K. 3188 (RKD, 1969/II, s. 133–134) 11 Akyazan, Sıtkı, Cebri İcrada İhale Ve İhalenin Feshi, s. 67, Gürdoğan, Burhan, İcra ve İflâs Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, 76, Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku, C. II, s. 1374, Muşul, a. g. e., s. 600, Uyar, Talih, Rehnin Paraya Çevrilmesi, s. 494, Aslan, Elif K., a. g. e., s. 138 Karşı Görüş: Erman, Hasan, a. g. m., s. 366 “Sn. Erman m. 135/2’nin izale-i şüyu ve iflas takiplerinde uygulandığını kabul etmekle birlikte, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan taşınmaz satışlarında uygulanmadığını belirtmiştir.” 12 Y. İİD 27.11.1953 T. E. 5505 K. 5735 “… Hadisede rehnin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takip neticesinde müşteri namına ihale olunan gayrimenkulün 135. madde- ye müsteniden tahliyesi istenmiş ve 150. madde de 135. maddeye atıf mevcut ise de ipotekli olan bu gibi gayrimenkul hakkında 135. maddenin son fıkrasının kıyasen tatbiki bahis mevzuu olmayıp mezkur atıf sözü geçen maddenin ikinci fıkrasının ilk ibaresini istihdaf etmekte bulunmuştur.” (Nedimoğlu / Arvas, İcra ve İflâs Kanunu, makaleler Murat DÖNMEZ 359TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 ğin paraya çevrilmesine ilişkin takiplerde uygulanamayacağını belir- tirken daha sonraki kararlarında 13 uygulanabileceği yönünde kararlar vermiştir. Zira Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bir kararında 14 İİK m. 135’in ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takiplerde de uygulanacağına iliş- kin bir ilamında; “…İcra memurluğunun ihalesi suretiyle malik değiştiren gayrimenkul- den içindekinin tahliyesi konusunda çıkarılan muhtıraya vaki şikâyet üzerine merciin, takibin ipotekle paraya çevrilmesi yoluyla açıldığının, bu çeşit takipte İİK’nun 135/2 maddesinin uygulama imkânı bulunmadığı gerekçesi ile şikâ- yetin kabulüne karar verdiği anlaşılmaktadır. İcra takiplerinde, icra memurunun (İİK 135, 150/g), iflas usulünde if- las idaresinin (İİK 244), ortaklığın satış yolu ile giderilmesine dair ilamının infazı halinde satış memurunun (HUMK 571), ihale konusu gayrimenkulde bulunan borçlunun, müflisin, ya da işgal etmekte bulunan üçüncü kişinin hangi kayıt ve şartlar dairesinde bu elden çıkarılacağı İİK’nun 135/2 maddesi hükmü ile düzenlenmiş bulunmaktadır. İhale, satış nedeni ile o şey üzerinde mülkiyet hakkı kendisine intikal eden kişi adına, tapuda tescil ve o şeyin alıcıya boş olarak teslimi işlemlerini de kap- sar zira, ihale olunan gayrimenkulün boş olarak alıcıya teslimi görevi, cebri ihalelere rağbeti artırıcı bir etken olduğu gibi, teslimi engelleyen kötü niyetli girişimlerinde önlenmesi bakımından yasa koyucu tarafından arzu edilmiştir. Maddenin gerekçesinde bu noktaya açıkça temas olunmuştur. İİK’nun 135/2 maddesi, haciz yolu ile açılmış takiplerde, İİK’nun 244. maddesinin atfı sebebiyle iflas yolu ile takiplerde keza HUMK’nun 571. mad- s. 164 – “Yargıtay kararının karar numarası Sn. Talih UYAR’ın Rehnin Paraya Çevril- mesi adlı eserinin 512. sayfasında “K. 5235 “ olarak belirtilmiştir.”); Y. İİD 14.03.1961 T. E. 2002 K. 2775, Y. İİD 07.06.1962 T. E. 4416 K. 6652 (Gürdoğan, Burhan, a. g. e., s. 76 dn. 297) 13 Y. 12. HD 29.06.1987 T. E. 4628 K. 8050 “… İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ya- pılan takiplerde İİK’nun 135. maddesinin uygulanmasına engel bir kanun hük- mü yoktur. Aksine İİK’nun 150/g maddesinde satılması istenen rehin hakkında 112’den 137. maddeye kadar olan hükümlerin kıyas yolu ile uygulanacağı açıkça belirtilmiştir.” (Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku, C. II, s. 1346); Y. 12. HD 21.03.1991 T. E. 1990/10806 K. 3648 (s. 507), Y. 12. HD 26.02.1991 T. E. 1990/8927 K. 2372 (s. 508), Y. 12. HD 20.06.1991 T. E. 5864 K. 8203 (s. 508), Y. 12. HD 28.02.1991 T. E. 1762 K. 2536 (s. 508); Y. 12. HD 30.11.1990 T. E. 5295 K. 12364 (s. 509), Y. 12. HD 01.03.1988 T. E. 1987/4696 K. 2421 (s. 509), Y. 12. HD 25.04.1989 T. E. 1988/8444 K. 6229 (s. 525) – Uyar, Talih, İcra Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi., Y. 12. HD 19.12.1989 T. E. 6586 K. 15694 (Uyar, Talih, Yetki-Görev ve Yargılama Usulü, s. 541) 14 Y. 12. HD 06.07.1987 T. E. 11292 K. 8334 (YKD, 1987/11, s. 1671) Murat DÖNMEZ makaleler 360TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 desinin yollaması gereği sulh mahkemesinin verdiği ortaklığın giderilmesi da- valarına ait ilamlar bakımından da uygulanacağından gerek kazai içtihatlar gerekse öğreti açısından tam bir görüş birliği vardır. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla açılmış ve kesinleşmiş takipte ise, İİK’nun 135/2 maddesinin uygulanamayacağı, zira bu madde de (haciz) söz- cüğünün yer aldığı, ipotekten bahsedilmediği, üçüncü kişi iyi niyetli sayıla- cağından tahliye edilemeyeceği yolundaki II. Dairesi’nin 27.01.1959 tarihli içtihadı da dairemizin çoktan beri terk ettiği bir görüş olarak hatırlanacaktır. Buna misal olmak üzere, dairemizin 01.03.1984 tarih, esas 12792, karar 2321 sayılı içtihadı gösterilebilir. “Gerçekten diğer takip biçimlerinde başvurulan bir yolun (İİK’nun 135/2) ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan ihaleler açısından kapalı tutmak hukuk mantığına, yasanın ruhuna, ihalenin teslimle tamamlanaca- ğına ilkesine ters düşer kaldı ki bu tarz yorum kanunun lafzına da uygun değildir. Zira tıpkı iflasta, ortaklığın giderilmesinde olduğu üzere, ipote- ğin paraya çevrilmesi usulünde (kıyasen uygulanacak hükümleri) gösteren İİK’nun 150/g maddesinde, İİK’nun 135. maddesinin uygulanacağına dair açık hüküm mevcuttur. Bu maddenin İİK’nun 135/2. maddenin sadece bir bölümünü kasdetdiği şeklindeki görüşü haklı gösterecek bir madde metni veya sebep yoktur.” Anılan maddenin hacizden bahsetmesi zaten kıyasen uygulanması gere- ken bu madde hükmünün bertaraf edilmesini gerektirmez. İİK’nun 86. maddesi ile borçlunun hacizli mal üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlanmaktadır. Borcun teminatını teşkil eden merhunun üzerinde tasarru- fu kısıtlayıcı yasal bir engel bulunmamaktadır. Fakat bu gerçek dahi “ipotekli gayrimenkulün satış tarihinden önce yapıldığı, İİK’nun 135/2. maddesine uy- gun biçimde resmi bir belge ile tevsik edilmiş kira varlığını ortaya koyamayan ve işgalin haklılığını ispat edemeyen kişinin ihale edilen yerden çıkarılmasını engelleyemez.” Bu tarzda varılan sonucun yasa metnine ve amacına, ihalenin gayesine ve selametine daha uygun düşeceği kuşkusuzdur…” şeklinde gö- rüş bildirmiştir. Ancak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte haciz safhası bu- lunmadığı için, ipotek takiplerinde resmi belge niteliğinde olup kiracı- lık sıfatını ispatlamaya yarayan kira sözleşmesi ve sair belgelerin han- gi tarihten itibaren geçerli olacağı konusunda öğretide farklı görüşler ileri sürülmüştür. Bir görüşe göre rehnin paraya çevrilmesi yolu ile makaleler Murat DÖNMEZ 361TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 takiplerde taşınmazda oturan üçüncü şahısların kiracılık sıfatını ispat için ibraz edeceği belgenin tarihinin ipotek tesis tarihinden önceki bir ta- rih olması gerektiği 15 ; diğer bir görüşe göre ise ibraz edilecek belgenin ipoteğin paraya çevrilmesi ilişkin satış talebi tarihinden önce olması ge- rektiği 16 ifade edilmektedir. Yargıtay da yukarıda tam metnini verdi- ğimiz kararında ise taşınmazın satış tarihinden önceki bir tarih olarak farklı bir tarih belirlemiş ve öğretide de bir kısım yazar tarafından bu görüşe destek verilmiştir. 17 Kanımızca bu konuda; ipoteğin tesis tarihi esas alınmalı ve bu tarihten sonra yapılmış kira sözleşmeleri m. 135/2 hükmü gereğince tahliyeyi engelleyememelidir. Yargıtay’ın ipotek te- sis tarihini esas alan kararları da mevcuttur. Örneğin; “… İpotek akit tablosu 09.04.1997 tarihinde resmi memur huzurunda düzenlenmiştir. İpotek borçlusu İsmail daha sonra taşınmazı 31.03.1998 ta- rihinde ipotekle yükümlü olarak Mehmet’e satmıştır. İpoteğin paraya çevril- mesinden sonra hakkında İİK’nun 135. maddesinin uygulanması istenilen şikâyetçi Necla’nın yeni malikten taşınmazı kiraladığına ilişkin resmi belge ise 09.06.1998 tarihidir. “İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takipler- de, kiracı olduğunu iddia eden kişinin ipoteğin tesis edildiği tarihten önce o yeri resmi bir belge ile kanıtlamış akde dayalı olarak işgal ettiğini ispat etmesi gerekir.” Somut olayda dayanak sözleşme, ipoteğin tesis tarihinden sonraya ait bulunmakla şikâyetin reddi yerine kabulü isabetsizdir.” 18 “… Takip dayanağı ipotek, 29.06.1998 tarihinde tesis edilmiş olup, şikâyet- çinin ibraz etmiş olduğu kira sözleşmesinin noterden tasdiki 25.10.1999’dur. Sözü edilen “kira sözleşmesinin İİK 135. maddesine göre geçerli olabilmesi için ipotek tesis tarihinden önce yapılması gerekir.” Merciice şikâyetin red- dine karar vermek gerekirken takip tarihi esas alınarak yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” 19 Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılacak satışlarda ise yine öğre- tide farklı görüşler olmakla birlikte, kanımızca kiracılık sıfatını tevsik eden resmi belgenin tarihinin dava açım tarihinden önce olması gere- 15 Akyazan, Sıtkı, Cebri İcrada İhale ve İhalenin Feshi, s. 67. 16 Gürdoğan, Burhan, a. g. e., s. 77, Aslan, Elif K., a. g. e., s. 139. 17 Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1375. 18 Y. 12. HD 30.03.2000 T. E. 3773 K. 4870 (YKD, 2001/1, s. 55). 19 Y. 12. HD 04.02.2002 T. E. 1340 K. 2119 (Karslı/Koç/Kavasoğlu, İcra ve İflâs Kanunu, s. 195). Murat DÖNMEZ makaleler 362TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 kecektir. 20 Yargıtay’ın da dava açım tarihini esas alan kararları mev- cuttur. Örneğin; “…İİK’nun 135. maddesi 2. fıkrasına göre taşınmaz ‘izaleyi şüyu dava- sının açıldığı tarihten önce’ hissedarlar tarafından yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise borçlunun tahliye edileceği öngörülmüş bulunmasına göre ibraz edilen kira akdi bu madde de sayılan nitelikte bir belge olmayıp adi nitelikte yapılmış olduğundan şikâyetin reddi gerekirken yazılı şekilde kabulünde isabet görül- memiştir.” 21 “… Sürenin geçirilmesi sebebiyle şikâyetin reddine karar verilmesi gere- kirken başvurunun esas yönünden incelenmesi isabetsiz olduğu gibi, kabule göre de kiracı olduğunu iddia eden kişinin ‘ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından önce’ o yeri resmi bir belge ile kanıtlanmış akde dayalı olarak işgal ettiğini ispat etmesi gerekir.” 22 “… İkametgâh senedi taşınmazın adres olarak gösterildiği terhis çizelgesi 20 Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 721, Karşı Görüş: Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1372, “İİK m. 135, II’deki , bu halde şeklinde uygulanır.”, Aslan, Elif K., a. g. e., s. 138 dn. 568: “Kanımızca ortaklığın gi- derilmesi için açılan dava sonucu verilecek kararın kesinleştiği tarihin esas alınması daha uygun olacaktır. Zira her ne kadar davanın açılmasından sonra taşınmazın sa- tılması tehlikesiyle karşı karşıya kalan ve satışı istemeyen ortaklar taşınmazı hemen kiraya vererek taşınmaza çıkacak istekli sayısını azaltmak isteyebilirler ve bu ne- denle davanın açılma tarihi esas alınmalı gibi düşünülebilse de; davaların çoğu za - man çok uzun sürebildiği gerçeği karşısında bu süreçte hele ki iyi kira geliri getiren yerlerin boş tutulması satış isteyen ortak dahil hiçbir ortağın işine gelmeyecektir. Bizce burada ortaklığın giderilmesi için açılacak davanın tarihi takibin başlama ta- rihi ile davanın sonucu verilen kararın kesinleşmesi ise haciz tarihi yerine kıyaslan- malıdır.”, Akyazan, Sıtkı, a. g. e., s. 68, “… şüyuun giderilmesi ilamına müsteniden takipler sonunda gayrimenkullerin tahliyesinde de 3. şahsın ibraz edeceği vesika- nın şüyuun giderilmesine dair olan ilam tarihinden evvelki bir tarihi ihtiva etmesi lazım geleceğini düşünmekteyiz.”, Gökçe, Ziya, Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonu- cu İhale Olunan Taşınmazın Alıcıya Teslimi, s. 10–11, “… Açıklanan nedenlerle; izale-i şuyu kararının kesinleşmesi öncesindeki tarihler, koruma dozunun kaçırılmasına neden olabilme istidadı göstermektedir. Diğer taraftan İİK’nun 135. maddesinin uygulamaya sokulabilmesi için HUMK’nun 571. maddesi ile gönderme yapılan malların satışı işleminin başlatılması gerekir. Söz konusu hüküm açıktır. İİK’nun hükümleri malların müzayedesi hakkında tatbik edilecektir. O halde, izale-i şuyu ilamının takibe konulmadığı bir dönem içinde böyle bir tarih aramaya kalkmak, doğru olmaz. Satışın istendiği, takibin başlatıldığı tarih esas alınmalıdır.” 21 Y. 12. HD 17.11.1994 T. E. 14262 K. 14454 (Karslı/Koç/Kavasoğlu; a. g. e., s. 197) 22 Y. 12. HD 16.06.1998 T. E. 6801 K. 7282 (Karslı/Koç/Kavasoğlu, a. g. e., s. 197) makaleler Murat DÖNMEZ 363TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 ve Er izin belgesi ve anılan belge kira akdinin varlığını gösterir resmi belge sa- yılamaz. ‘26.04.1998 izale-i şüyu dava tarihinden öncesinden beri kiracı sıfatı ile oturulduğu’ resmi bir belge ile kanıtlanmış değildir. Taşınmazı Talat ve arkadaşlarından satın alanlar halef olarak katılıp tahliye isteminde bulunduk- larına göre, ‘dava tarihinden önce yapılmış kira akdinin varlığını kanıtlayan resmi bir belge olmadan’ dar yetkili merci sıfatı ile uyuşmazlığı çözümleyen Sulh Hukuk Mahkemesinde, eski malike meşruhatlı davetiye çıkarılmak ve bir tür dava prosedürü uygulanmak suretiyle şikâyetin kabulü isabetsizdir.” 23 “… İİK 135. maddesine göre < gayrimenkul, borçlu tarafından veya ‘da- vadan önceki tarihte yapıldığı’ resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayan- mayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise …> tahliye emri tebliğ edilir. Şikâyetçiler, yasanın aradığı biçimde kira aktini tevsik edemediklerine göre istemlerinin reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.” 24 “… Uyuşmazlığın yasal dayanağını oluşturan İİK 135/2 maddesi gere- ğince, ‘ortaklığın giderilmesi yolu ile satılan taşınmazın, ortaklığın gideril- mesi davasının tarihinden önce’ resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte daya- narak işgal edilmekte olup olmadığı yöntemince araştırılmadan yazılı şekilde itirazın kabulü ve tahliye emrinin iptali isabetsizdir.” 25 “… Müşteki R. Uzun’un dayandığı kira mukavelesi adi niteliktedir. Di- ğer dayanılan belgelerde izaleyi şüyu davası tarihinden sonraki tarihlerde dü- zenlenmiştir. Müşteki ‘taşınmazı davadan evvelki tarihlerde kiralamış oldu- ğunu resmi bir belge ile kanıtlamış değildir’. Mahkemece bu yön ve İİK’nun 135/2. maddesi açık hükmü gözetilerek istemin reddi gerekirken kabulü isa- betsizdir.” 26 İflâs yolu ile takiplerde de kanımızca, takibin açıldığı tarihten ön- ceki resmi nitelikteki belgeye dayalı kira sözleşmeleri geçerli olacaktır. Eğer takibe öncelikle haciz yolu ile başlanılmış ancak bilahare bu yol- dan vazgeçilerek takibe iflas yolu ile devam edilmek istenir ise (İİK m. 43) ve iflâsa tabi borçlu adına kayıtlı taşınmaz haciz yolu ile takip sırasında haczedilmiş ise bu durumda esas alınacak tarih haciz tarihi olacaktır. 27 23 Y. 12. HD 20.09.1993 T. E. 8097 K. 13636 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1028) 24 Y. 12. HD 15.12.1992 T. E. 8804 K. 16285 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1028) 25 Y. 12. HD 09.09.1992 T. E. 2844 K. 9904 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1029) 26 Y. 12. HD 10.07.1992 T. E. 1894 K. 9576 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1029) 27 Aslan, Elif K., a. g. e., s. 139, “İflas yoluyla takipte iflas idaresi tarafından satılmış olan gayrimenkul üzerinde iflas kararından önce konmuş haciz varsa, İcra ve İf- Murat DÖNMEZ makaleler 364TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 İhale alıcısı ya da (müşterek alıcılar) 28 gibi ihale konusu taşınmazı teslim ve tahliye işlemi yapılmadan devralan yeni alıcılar da birinci ihale alıcısının haklarına halef olarak icra dairesinden m. 135 gereğin- ce tahliye talebinde bulunabileceklerdir. 29 Aynı şekilde ihale alıcısının ölümü halinde onun mirasçıları da birlikte hareket ederek tahliye tale- binde bulunabileceklerdir. 30 Ancak şunu da belirtmek gerekir ki kanı- mızca m. 135 gereğince taşınmazda bulunan üçüncü kişiye tebliğ edi- lecek tahliye talebi için alıcının bir talebi olması zorunlu değildir. İcra dairesi re’sen bir talep ile bağlı olmaksızın üçüncü kişiye tahliye emri gönderebilir. Zira icra müdürü sattığı taşınmazı ihale alıcısına teslim ile mükelleftir. 31 Her ne kadar öğretide 32 icra müdürünün re’sen tahliye las Kanunu’nun 135. maddesinin 2. fıkrası hükmünün uygulanmasında, iflas tarihi değil, haciz tarihi esas alınmalıdır. Çünkü her ne kadar, iflastan önce haczedilmiş mallar iflas masasına girer (m. 168/1) ve buna ilişkin icra takipleri iflas kararının kesinleşmesi ile düşer (m. 193/II) ise de, bunun anlamı, gayrimenkul üzerindeki hacizlerin hiç konulmamış sayılması demek değildir. Haczin hüküm ve etkileri, iflas hukuku ile bağdaştığı ölçüde, iflas masasının lehine olarak mevcut kalmakta devam eder. Ayrıca bu sayede hacizden sonra ve iflastan az önce yapılmış kira sözleşmeleri iflas masasına karşı ileri sürülemez ve böylece iflas masasının çıkarları korunmuş olduğu gibi satışa olan ilgi de artar.” 28 Y. İİD 24.05.1963 T. E. 4727 K. 6108 - “Bir apartmanı yarı yarıya icradan satın alan alıcılar apartman dairelerini aralarında taksim ettikten sonra, her biri 135. maddeye göre işgal edenler hakkında tahliye isteyebilirler.” (Çatalkaya/Bandakçıoğlu, İcra ve İflâs Kanunu Şerhi, s. 436), (Eranıl, Mehmet Akif, İcra ve İflâs Kanunu, s. 112) 29 Kuru, Baki, a. g. e., s. 1345, Akyazan, Sıtkı, a. g. e., s. 67, Üstündağ, Saim, a. g. e., s. 278, Uyar, Talih, İhale İle Satılan Taşınmazların Tahliyesi, s. 673, Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 719, Aslan, Elif K., a. g. e., s. 141, Gökçe, Ziya, a. g. m., s. 6, Y. İİD 15.10.1962 T. E. 9697 K. 10487 – “Şikâyetçinin, cebri satışı müteakip gayrimen- kulü müşteriden satın aldığı ve bu suretle onun haklarına halef olduğu göz önünde tutulmaksızın, İİK’nun 135. maddesi hükmü münhasıran müşteri lehine uygulana- cağından bahisle itiraz (şikâyet) kabul olunarak icranın durdurulması usule aykı- rıdır.” (Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku, C. II, s. 1345), Y. İİD 11.02.1954 T. E. 614 K. 685 – “Yapılan ihale ile gayrimenkulün mülkiyetini iktisap eden müşterinin 135. madde uyarınca tahliye talebinde bulunmaksızın gayrimenkulün alacaklı namına tapuda ferağ ve takriri yapıldıktan sonra bütün hukuk ve vecaibi ile bunu devralan alacaklının müşteriye halef olması sebebiyle tahliye talebinde bulunmasına kanuni bir mani görülmemesine binaen şikâyetin reddine dair olan karar kanuna uygun- dur.” (Nedimoğlu, Kevni, İcra ve İflâs Kanunu, s. 188), (Tuncay/Demirhan, İcra ve İflas Kanunu, s. 128), Y. 12. HD 29.06.1987 T. E. 4628 K. 8050 (Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1345–1346) 30 Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 719, Gökçe, Ziya, a. g. m., s. 6 31 Postacıoğlu, İlhan E., İcra Hukuku Esasları, s. 519, Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1345, dn. 401. 32 Gökçe, Ziya, a. g. m., s. 6, “Satış memuru, icra dairesi gibi genelde istek üzerine işlem yapar. Yasa hükmü (İİK m. 135/2) de memurun re’sen harekete geçmesine elverişli bir düzenleme getirmemiştir. Tahliyenin gerçekleşmesi, tebligat, taşınmaz makaleler Murat DÖNMEZ 365TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 konusunda harekete geçemeyeceği ve buna gerekçe olarak da özellikle tebligat ve tahliye giderleri yatırılmadan bir işlemin yapılamayacağı bu nedenle icra müdürünün re’sen tahliye emri çıkartamayacağı ve netice olarak böyle bir görüşün haklı ve hukuki dayanağı bulunmadı- ğı ileri sürülse de kanımızca icra müdürü ihale bedelini ihale alıcısın- dan tahsil ederken tahliye konusunda yapılacak tebligat ve sair tahliye masraflarını da avans olarak talep ve tahsil edebileceğinden kanımızca icra müdürünün re’sen tahliye işlemlerine başlayamayacağı yönünde- ki görüşlere katılmak mümkün değildir. İhale alıcısının taşınmazda oturan üçüncü şahsın m. 135 gereğince tahliyesini sağlamak amacıyla ayrı bir takip yapmasına ve harç öde- mesine gerek yoktur. Taşınmaz satışının gerçekleştiği dosyadan tahli- ye işleminin gerçekleştirilmesini sağlayabilir. 33 İhaleye konu taşınmazda oturan üçüncü kişinin tahliyesinin sağ- lanmasında yetkili olan icra dairesi de asıl icra takibinin yapıldığı icra dairesi olup satış istinabe yolu ile yapılmış olsa dahi m. 135 gereğince tahliye için yetkili icra dairesi, istinabe olunan icra dairesi değil isti- nabe eden icra dairesidir. Dolayısıyla tahliye emrinin üçüncü şahsa tebliğ işleminin, asıl takibin yapıldığı yerdeki yani istinabe eden icra dairesi tarafından gerçekleştirilmesi gerekecektir. 34 Eğer istinabe eden başına gitme ve boşaltma gibi bazı işlemlerin yapılmasına ve bunlara ait giderlerin ödenmesine bağlıdır. İhale sırasında veya daha sonra buna dair avans yatırılmazsa, memur hiçbir işleme girişemez. Re’sen tahliye emri çıkartılabileceği konusundaki görüşün haklı, hukuki dayanakları bulunmamaktadır.” 33 Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1346, Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 719, Y. 12. HD 23.05.1977 T. E. 4847 K. 5114 “Satış dosyasında İİK’nun 135. maddesine göre muamele yapılması gerekir, Ayrıca takip yapılmaz. Bu durumda müstakilen yapı- lan takibin iptali gerekirken itirazın reddolunması isabetsizdir.”, HİGM 22.11.1965 T. 22606 s. Mütalâa: “İİK’nun 135. maddesi gereğince icra yoluyla satılan gayrimen- kul, borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı tevsik edilmiş bir akde müstenit olmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, yapılacak olan şartlı ve gayrimenkulün fiilen de alacaklıya intikalini sağlamak yolunda kanunen verilmiş görevin ifasına matuf bulunan işlem, gayriemenkulün alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra namına tescili için 134. maddedeki müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılması şeklindeki ilk muamelenin ayrılmaz bir cüz’ü ve de- vamı olduğundan ikinci işlem (tahliye işlemi) için ayrıca başvurma ve peşin harç alınmayacağı”, HİGM 25.09.1967 T. 20850 s. Mütalâa: “İcraen satılan gayrimenkulün tahliyesi, İİK’nun 135. maddesine göre satış işleminin son safhasını teşkil eden bir işlem olması itibariyle, bu işlem için ayrıca bir dosya açılmasına lüzum bulunmadı- ğı gibi, harç alınmasına da mahal olmadığı…” (Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1346) 34 Y. 12. HD 30.06.1986 T. E. 1985/13574 K. 1986/7638 “… İİK’nun 79, 360. maddeleri hükümleri karşısında, istinabe olunan yer icra dairesi ve onun bağlı bulunduğu Murat DÖNMEZ makaleler 366TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 icra dairesinin çıkaracağı tahliye emrinin borçlu ya da taşınmazı işgal eden üçüncü kişiye tebliği ve on beş günlük sürenin geçmesine rağ- men taşınmazın tahliye edilmemesi üzerine, tahliye işlemi ise, istinabe eden icra dairesinin yeniden taşınmazın bulunduğu yerdeki yani satışı gerçekleştiren istinabe olunan icra dairesine yeniden yazacağı “taşın- mazın tahliye edilmesine ilişkin” talimatı gereğince, taşınmazın tahliyesi istinabe olunan icra dairesi tarafından gerçekleştirilecektir. İcra dairesi marifetiyle alacaklıya veya alıcıya teslim edilen bir ta- şınmaza haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlu ya da üçüncü şahıs, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 290. maddesi gereğince ceza- landırılır (İİK m. 342). İcra dairesinin borçlu ya da taşınmazı işgal eden üçüncü kişi- ye göndereceği tahliye emrinin muhteviyatı konusunda ne kanunda ne de Yönetmelik de bir hüküm mevcut değildir. Söz konusu tahliye emri için basılı matbu bir örnek de yoktur. Bu nedenle icra müdürü m. 135/2 doğrultusunda borçlu ya da taşınmazda oturmakta olan üçüncü kişiye göndereceği tahliye emrinde taşınmazın eski maliki, tapu kaydı ve bulunduğu adres belirtilerek, söz konusu taşınmazın icra dairesi ta- rafından gerçekleştirilen ihale neticesi (ihale tarihi belirtilmek suretiy- le) ihale alıcısına (şahsa adı da belirtilmek suretiyle) satışının yapıldığı, satışın kesinleşmekle ihale alıcısı adına tescilinin yapıldığı, taşınmaz haciz yolu ile satılmış ise haciz tarihi, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile satılmış ise ipoteğin tesis tarihi de belirtilmek suretiyle, belirtilen tarihlerden önce taşınmaz maliki ile aralarında yapılmış ve resmi bir belgeye dayanmayan kira sözleşmesi yok ise tahliye emrinin tebliği ta- rihinden itibaren (15) gün içerisinde taşınmazı boşaltması, verilen süre içerisinde boşaltılmaz ise bu durumda taşınmazdan zorla çıkarılacağı, haciz ya da ipoteğin tesis tarihinden önce düzenlenmiş resmi bir bel- tetkik merciinin hangi hususlarda görevli olduğu belirtilmiştir. Bunun dışındaki ihtilafları çözümlemek talimat veren yer merciine aittir. İİK’nun 135. maddesine göre, tahliye emri istinabe olunan dairece çıkarılamaz. Bu görev istinabe eden yer mercii tarafından kullanılır. Tahliye emrinin muhatabı bu konudaki itirazını isti- nabe eden icra dairesinin bağlı bulunduğu merciye bildirilmelidir. Aksi halde ge- çersiz sayılır…” (YKD, 1987/2, s. 260); Y. 12. HD 05.02.2002 T. E. 1140 K. 2317 “… Merci Hâkimliğinin gerekçesinde de yasaya uygun olarak vurgulandığı üzere, satış istinabe yolu ile yapılmış olsa bile 3.kişinin taşınmazdan çıkarılması ve İİK’nun 135. maddesindeki tescil ve tahliye işlemleri için yetkili icra dairesi istinabe oluna icra dairesi değil, asıl takibin yapıldığı yer icra dairesidir.” (Karslı/Koç/Kavasoğlu, a. g. e., s. 196), Y. 12. HD 07.12.1982 T. E. 8832 K. 9178 (Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1347) makaleler Murat DÖNMEZ 367TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 geye dayalı kira sözleşmesi var ise tahliye emrine karşı icra mahkeme- sine yedi gün içerisinde şikâyette bulunabileceği, şikâyette bulunmaz ve icra mahkemesinden tahliyenin durdurulmasına ilişkin bir karar getirilmez ise İİK m. 135/2 maddesi gereğince taşınmazdan zor kul- lanmak suretiyle çıkarılacağı ve buna ilişkin olarak her türlü tahliye masrafının da kendisinden tahsil edileceği ihtarı açıkça yazılmalıdır. İİK m. 135 gereğince tahliye işleminin gerçekleştirilebilmesi için yukarıda da belirttiğimiz üzere yönetmelikte yer almış ve muhteviyatı belirtilmiş bir örnek çeşidi de bulunmadığından icra müdürü re’sen hükmün amacına uygun olarak belirttiğimiz hususları içeren bir tah- liye emri düzenleyecek ve üçüncü şahsa tebliğ edecektir. Tahliye emri için (14) Örnek 35 tahliye emri diğer bir deyişle “Yazılı Sözleşme İle Kira- lanan Taşınmazın Kira Süresinin Bitmesi Durumunda” çıkarılacak tahliye emri (m. 272, Yön. m. 36) ile yine aynı şekilde ( 2 ) Örnek 36 “Taşınmaz Tahliye Veya Teslimine İlişkin İcra Emri” (m. 26, Yön. m. 23) kullanıla- maz. 37 Üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte olan taşınmazın, haciz tari- hinden önceki bir tarihte yapılmış resmi bir belge ile kiralandığı ispat edilmedikçe tahliyesi engellenemez. Bu durumda ihale alıcısı, Borçlar Kanunu’nun 254/2. maddesine göre 38 ya da 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un m. 7/d hükmüne göre tahliye edebile- cektir. 39 Taşınmazda bulunan üçüncü şahıslar resmi belge ile kiracılık sıfatını tevsik etseler de eğer resmi belgelere dayanmakla beraber kira akdi ilişkisinin, borçlunun alacaklılarına zarar vermek kaydı ile muva- zaalı bir şekilde yapıldığı, gerçek amacın taşınmazı üçüncü şahıslara kiralamak olmadığı ispat edilebilirse İİK m. 280 hükmüne göre borçlu- nun bu tasarrufunun iptali de söz konusu olabilecektir. 40 35 Eski uygulamada kullanılan “56 Örnek”e karşılık gelmektedir. 36 Eski uygulamada kullanılan “54 Örnek”e karşılık gelmektedir. 37 Y. 12. HD 18.10.1983 T. E. 1993/11239 K. 15693 – “İİK 135. maddesi gereğince icra müdürünün 15 gün içinde tahliye etmesi için borçluya ve işgal edene tahliye emri tebliğ etmesi gerekir. Şikâyet konusu olayda 54 Örnek icra emri tebliğ edilmiş 7 gün içinde tahliye ve teslimi istenmiştir. 54 Örnek icra emrinin çıkartılmasının İİK 135. maddesine aykırı olduğu gözetilerek şikâyetin kabulü gerekirken reddedilmiş olması isabetsizdir.” (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1027), Y. 12. HD 09.02.2001 T. E. 1262 K. 2311 (Eriş, Gönen, İcra ve İflas Kanunu, s. 709) 38 Erman, Hasan, a. g. m., s. 370, Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1362, Belgesay, Mustafa Reşit, İcra ve İflâs Kanunu Şerhi, s. 304., Aslan, Elif K., a. g. e., s. 147 39 Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1362, Aslan, Elif K., a. g. e., s. 147 40 Belgesay, Mustafa Reşit, a. g. e., s. 304-305. Murat DÖNMEZ makaleler 368TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Kanunda öngörülen resmi bir belge ile belgelenmesi şartı 2004 sa- yılı yasanın 135. maddesinin 2. fıkrasında değişiklik yapan 3222 sayılı yasanın 17. maddesi ile getirilmiştir. 3222 sayılı yasa değişikliğinden önce madde metni “Gayrimenkul borçlu tarafından veya hacizden evvel- ki bir tarihte yapıldığı tevsik edilmiş bir akte müstenit olmayarak ...” şek- linde ifade edilmekteydi. Ancak şunu da belirtmek gerekir ki anılan yasa değişikliğinden önce yani resmi bir belge şartı ile ispatlanması durumunun getirilmesinden önce de gerek öğretide 41 gerekse Yargı- tay kararlarında 42 sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte yapılmış ol- duğunun HUMK m. 299 muvacehesinde üçüncü kişiler bakımından kesinleşmiş bir belge ile ispatlanması gerektiği kabul edilmekteydi. Yargıtay’ın anılan değişiklikten sonraki verdiği kararları da bu yönde istikrar kazanmıştır; “… İİK’nun 135. maddesinin 2. fıkrasına göre, şikâyetçinin kiracılık sıfatını resmi bir belge ile belgelendirilmiş bir akde dayandığını ve bu akde dayanarak mecuru işgal etmekte olduğunu ispatlayamadığı, ‘adi sözleşmenin 41 Postacıoğlu, İlhan E., İcra Hukuku Esasları, s. 518 “…Kanun ayrıca akdin haciz- den önceki bir tarihte olması keyfiyetinin resmi senetle tevsikini istemektedir ki, bu HUMK m. 299 manasında üçüncü sayılması icap ettiğini tespit ettiğimize göre burada İİK m. 135’in hususi bir faraziye için sevk ettiği hüküm buna mütenazır ve hemâhenk düşmektedir.”, Kuru, Baki, İcra ve İflas Hukuku, s. 387 “… Bu sözleşme- nin hacizden önceki bir tarihte yapılmış olduğu, HUMK m. 299’a göre tarihi üçüncü kişiler bakımından kesinleşmiş bir belge (senet) ile (mesela noterden tasdikli bir kira sözleşmesiyle) ispat edilmelidir.”, Berkin, Necmeddin M., İcra Hukuku Dersleri, s. 144; Karşı Görüş: Erman, Hasan, a. g. m., s. 372 vd. 42 Y. İİD 23.03.1962 T. E. 2772 K. 3472 – “İcra İflâs Kanunu’nun 135. maddesinin 2. fıkrasında belirtildiği gibi, cebri icra ile satılan gayrimenkul, borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı tevsik edilmiş bir akde müstenit olmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, zorla boşaltılıp alacaklıya teslim olunur. Kira mukavelenamesi notere tasdik ettirilmediği takdirde Hukuk Usulü Muhake- meleri Kanunu’nun 299. maddesi mucibince ve tanzim tarihi bakımından üçüncü şahıslar hakkında hüküm ifade etmez. Bu gibi hallerde icra ile satılan gayrimenkul- de bulunan üçüncü şahıs zorla çıkarılır ve gayrimenkul satın alana teslim olunur. Adi mukaveledeki tanzim tarihi, üçüncü şahıs durumunda bulunan alacaklı için hüküm ifade etmez.” (Çatalkaya/Bandakçıoğlu, İcra ve İflâs Kanunu Şerhi, s. 436), Y. İİD 28.02.1958 T. E. 1356 K. 1261- “İhale ile mülkiyet hakkını iktisap eden müşte- rinin 135. maddeye müsteniden tahliye ve teslimini istediği gayrimenkulü işgal et- mekte bulunan üçüncü şahıs evvelki malikle kira akdi yaptığını resmi bir sözleşme ile ispat edememiş olmasına göre mezkûr gayrimenkulün alıcıya teslimine karar verilmesi icap eder.” (Yelekçi / Yelekçi / Özenç, İcra ve İflâs Kanunu, s. 125; Açar / Erciyeş, İcra ve İflâs Kanunu, s. 61), Y. İİD 04.11.1968 T. E. 9177 K. 9904 (RKD, 1969/II, s. 11–12) makaleler Murat DÖNMEZ 369TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 kiracılık sıfatını belgelendiren resmi bir belge niteliğinde bulunmadığı nazara’ alınmadan…” 43 “… ‘İkametgâh senedi taşınmazın adres olarak gösterildiği terhis çizelge- si ve Er izin belgesi ve anılan belge kira akdinin varlığını gösterir resmi belge sayılamaz’. 26.04.1998 izale-i şüyu dava tarihinden öncesinden beri kiracı sı- fatı ile oturulduğu resmi bir belge ile kanıtlanmış değildir. Taşınmazı Talat ve arkadaşlarından satın alanlar halef olarak katılıp tahliye isteminde bulunduk- larına göre, dava tarihinden önce yapılmış kira akdinin varlığını kanıtlayan resmi bir belge olmadan dar yetkili merci sıfatı ile uyuşmazlığı çözümleyen Sulh Hukuk Mahkemesinde, eski malike meşruhatlı davetiye çıkarılmak ve bir tür dava prosedürü uygulanmak suretiyle şikâyetin kabulü isabetsizdir.” 44 “… İİK 135. maddesine göre < gayrimenkul, borçlu tarafından veya davadan önceki tarihte yapıldığı ‘resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte da- yanmayarak’ başkaları tarafından işgal edilmekte ise …> tahliye emri tebliğ edilir. Şikâyetçiler, yasanın aradığı biçimde kira aktini tevsik edemediklerine göre istemlerinin reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde kabulüne ka- rar verilmesi isabetsizdir.“ 45 “… Uyuşmazlığın yasal dayanağını oluşturan İİK 135/2 maddesi gere- ğince, ortaklığın giderilmesi yolu ile satılan taşınmazın, ortaklığın giderilmesi dava tarihinden önce ‘resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanarak işgal edilmekte olup olmadığı’ yöntemince araştırılmadan yazılı şekilde itirazın ka- bulü ve tahliye emrinin iptali isabetsizdir.“ 46 “… Müşteki R. Uzun’un dayandığı kira mukavelesi adi niteliktedir. Di- ğer dayanılan belgelerde izaleyi şüyu davası tarihinden sonraki tarihlerde dü- zenlenmiştir. Müşteki ‘taşınmazı davadan evvelki tarihlerde kiralamış oldu- ğunu resmi bir belge ile kanıtlamış değildir’. Mahkemece bu yön ve İİK’nun 135/2. maddesi açık hükmü gözetilerek istemin reddi gerekirken kabulü isa- betsizdir.“ 47 “… Kiracı olduğunu iddia eden kişinin ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından önce o yeri resmi bir belge ile kanıtlanmış akde dayalı olarak işgal ettiğini ispat etmesi gerekir. İddiaya dayanak yapılan sözleşme adi nite- 43 Y. 12. HD 09.11.1987 T. E. 15691 K. 11395 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Şikâyet, s. 336) 44 Y. 12. HD 20.09.1993 T. E. 8097 K. 13636 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1028) 45 Y. 12. HD 15.12.1992 T. E. 8804 K. 16285 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1028) 46 Y. 12. HD 09.09.1992 T. E. 2844 K. 9904 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1029) 47 Y. 12. HD 10.07.1992 T. E. 1894 K. 9576 (Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1029) Murat DÖNMEZ makaleler 370TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 likte olduğu gibi Vergi Dairesi’nden alınan belgeler de ilgilisinin başvurusu üzerine düzenlenip verilen nitelikte olduğundan İİK’nun 135. maddesinde sayılanlardan değildir.” 48 Tapuya şerh verilmiş kira sözleşmeleri ile noterden yapılmış kira sözleşmesi, ya da üçüncü kişinin herhangi bir şekilde kiracı sıfatının varlığı bir mahkeme ilamı ile tevsik edilmiş ise bu durumda kanımızca kanunun aradığı anlamda bir resmi belge şartı gerçekleşmiş olacak- tır. 49 Yani bu durumda taşınmazda oturan üçüncü kişi, haciz tarihin- den önce yapılmış ve tapuya şerh verilmiş ya da noterden yapılmış kira sözleşmesini 50 ibraz ederse taşınmazdan tahliye edilemeyecektir. Yine aynı şekilde üçüncü kişi, haciz tarihinden önce taşınmazda kiracı olarak oturduğunun daha önce bir mahkeme kararı 51 ile tevsik edildi- 48 Y. 12. HD 16.06.1998 T. E. 6801 K. 7282 (Karslı/Koç/Kavasoğlu, a. g. e., s. 197) 49 Aslan, Elif Kısmet, a. g. e., s. 140 50 Y. 12. HD 07.06.1994 T. E. 6763 K. 7539 - “… Şikâyetçilerden Kamil, izale-i şuyu davasından önce 01.03.1964 tarihli noterlikçe düzenlenen kira sözleşmesine dayan- dığından ve şikâyetçi Kadir’in ve Hadi’nin ise kendilerine tebliğ edilen banka ya- zısında kiracılıkları kabul edildiğinden İİK’nun 135.maddesi gereğince mecurdan tahliyeleri mümkün olmadığından…” (YKD, 1994/9, s. 1458); Y. 12. HD 05.10.1983 T. E. 5336 K. 7016 - “ Kiracılık sıfatının İİK’nun 135. maddesinde gösterilen şekilde tevsik edildiği, yeni malikin eski malikin hak ve borçlarına halef olduğu, ayrıca kira akdinin tapuya dahi işlendiği, tevsikin mevcut olduğu düşünülmeden itirazın red- di isabetsiz…” (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 745), Y. 12. HD 22.03.1982 T. E. 2131 K. 2191 – “Müşteki tarafından ibraz olunan kira kontratosuna göre, kontrato 04.05.1973 tariihinde noterlikçe işleme tabi tutulmuştur. Bu duruma göre, kontrato- nun tevsik edilmiş bir belge olarak kabulü gerekeceğinden…” (Uyar, Talih, Tahliye, s. 750) 51 Erman, Hasan, a. g. m., s. 367, “Bu gibi hallere örnek olarak hacizden önce eski malik ile kiracı arasında bir kira tesbit davasının mevcudiyeti, ya da eski malik tarafından kiracı aleyhine açılan bir tahliye davasının sonuçsuz kalmış olması veya kira alacağına ilişkin olarak eski malik tarafından kiracı aleyhine icra takibine giri- şilmiş olması, yahut kiracı tarafından kiracılık sıfatının tespiti veya kira parasının indirilmesi davası açılmış olması gösterilebilir.”; Y. 12. HD 09.11.1982 T. E. 7739 K. 8193 - “… İİK’nun 135. madde hükmüne göre gayrimenkul borçlu tarafından yahut hacizden evvel bir tarihte yapıldığı tevsik edilmiş bir akte dayanmaksızın başkaları tarafından işgal edilmekte ise ve tahliye emrine rağmen kendiliğinden çıkmazsa gayrimenkul zorla alıcıya teslim olunur. Şikâyetçiler 1973 tarihinden itibaren bu yerde kiracı olduklarını ve 01.03.1975 başlangıç tarihli olup 24.02.1975 tarihinde no- terlikçe resen düzenlenmiş sözleşme ile bu yerde kiracı olduklarını ayrıca İsmail’in Zeytinburnu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne 15.11.1975 tarihinde açtığı davada kiracı- lık sıfatını kabul ettiğini öne sürmüşlerdir. Kiracılık sıfatının mevcudiyetinin tapu kaydına işaret edilmesi ve ancak bu şekilde tevsik edileceğine dair merci kararın- daki gerekçede isabet yoktur. Mercice satış dosyası celp edilip İİK’nun 135/2 mad - desi dairesince inceleme yapılarak gerekirse sulh hukuk mahkemesi dosyası dahi incelenerek hacizden evvelki tarihte şikâyetçilerin satışı yapılan yerde kiracı olup makaleler Murat DÖNMEZ 371TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 ğini ispat ederse bu durumda kiracı hakkında m. 135/2 hükmü uygu- lanamayacaktır. Eğer artırma şartnamesi ve artırma ilanında üçüncü şahsın kiracı olarak oturduğu belirtilmiş ise bu durumda da m. 135 ge- reğince ihale alıcısı tahliye talebinde bulunamayacaktır. 52 Aynı şekil- de; noterden çekilmiş ihtarnameler (kira artırımı, temerrüt, tahliye vb. gerekçeler ile çekilmiş ve üçüncü şahsın kiracılık sıfatını kabul eden ihtarnameler), ya da resmi kurumlar tarafından o adreste kiracı olarak oturduğuna ilişkin yazılan yazılar ya da tutanaklar, taşınmazda bulu- nan kişiye karşı açılmış kira tespit ve tahliye davaları ile sair davalarda üçüncü şahsın kiracılık sıfatını tanıyan ve bunu tespit eden; kiracılık sıfatının kabulüne ilişkin beyanlar, dosyada bu yönde yer alan belge- ler, üçüncü şahsın kiracılık sıfatını ispata elverişli belge ve kayıtlar ola- rak nitelendirilebilir. “Satış tarihinden önce müşteki aleyhine açılmış tahliye davaları ile müş- tekiye kiralayan tarafından noter aracılığı ile çekilmiş ihtarname, müştekinin satıştan önce kira sözleşmesine dayanarak taşınmazda bulunduğunu göster- diği, sözü edilen işlemlerin tevsik edici nitelikte bulunmaları, diğer paydaş- ların taraf olmasının sonucu etkilemeyeceği düşünülmeden şikâyetin reddi yasaya aykırı olduğundan …” 53 “Dosya içinde mevcut 1982 ve 1983 tarihli noter marifetiyle eski malik müflis Y. G. ve ortakları tarafından, şikâyetçi Işın Ticaret adına gönderilen ihtarnamelere göre, şikâyetçinin hacizden evvelki tarihte düzenlenmiş bir kira olmadıkları tespit edilip sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve yasaya uygun düşmeyen gerekçeyle yazılı biçimde karar verilmesi isa- betsizdir…” (YKD, 1983/6, s. 868); Y. 12. HD 20.05.1985 T. E. 1984/14811 K. 4847 – “06.12.1977 tarihli ilam ile davacının tahliyesi istenilen yerde kiracı olduğunun tespit edilmiş bulunmasına, bu ilamın yeni malike karşı dermeyanının İİK 135. maddesine uygun belge niteliğinde sayılması gerekmesine…” (Uyar, Talih, Tahliye, s. 737), Y. 12. HD.30.11.1983 T. E. 8156 K. 9702, Y. 12. HD 30.11.1983 E. 8157 K. 9703 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 745), Y. 12. HD 01.12.1981 T. E. 7635 K. 9115 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 751) 52 Kuru, Baki, a. g. e., s. 1361; Aslan, Elif K., a. g. e., s. 141; Y. 12. HD 27.09.1984 T. E. 11211 K. 9694 - “Açık artırma ilanının eki bulunan 12.10.1982 günlü şartnamede dahi, müşteki idarece taşınmazın alt katının Tekel İdaresince depo olarak kullanıl- dığının yazılı bulunduğu, alacaklının taşınmazı alırken Tekel İdaresinin bu yeri iş- gal ettiğini bildiği düşünülmeden, ‘akdin tevsik edilmediğinden‘ bahisle şikâyetin reddolunması isabetsiz…” (Uyar, Talih, Tahliye, s. 741), Y. 12. HD 04.02.1981 T. E. 8545 K. 975 – “İİK 135. maddesine göre satışı yapılan yerde oturmakta olan kişinin dayandığı kira sözleşmesinin noterlikçe tasdiki zorunlu olmayıp, tevsik edilmiş ol- masının yeterli bulunmasına, satış ilanında müştekinin kiracı olduğunun gösteril- mesine…” (Uyar, Talih, Tahliye, s. 753) 53 Y. 12. HD 21.04.1986 T. E. 1985/10593 K. 4636 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 728) Murat DÖNMEZ makaleler 372TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 akdine dayanarak tahliyesi istenen yerde kiracı olarak bulunduğu düşünül- meksizin…” 54 “Satış ortaklığın giderilmesine ilamına dayalı olarak yapılmış olup, 4.4.1984 tarihinde ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olmasına, bu tarih- ten ve ihale tarihi olan 13.07.1984 tarihinden evvel hissedar ve ihalede taşın- mazı satın alan davalı S. K.’nin 02.01.1984 tarihinde, davacı Y. Ö. aleyhine sulh mahkemesinde taahhüde dayalı tahliye davası açtığı ve halen devam et- mekte bulunduğunun anlaşılmasına, şu suretle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi tarihinden önce davacı Yılmaz’ın tahliyesi istenilen yerde kiracı ol- duğunun tevsik edilmiş bulunmasına…” 55 “Sular İdaresi Abonman mukavelesi mücerret maddedeki belgelerden değil ise de bu mukavele muterizin ibraz ettiği 01.06.1973 tarihli kira akdi- ne atıf yapıldığı, eski mal sahiplerinin muvafakatnamesinin mevcut olduğu ve Belediye Şube Müdürlüğünün 02.10.1973 tarih ve 1664 sayılı belgesine müsteniden yapıldığı yazılı olduğu cihetle haricen yapılan akit böylece tevsik edilmiştir. Kaldı ki yeni malik Hasan vekili müştekiye çektiği ihtarnamede dahi müştekinin kiracılık sıfatını kabul etmiş ihtiyaç sebebi ile tahliyesini iste- miştir. Bu durumda 135. maddeye göre tahliye istenemeyeceği düşünülmeden şikâyetin red olması isabetsizdir.“ 56 “Ortaklığın giderilmesi suretiyle satıştan çok evvel taşınmazda kiracı ol- duğu, tereke hâkimliğinin kiraları istemesinden, mahkemeye kira tespit davası açmasından bellidir. 135.maddedeki tevsik hususunun kanıtlandığı düşünül- meden…“ 57 “İİK’nun 135. maddesine göre taşınmazın tevsik edilmiş bir akte dayanı- larak işgal edilmesi halinde, o kişinin tahliyesi yoluna gidilemeyeceğine, top- lanan delillere ve özellikle PTT makbuzlarına göre kira akdinin tevsik edilmiş sayılmasının gerekmesine…” 58 “Kira sözleşmesi bir resmi işleme esas ittihaz kılınmış ise tevsik edilmiş sayılır. Bu duruma göre, müşteki tarafından ibraz edilen Emniyet Amirliği, Vergi Dairesi, Zeytinburnu Kaymakamlığı yazısı gibi belgeler incelenerek, bu belgelerde yazılı yer ile tahliyesi istenen yer aynı yer olduğu takdirde şikâyetin 54 Y. 12. HD 27.02.1986 T. E. 914 K. 2272 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 729) 55 Y. 12. HD 02.12.1985 T. E. 1984/11317 K. 1518 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 736) 56 Y. 12. HD 17.09.1979 T. E. 6547 K. 6880 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 739) 57 Y. 12. HD 11.10.1983 T. E. 5908 K. 7389 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 750) 58 Y. 12. HD 10.12.1981 T. E. 7907 K. 9532 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 751) makaleler Murat DÖNMEZ 373TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 kabulüne karar verilmek gerekirken, kira sözleşmesinin noterce düzenlenme- diğinden bahisle reddi isabetsiz, temyiz itirazları yerinde olduğundan …” 59 “Satın alınan yerden tahliyesi istenen A. T. 26.06.1978 tarihli dilekçe ile Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaatla kiralayan R. K.’nun vefat ettiği- ni, üçüncü şahısların kendisinden kira parası talebinde bulunduklarını, bu şahısların mirasçı olup olmadığını bilemediğini ileri sürerek tayini talebinde bulunmuş ve talebi İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nce kabul edilerek 27.06.1978 tarih, 251–227 sayılı kararla tevdi mahalli tayin olunmuştur. Müşteki bu karar gereğince kira bedellerinin tevdi mahalli olarak tayin edilen İstanbul Tarlabaşı İş Bankası Şubesi’ne yatırmış ve makbuzları- nı da ibraz etmiştir. Şu duruma göre müştekinin dayandığı kira sözleşmesi tevsik edilmiş bir sözleşme olduğundan, müştekinin talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken…” 60 “Kiralanan yer 26.10.1977 tarihinde vefat eden S. K. adına kayıtlı olup, sağlığında kocası A. K. ile müşteki m. Ç. arasında 01.02.1977 tarihin- de kira sözleşmesi yapılmıştır. S. K.’nın vefatı üzerine İzmir 4 .Sulh Hukuk Hâkimliği’nin 1978/186 esas sayılı dosyası ile terekesi tespit olunmuş, kira mukavelesi bu dosyaya ibraz edilerek Tereke Hâkimliği’nce m. Ç.’ın kiracılık durumu kabul edilerek kira bedellerinin T. Emlâk Kredi Bankası İzmir Şube Müdürlüğü’ne yatırılmasına karar verilerek keyfiyet 03.04.1978 tarihli mü- zekkere ile bankaya bildirilmiş ve kira paraları m. Ç. tarafından Tereke Hâ- kimliği kararına istinaden bankaya yatırılmıştır. Şu duruma göre muterizin izaleyi şüyu davasından daha önce kiracı olduğu tevsik edilmiş bir akde da- yanmakta olduğundan, İİK’nun 135. maddesine istinaden tahliyesi mümkün olmamakla şikâyetin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi isabetsiz…” 61 “…Tereke dosyasında tereke idare memuru Avukat Muhlis tarafından 26.01.1981 gününde tanzim edilip mahkemeye sunulan tereke raporunda, davacının kiracı olduğu ve kira paralarının tahsil edildiği belirtilmiştir. No- terden çekilen ihtarnameler ve tereke dosyasındaki tereke idare memurunun tanzim ettiği rapor davacının kiracı olduğunu resmen tevsik etmektedir. “ 62 “… Kira sözleşmesi, her ne kadar ipotek aktinin yapılmasından sonra ta- puya şerh verilmiş ise de, alacaklı ve ihale alıcısı İİK’nın 150/b maddesine göre icra müdürlüğünden kiraların kendisine ödenmesi için taşınmazda oturana 59 Y. 12. HD 12.11.1981 T. E. 7124 K. 8308 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 751) 60 Y. 12. HD 12.03.1981 T. E. 991 K. 2448 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 753) 61 Y. 12. HD 09.06.1980 T. E. 3509 K. 4948 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 754) 62 Y. 12. HD 24.09.1991 T. E. 7282 K. 7923 (Pehlivanlı, a. g. e., s. 1030) Murat DÖNMEZ makaleler 374TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 muhtıra çıkarttırmış ve bu muhtıra gereğince kiraları da bir yıldan fazla bir süredir tahsil etmiş olmasına göre, müştekinin, kiracısı sıfatıyla gayrimen- kuldeki tasarruf ve intifaına muvafakat etmekle, artık alıcı mecurun tahliyesi hususunda, İİK’nın 135. maddesi hükmünden faydalanamaz.” 63 Yargıtay, kiracının kiralık sıfatını ispat için ibraz ettiği veya beyan ettiği; vergi kayıtları, sigorta belgesi ve elektrik makbuzunun, açılma ruhsatı, vergi karnesi ve su depozitosu makbuzunun, ticari defter ka- yıtlarının, telefon abonman sözleşmelerinin, İİK m. 135/2’de öngörü- len resmi belge niteliğine haiz olmadığını kabul etmektedir. Buna iliş- kin kararlar olarak; “Müştekinin tevsik edilmiş bu akte müstenit olarak taşınmazı işgal et- tiğini belgelendirememesine, elektrik ve su makbuzlarının maddede yazılan belgelerden bulunmamasına binaen…” 64 “… İİK’nun 135. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, üçüncü kişi gayri- menkulün haczinden önceki bir tarihte yapıldığı usulen tevsik edilmiş bir akde dayanarak o yerde bulunuyor ise, tahliye emri çıkarılması mümkün değildir. Ancak, kiracılık sıfatı adi nitelikte olmayan veya diğer tarafça kabul edilmiş bir sözleşme ile ispatlanmalıdır. Gayrimenkulde öteden beri oturulması ve ki- racılık halinin küşat ruhsatı, vergi karnesi, elektrik makbuzu, su depozitosu ve benzeri belgelerle tevsike gayret edilmesi İİK’nun 135. maddesi açısından ye- terli değildir, kiracılık sıfatının kabulüne elverişli sayılamaz. Olayda kiracının kiracısı olduğunu öne süren şikâyetçi üçüncü kişilerin hukuku bakımından lehlerinde etkisi olmayan adi nitelikteki kira sözleşmesine ve küşat ruhsatına dayanıldığına göre, bu belgelerin İİK’nun 135/2 maddesi hükmü uyarınca ha- cizden evvel (ki olayda satıştan evvel) kiracılık sıfatını isbata medar olamaya- cağı düşünülerek şikâyetin reddine karar verilmesi gerektiği…” 65 “İİK’nun 135 .maddesine göre, hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı tev- sik edilmiş bir aktin varlığı şart kılınmıştır. Adi nitelikteki bir sözleşme Usu- lün 299. madde hükmü gereği, üçüncü kişiler hakkında etkili olamaz ve geçerli sayılamaz. Kiracılık sıfatı bu durumda vergi karnesi, açılış ruhsatı, elektrik - havagazı depozitosu gibi belgelerle dahi ispat edilemez. O halde resmi şekilde düzenlenmiş bir kira akti mevcut değil ise ve karşı taraf kiracılık sıfatını kabul 63 Y. 12. HD 17.04.2003 T. E. 4637 K. 8642 (Eriş, Gönen, İcra ve İflas Kanunu, s. 709) 64 Y. 12. HD 05.03.1985 T. E. 1984/12231 K. 1993 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 738), Aynı doğrultuda: Y. 12. HD 28.06.2004 T. E. 13468 K. 16987 (Eriş, Gönen, a. g. e., s. 710) 65 Y. 12. HD 15.09.1983 T. E. 6987 K. 6504 (YKD, 1983/12, s. 1778), Aynı konuda, Y. 12. HD 28.06.2004 T. E. 13468 K. 16987 (Eriş, Gönen, İcra ve İflas Kanunu, s. 710) makaleler Murat DÖNMEZ 375TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 etmemiş ise, başka bir husus araştırılmadan tahliye kararı verilmesi zorunlu hale gelir.” 66 “… Olayda kira sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmiş veya onaylanmış değildir. Vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik makbuzu İİK’nun 135. madde- sinin belirttiği anlamda boşaltmayı önleyecek ve kira akdinin kabulüne yeterli belgelerden sayılamaz.” 67 “… Madde de tevsikten bahsedilmiş olmasına muterizin bu şartları havi bir akde dayanmamasına 13.04.1975 tarih ve 8 sayılı Birleştirme kararına rağmen telefon abonman mukavelesinin isbata medar sayılarak itirazın kabu- lüne karar verilmesi isabetsizdir.” 68 Ancak öğretide üçüncü kişi kiracının öteden beri taşınmazda bu- lunduğunu belgeleyen vergi kayıtları, ticari defter kayıtları, telefon abonman sözleşmeleri, elektrik ve su makbuzlarının resmi belge sayıl- ması gerektiği de ifade edilmiştir. 69 Taşınmazda bulunan üçüncü kişi, hacizden ya da ortaklığın gi- derilmesi davasından önce taşınmazda bulunduğunu ancak m. 135/2 hükmü gereğince resmi belge ile kanıtlayabileceğinden, üçüncü kişi bu konudaki iddiasını da gerek İcra Mahkemesinde gerekse Sulh Hu- kuk Mahkemesinde tanık dinleterek kanıtlayamayacaktır. 70 İhale edilen taşınmaz intifa hakkı ile yükümlü olarak satılmış ise bu durumda yine icra dairesince intifa hakkı sahibine m. 135/2 gere- ğince tahliye emri çıkarılamayacaktır. Eğer tahliye emri tebliğ edilmiş ise intifa hakkı sahibinin, icra müdürünün bu konudaki işlemine karşı şikâyeti de süreye tabi olmayacaktır. 71 66 Y. 12. HD 25.06.1984 T. E. 5742 K. 8054; Aynı doğrultuda: Y. 12. HD 14.01.1985 T. E. 1984/10729 K. 43, Y. 12. HD 05.06.1984 T. E. 5048 K. 7184, Y. 12. HD 15.09.1983 T. E. 6987 K. 6504 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 738–740) 67 Y. 12. HD 02.12.1982 T. E. 8856 K. 9025 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 738) 68 Y. 12. HD 07.07.1977 T. E. 6667 K. 6913 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 757) 69 Uyar, Talih, İhale İle Satılan Taşınmazların Tahliyesi, s. 671 - İcra Hukukunda Tahliye, s. 714 70 Uyar, Talih, a. g. m., s. 672; Erman, Hasan, a. g. m., s. 367; Y. 12. HD 04.03.1976 T. E. 1959 K. 2263 (Uyar, a. g. m., s. 678) 71 Y. 12. HD.09.10.1979 T. E. 6407 K. 6366 “Taşınmaz intifa hakkı ile yükümlü olarak satışa çıkarılmış olmasına göre, satış memurunun, intifa hakkı sahibine, taşınmazı tahliye etmesi için 135. maddeye göre muamele yapmaması, yeni malikin bu husus- taki isteğini reddetmesi gerekirdi. Satış memurluğunun bu muamelesini şikâyet, İİK’nun 16. maddesinin 2. fıkrasına göre, süreye bağlı değildir. (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Şikâyet, s. 590) Murat DÖNMEZ makaleler 376TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 İhale alıcısı taşınmazda bulunan üçüncü kişinin kiracılık sıfatını kabul eden davranış ve işlemlerde bulunmuş ise artık m. 135 gereğince üçüncü şahsın tahliyesi gerçekleştirilemez. 72 İhale alıcısı kişinin, ihaleye konu taşınmazda bulunan üçüncü kişi- ye ayrı bir ihtarname çekerek, söz konusu taşınmazı icra satışından al- dığı bahisle, bundan böyle kiraların kendisine ödenmesini talep etmesi durumunda, taşınmazda oturan üçüncü kişinin kiracılık sıfatı kabul edilmiş ve tanınmış olacağından, ihale alıcısı bilahare icra dairesinden m. 135/2 hükmüne dayanarak, taşınmazda oturan üçüncü kişinin tah- liyesini talep edemez. 73 Aynı şekilde kira parasının yeni malik tarafın- dan tahsil edilmesi de yazılı sözleşme olmasa dahi kiracılık sıfatının tanındığı anlamına gelmekte olup m. 135’in uygulanma imkânı orta- dan kalkmaktadır. 74 Yeni malik tarafından üçüncü kişiye kira artırımı 72 Kuru / Arslan / Yılmaz, İcra ve İflâs Hukuku Ders Kitabı, s. 371. 73 Erman, Hasan, a. g. m., s. 366: “…Eğer yeni malik (alıcı), kiracının kiracılık sıfatını tanımışsa, örneğin kira parasının kendisine ödenmesini veya taşınmaza ihtiyacı bu- lunduğunu belirterek ihtiyaç nedeniyle tahliyesini kiracıya gönderdiği ihtarname ile talep etmişse, artık İİK. 135/2’deki haktan yararlanamaz. Çünkü bu durumlarda alıcı artık kiracının kiracılık sıfatını kabul etmiştir.”, s. 366, dn. 7: “Alıcı yeniden inşa ve imar nedeniyle taşınmazın tahliyesini göndererek talep etmişse, bu durum- da da kiracının kiracılık sıfatını kabul etmiş sayılmak gerekir.”; Y. İİD 03.10.1969 T. E. 9437 K. 8966 “…Gayrimenkul kendisine ihale olunan müşteri ihtarname ile şagil kiracıya gayrimenkulü satın aldığını bildirerek ihtarnamenin tebliği tarihin- den itibaren kira paralarının kendisine ödenmesini istemiştir. Şagilin kiracı sıfatıyla gayrimenkuldeki tasarruf ve istifadesine muvafakat eden alıcı mecurun tahliyesi hususunda İİK’nun 135. maddesi hükmünden faydalanamaz.” (Özkan, Hasan, a. g. e., s. 791); Y. 12. HD 15.05.1980 T. E. 2741 K. 4334 – “Gayrimenkulden tahliye emri 28.11.1979 tarihini taşımaktadır. 13.12.1979 günlü ve noterlik kanalıyla alıcılar tarafından keşide edilmiş ihtarnamede anlaşılmakta- dır. Her ne kadar kira sözleşmesi noterden tasdikli değilse de anılan ihtarname ile satıştan önce muterizin kiracılık sıfatının kabul ve hatta akdin devamına müsaade edildiği ortaya çıkmaktadır.” (Uyar, Talih, Tahliye, s. 755); Y. 12. HD 06.03.1989 T. E. 1988/7582 K. 1989/3121 “İhale 11.04.1983 tarihinde yapılmış, bu tarihten sonra mecuru satın alan banka keşide ettiği 04.12.1983 tarihli ihtarnamesinde müşterinin kiracılık sıfatı kabul edilmiş ve 1983 olan ihale tarihinden sonra kiraların alındığı belirtilip 01.01.1987 olan kira hitamında aylık kiranın 100.000 lira olarak ödenmesi istenmiştir. İhale tarihinden beş sene sonra 10.03.1988 tarihinde İİK’nun 244. mad- desi yoluyla uygulanması gerekli 135. maddesine göre tahliye emri gönderilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle yerinde bulunmadığından…” (Yasa HD, 1989/4, s. 569) 74 Y. 12. HD 21.06.1984 T. E. 5580 K. 7955 – “Davalı yeni malikin şikâyetçiden 400.000- TL. kira parası aldığı ve şu suretle taraflar arasında kira sözleşmesinin oluştuğu, Y. Ö.’un 18.07.1983 tarihli oturumdaki imzalı beyanından anlaşılması karşısında, tah- makaleler Murat DÖNMEZ 377TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 yönünde ihtarname gönderilmesi ve dava açılması üçüncü şahsın ki- racılık sıfatının tanınması anlamına geleceğinden artık ihale alıcısının m. 135’e dayalı olarak tahliye talebinde bulunması mümkün olamaya- caktır. 75 Yargıtay kararlarında ihale alıcısı tarafından çekilen ihtarda tahliye talebinde bulunmakla beraber, taşınmazda oturan üçüncü ki- şiye kiracı sıfatı verilmesinin de kiracılık sıfatının tanınması anlamına geleceğinden, ihale alıcısının m. 135 hükmünden yararlanamayacağını belirtmiştir. Mezkûr kararlarda şu ifadelere yer verilmiştir; “Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Taraflar arasın- da sözlü akde dayanılarak da, kira ilişkisi kurulmuş olabilir. İhale alıcısı S. Marketçilik AŞ’nin 05.04.2004 tarihinde mecurda oturan müştekiye noter- den çekilen ihtarnamelerde, yer verilen ‘Tedaş Giresun Müessese Müdürlüğü olarak kiracı sıfatıyla kullanmaktasınız’ ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun ilgili hükümleri’ 7/d ‘gereğince kiracı olarak oturmakta olduğunuz söz konusu taşınmazı…’ biçimindeki ifadelerden de anlaşılacağı üzere, müştekinin kiracılık sıfatı açıkça kabul edilmiş olduğundan, alacaklının İİK’nın 135. maddesinden yararlanma olanağı yoktur.” 76 “T. A. gayrimenkulü cebri ihale yolu ile 28.04.1977 tarihinde satın al- dıktan sonra şikâyetçiye gönderdiği 24.05.1977 tarihli ihtarname ile bu gay- rimenkulü satın aldığını ve kanuni süresi zarfında tahliye edilmesini, bu süre zarfındaki kiranın kendisine ödenmesini bildirmiştir. Bu durumda evvelki malik ile yapılmış kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığının tartışılmasına mahal bulunmamaktadır. Zira yeni malik, evvelki kira aktinin varlığına da- yanarak bu aktin süresi sonunda tahliyeyi sağlayacağını ve kira bedellerinin liyenin artık İİK’nun 135. maddesine göre mümkün olmadığı ve anlaşmazlığın 6570 sayılı kanun uyarınca çözümlenmesi gerektiği nazara alınmadan ret kararı verilme- si isabetsizdir.” (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 742), Y. İİD 03.10.1969 T. E. 9347 K. 8966 – “Gayrimenkul kendisine ihale olunan müşteki Mustafa 10.08.1967 günlü ihtarname ile şagil kiracıya gayrimenkulü satın aldığını bildirerek, ihtarna- menin tebliği tarihinden itibaren kira paralarının kendisine ödenmesini istemiştir. Şagilin kiracı sıfatıyla gayrimenkuldeki tasarruf ve istifadesine muvafakat eden alıcı, mecurun tahliyesi hususunda İİK’nun 135. maddesi hükmünden faydalana- maz.” (Uyar, Talih, İhale, s. 755) 75 Y. 12. HD 22.01.1985 T. E. 1984/11280 K. .376 – “Taşınmazı ihaleden satın alan M. B. İ.’nin 23.01.1984 tarihinde İstanbul 7. Noterliği vasıtası ile çektiği ihtarnameden tah- liyesini istediği V. E.’nin eski malikin kiracısı olduğunu kabul ettiği, mecura ihtiya- cı olduğundan ve bu sebeple satın aldığından, tahliye edilmesini istediği, şu suretle kiracılık sıfatını kabul edip 135.maddedeki tevsikten de ileri kabulün mevcudiyeti nedeni ile itirazın kabulüne karar verilmek gerekirken …” (Uyar, Talih, İcra Huku- kunda Tahliye, s. 739) 76 Y. 12. HD 14.02.2005 T. E. 25773 K. 2605 (Eriş, Gönen, İcra ve İflas Kanunu, s. 711) Murat DÖNMEZ makaleler 378TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 kendisine ödenmesini bildirmek sureti ile kira akdinin varlığını kabul etmiş durumdadır. Bu cihet gözetilmeksizin evvelki kira aktinin geçersiz olduğun- dan bahisle itirazın reddi isabetsizdir.“ 77 Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ilamına dayanılarak satışı gerçekleştirilen taşınmazın hissedarlarından bir veya birkaçı resmi bir belge niteliğindeki kira sözleşmesine dayanarak taşınmazı işgal etme- leri halinde ise bu belgenin tarihine bakılmaksızın, bu kişiler m. 135/2 hükmü gereğince tahliye edilemeyecek bu konuda Borçlar Kanunu hü- kümlerine dayanılarak ayrı bir dava açılması gerekecektir. Bu konuda daha sonraki Yargıtay kararlarına da dayanak teşkil eden 1955/5 esas 1955/8 karar sayılı ve 13.04.1955 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararını 78 aşağıya aynen almakta fayda görüyorum; “Gayrimenkule ait izale-i şüyu ilamı infaza konularak ihale muamelesi icra ve satış bedeli tediye olunup alıcısı namına tapuya tescil edildikten sonra mezkûr gayrimenkulün müşterisine teslimi icap edeceği tabiidir. Ancak gay- rimenkulün hissedarlardan birisi veya birkaçı tarafından tevsik edilmiş bir icar akdine müsteniden işgal edildiği görüldüğü takdirde dahi tahliyesi lazım gelip gelmeyeceği hususunda İcra ve İflas Dairesi’nin takarrür etmiş içtihadı hilafına bu defa yeni bir içtihat tebellür etmiş olduğundan keyfiyetin tevhidi içtihat yolu ile halli iktiza etmiş olmakla müzakere ve tetkikat icrasından son- ra aşağıdaki karar verilmiştir. İcra ve İflas Dairesi’nin evvelki kararlarına göre izale-i şüyu ilamına müsteniden satış yapıldıktan sonra gayrimenkulün hissedarlardan biri veya bir kaçı tarafından resmi kira akdine dayanılarak işgal edildiği takdirde İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca borçlu mevkiinde olan şagil hissedarın mezkûr gayrimenkulden çıkarılması lazım gelmekte idi. Çünkü izale-i şüyu ilamının infazını hissedarlardan herhangi birisi isterse icra tekniği bakımından diğer taraf borçlu mevkiinde bulunmaktadır. Sözü geçen fıkra ise gayrimenkulü işgal eden borçlunun kayıtsız ve şartsız tahliye- sini emretmektedir. Ahiren İcra ve İflas Dairesi’nde gayrimenkulü işgal eden hissedar resmi bir mukavele ibraz ettiği takdirde 135. maddeye göre tahliye yapılmayarak alıcının umumi hükümler dairesinde mahkemeye müracaatı la- zım geldiği şeklinde yeni bir ekseriyet tehassül etmiştir. Filhakika gayrimen- kulü işgal eden hissedarın elinde diğer hissedarlarla akdetmiş olduğu resmi 77 Y. 12. HD 30.01.1979 T. E. 11046 K. 583 (Uyar, Talih, Tahliye, s. 755) 78 YİBK 13.04.1955 T. E. 1955/5 K. 1955/8 (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, C. 4, s. 614 vd.) makaleler Murat DÖNMEZ 379TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 bir mukavele mevcut ise bunu nazara almadan tahliye cihetine gidilebilir mi? Bu mukaveleyi imza eden diğer hissedar veya hissedarların gayrimenkuldeki hisseleri pek cüzi olabilir; Hatta gayrimenkulün tamamını değil yalnız kendi hisselerini icar etmiş bulunabilirler. Bu muamelede suiniyet iddiası da ileri sürülebilir. Yapılan akit Medeni Kanun’un 624. maddesine de uygun olma- yabilir. İzaha hacet yok ki vazifesi yalnız mevcut hakları sahibine vermekle, yani infaz işleriyle mükellef olan İcra Dairesi’nin veya satış memurunun; şagil hissedarın ibraz ettiği bu resmi vesikayı hükümsüz saymasına ve tahliye sı- rasında göz önünde tutmamasına yetkisi var mıdır. Ortada resmi surette ya- pılmış bir akit mevcuttur. Bu akdin sahih olup olmadığı, feshi lazım gelip gelmediği ve nihayet suiniyete müstenit bulunup bulunmadığı hususlarının tetkiki mahkemenin vazifesi cümlesindendir. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 571. maddesindeki atfa istinaden satış yapan memurun ve bu gibi işlerde tetkik mercii sıfatını haiz olan Sulh Hâkiminin merci sıfatıyla bu cihetleri tetkike salahiyeti bulunduğu aşikârdır. Bu ve buna benzer iddialar takip hukuku ile iştigal eden makamları ilgilendirmez. Çünkü bunlar, yapılan akdin hükümsüzlüğünü derpiş eden esasa müteallik ihtilaflardır. Şu halde bahis mevzuu ilamların infazı sırasında gayrimenkulü işgal eden hissedar da olsa İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesinin üçüncü şa- hıslar hakkındaki hükümler dairesinde ve hacizli gayrimenkullere kıyas sure- tiyle muamele yapmak icap etmektedir. “Ancak izale-i şüyu ilamlarının infazında mezkûr 135. maddede zikrolu- nan haciz bahis mevzuu olamayacağından ibraz olunacak resmi vesika tarihi- nin evvel veya sonra olmasının hadiseye tesiri olmaması gerekmektedir. Netice; İzale-i şüyu ilamına müsteniden alıcı üzerine ihalesi icra kılınan gayrimenkulü hissedarlardan bir veya bir kaçının tevsik edilmiş bir icar ak- dine dayanarak işgal ettikleri anlaşıldığı takdirde ibraz olunacak vesikanın tarihine bakılmaksızın İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesinde zikri geçen üçüncü şahıslar hakkındaki hükmün tatbik edilmesi; yani alıcı icra vasıtasıyla bunları tahliye ettiremeyip Borçlar ve Milli Korunma Kanunları hükümleri dairesinde mahkemeye müracaat edilmesi lazım geleceğine” ve İcra ve İflas Dairesinin son içtihadının kanuna uygun bulunduğuna ilk müzakerede mev- cudun üçte iki ekseriyetle 13.04.1955 tarihinde karar verildi.“ Yargıtay sonraki kararlarında da yukarıda anılan içtihadı birleştir- me kararı doğrultusunda görüş bildirmiştir. 79 79 Y. 12. HD 03.05.2001 T. E. 5958 K. 7601 “…Şikâyetçi İİK’nun 135. maddesine göre Murat DÖNMEZ makaleler 380TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Tahliye emrine karşı üçüncü kişinin şikâyet sebepleri ancak şah- si hak iddialarına dayalı olarak yapılabilecek ve geçerli olabilecektir. Üçüncü kişinin, o taşınmaz üzerindeki ayni hak iddialarına dayalı olarak tahliye emrine karşı şikâyet hakkı söz konusu olmayacaktır. Üçüncü kişinin ayni hak iddiasını m. 126/4 gereğince 15 günlük süre içerisinde müracaatla mükellefiyetler listesine yazdırması gerekli ol- duğundan, mükellefiyetler listesine kaydettirilmemiş olan ayni hak iddiaları üçüncü kişiye karşı yani taşınmazın tahliyesini talep eden ihale alıcısına karşı ileri sürülemeyecektir. 80 Dolayısıyla mükellefiyet- ler listesinde yazılı olmayan bir ayni hakka dayalı olarak, taşınmazın tahliyesini isteyen icra dairesine itiraz ve beyanda bulunarak tahliye işleminin durdurulmasını talep eden ve taşınmazı işgal eden duru- munda bulunan üçüncü şahsın bu itiraz ve beyanlarının icra dairesi ta- rafından nazara alınmaması gerekmektedir. Verilen süre sonunda da taşınmazdan çıkmaması ve icra mahkemesinden bir durdurma kararı getirmediği müddetçe de tahliye işlemine devam edilerek üçüncü şah- sın taşınmazdan tahliyesi zor kullanmak suretiyle gerçekleştirilmesi ve taşınmazın ihale alıcısına boş olarak teslim edilmesi gerekmektedir. Öğretide, kiracıların hacizden önce yapılmış bir kira sözleşmesine dayanarak tahliyeyi önleyebilmeleri açısından kiracılık sıfatını artır- manın ilanı üzerine ayni hak sahiplerinin on beş gün içerisinde beyan zorunluluğunda olduğu gibi bunları ileri sürmeleri gerektiği, bu iddi- alarının da istihkak prosedürü içerisinde çözümlenmesi gerektiği de ileri sürülmüştür. 81 Mevcut yasal düzenleme içerisinde gerek m. 135 yapmış olduğu şikâyetine dayanak olarak ihale alıcısı Ziya’nın kendisiyle 01.05.1994 tarihinde yapmış olduğu adi kira sözleşmesini göstermiş olup, kiralayan sıfatın- da bulunan ihale alıcısı bu sözleşmeyi kabul etmiş, ancak hissedar çoğunluğunun olmaması nedeniyle şikâyetçinin bu belgeye dayanmasının yersiz olduğunu bil- dirmiştir. Ortaklığın giderilmesi ilamına dayanılarak alıcısı üzerine ihalesi yapılan taşınmazın hissedarlarından bir veya bir kaçının doğruladığı kira sözleşmesine dayanarak işgal edildiği anlaşıldığı takdirde, ibraz edilen bu belgenin tarihine ba- kılmaksızın İİK’nun 135. maddesinde bahsedilen 3. şahıslar hakkındaki hükmün tatbik edilmesi gerekir. Başka deyimle anılan durumun gerçekleşmesi halinde alıcı bu maddeye dayalı olarak icraen tahliye isteyemez. Ancak Borçlar Kanunu’nun hü- kümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunabilir…” (YKD, 2002/1, s. 70) 80 Kuru/Arslan/Yılmaz, a. g. e., s. 371, Kuru, Baki, İcra ve İflas Hukuku, s. 389, Berkin, Necmeddin M., a. g. e., s. 144 Postacıoğlu, İlhan E., İcra Hukuku Esasları, s. 518, Üs- tündağ, Saim İcra Hukukunun Esasları, s. 277, Muşul, Timuçin, İcra Ve İflâs Hukuku, s. 600, Aslan, Elif Kısmet, a. g. e., s. 142, Pehlivanlı, M. Gündüz, a. g. e., s. 1023, Uyar, Talih, İhale İle Satılan Taşınmazların Tahliyesi, s. 674, Y. İİD 28.12.1964 T. E. 14743 K. 15379 (Uyar, a. g. m., s. 678) 81 Berkin, Necmeddin M., a. g. e., s. 144 “… kira akdinin hacizden evvel yapıldığı id- makaleler Murat DÖNMEZ 381TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 hükmünde ki bu madde de sadece üçüncü kişinin elinde resmi belge bulunmaması durumunda tahliye emri gönderilemeyeceği belirtilmiş olup ayrıca bu iddia ve belgelerini m. 126 da öngörülen süre içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yönünde bir hüküm yer almadığı gibi gerek m. 126 hükmünde gerekse m. 128 hükmünde de bu yönde bir düzenleme yer almadığından bu görüşün sağlıklı bir hukuki temelinin bulunduğu söylenemeyecektir. Ancak şu hususu da belirtmek gere- kir ki, satışa çıkarılan bir taşınmaz da kiracı olarak üçüncü bir şahsın oturup oturmadığının, kiracı sıfatı ile oturduğunu iddia eden üçüncü şahsın bu iddiasını resmi bir belge ile ispatlayıp ispatlayamadığı hu- susunun başka bir deyişle taşınmazda bulunan üçüncü şahsın m. 135 kapsamında olup olmadığının ihale öncesi satışa iştirak edecek kişiler tarafından bilinmesi en doğal hakları olduğu gibi ayrıca da taşınmaz ile ilgili alıcıyı bağlayabilecek gerek ayni hakların gerekse şahsi hakla- rın tümünün herkese açık bir şekilde duyurulması da icra dairesinin de görevi olmalıdır. İhaleye iştirak edecek kişiler taşınmazın tüm özel- liklerini bilerek ihaleye iştirak edebilmelidirler. Bu açıdan yapılacak yasal bir düzenleme ile ihale alıcılarının şartnamede yazılı kendisini bağlayan ayni haklar gibi, tapuya şerh verilmemiş fakat kendisini bağ- layacak kişisel haklar hakkında, ihale öncesi bilgi sahibi olmaları im- kânı getirilmelidir. Tahliye emrinin, taşınmazı işgal eden kişiye tebliğinden itibaren on beş günlük süre içerisinde taşınmazı boşaltmaması üzerine, verilen on beş günlük sürenin bitiminden itibaren üçüncü şahıs fuzuli işgal se- bebiyle, ihale alıcısına ecrimisil ödemekle yükümlü olacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi verdiği bir kararında; 82 diasını ise, ancak diğer ayni hak iddiaları meyanında şartnamenin ilanı üzerine 15 günlük müddet içinde bildirebilir ve alıcı tarafından kabul edilmedikçe sadece res- mi senetle ispat edebilir; bu suretle, kiracının hacizden evvelki kira akdine dayanan iddiasının tahliye sırasında değil, daha evvel 15 günlük müddet içinde dermeyan edilmiş olarak istihkak prosedürü dahilinde halledilmiş olması gerekir.” 82 Y. 3. HD 28.09.1999 T. E. 9762 K. 9915 “…Davalının dava konusu taşınmazlarda kiracı olduğu davacının bu taşınmazları 27.09.1993 günlü cebri icra yolu ile iktisap ettiği ve İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesine göre göndermiş olduğu geçerli icra emrinin 08.07.1995 günü davalıya tebliğ edildiği hususları çekişme konusu de- ğildir. İcra İflas Kanunu’nun 135. maddesi ile ‘gayrimenkul borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde da- yanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkartılıp gayrimenkul alıcıya teslim olunur‘ hükmü getirilmiştir. O halde davalıya bu madde uyarınca gönderilen tahliye emri 08.07.1995 günü tebliğ Murat DÖNMEZ makaleler 382TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 “…Dava dilekçesinde, davalının kiracısı bulunduğu 2 ve 4 nolu dairele- rin 27.09.1993 tarihinde icraen davacı tarafından satın alındığı iddia edilerek, bu tarihten sonrası için ecrimisil talep edilmiş, mahkemece satın alma tarihi esas alınarak bilirkişi tarafından hesaplanan ecrimisil miktarı hüküm altına alınmıştır. Davalının dava konusu taşınmazlarda kiracı olduğu davacının bu taşın- mazları 27.09.1993 günü cebri icra yolu ile iktisap ettiği ve İcra İflas Kanu- nun 135. maddesine göre göndermiş olduğu geçerli icra emrinin 08.07.1995 günü davalıya tebliğ edildiği hususları çekişme konusu değildir. İcra İflas Kanunu’nun 135. maddesi ile “gayrimenkul borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müd- det içinde tahliye edilmezse zorla çıkartılıp gayrimenkul alıcıya teslim olunur “hükmü getirilmiştir. “O halde davalıya bu madde uyarınca gönderilen tahliye emri 08.07.1995 günü tebliğ edildiğine göre, davacının davalıyı zorla çıkartmaya hak kazandığı tarih olan (tahliye emrinin tebliğ tarihinden on beş gün sonrası) 23.07.1995 tarihinden itibaren davalının işgalinin haksız olduğunun kabulü ile bu tarih- ten sonrası için hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi gerekir. Mahkemece taşınmazın icra yoluyla davacıya satış tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmiş olması doğru değildir.” Kabul şekline göre de, ilk rapora davacı tarafın itirazı olmamasına rağ- men daha yüksek olan ikinci rapora göre hüküm kurulmuş olması da usul ve yasaya aykırıdır.” Şeklinde görüş bildirmiş olup, Yine Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 27.09.2005 tarihli kararında; “Davada, cebri icra yoluyla açık artırmadan ihale suretiyle satın alınan taşınmazın (daire) haksız olarak işgali nedeniyle davalı (borçludan) ecrimi- sil istenilmiş; mahkemece, ihale suretiyle satın alma tarihinden itibaren 15 gün süreli ihtar tebliğ edilerek fuzuli şagilin tahliyesinin istenmediği icra ma- edildiğine göre, davacının davalıyı zorla çıkartmaya hak kazandığı tarih olan (tah- liye emrinin tebliğ tarihinden 15 gün sonrası) 23.07.1995 tarihinden itibaren dava- lının işgalinin haksız olduğunun kabulü ile bu tarihten sonrası için hesaplanan ec- rimisile hükmedilmesi gerekir. Mahkemece taşınmazın icra yoluyla davacıya satış tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmiş olması doğru değildir.” (YKD, 2000/6, s. 862) makaleler Murat DÖNMEZ 383TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 rifetiyle de bu yönde bir talep gerçekleşmediği, davacının gönderdiği ihtara dayanılarak da ecrimisil istenilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. İİK’nun 134. maddesinde, icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine iha- le edilen alıcının ihale anında o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap edeceğini belirtmiş olup, yerleşik uygulaması da aynı yöndedir (24.06.1953 gün, 14/6 sayılı YİBK). Böylece, ihale ile mülkiyeti kazanan alıcı, kural olarak taşınmazın nefi ve hasarını da üstlenmiş olur (BK m. 183). Bu durumda alıcı malik sıfatı ile ta- şınmazı işgal eden şahsın tahliyesini (İİK m. 135/2 kapsamında) isteyebileceği gibi, fuzuli şagil aleyhine ecrimisil istemiyle dava da açabilir. Ancak açılacak bu davada ecrimisil, borçluya gönderilecek ihtarın tebliğinden 15 gün sonra- sı için istenebilecektir (Aynı mahiyette bkz., Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.9.99 gün, 9762 E. 9915 sayılı kararı). Ancak, ihalenin feshi istenilmiş ise, bu konudaki dava sonuçlanıp iha- le kesinleşinceye kadar, satılan taşınmaz icra dairesi tarafından muhafaza ve idare edilir (İİK m. 134/1). Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ışığında somut olaya bakıldığın- da; davalının borcu nedeniyle dava konusu taşınmaz cebri icrada ihale yoluy- la 26.09.2003 tarihinde davacıya satılmış ve bedeli 06.10.2003’te ödenmiştir. Ayrıca davacı 07.11.2003 tarihli; ecrimisil istemli ihtarnameyi 11.11.2003 tarihi itibariyle davalıya tebliğ etmiştir. Bu arada ihalenin feshi istemiyle 03.10.2003 tarihinde dava açılmıştır. Bu durumda ecrimisil istemiyle açılan iş bu davanın ihalenin feshi da- vasıyla HUMK m. 45 kapsamında bağlantılı olduğu, ihalenin feshi hakkında verilecek kararın bu dava sonucunu mutlak etkileyeceği dikkate alınarak, iha- lenin feshi davasının bekletici sorun olarak kabulü yönünde işlem yapılması gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmiş olması bozmayı ge- rektirmiştir. Ayrıca, icra dairesinin muhafaza ve idare yetkisinin bulunması, ihaleyle malik olan şahsın ecrimisil hakkının doğmasına engel olarak kabul edilemez. Aksi takdirde icra dairesinin ihmal ya da kusuru sonucu ihtar tebliğ edil- meyen hallerde kötü niyetli şagilin haksız zenginleşmesine yol açılmış olur. Davada, ihaleyle malik olan şahıs 11.11.2003 tarihinde ecrimisil istemli ihtarı karşı tarafa tebliğ ettirdiğine göre bu tarihten 15 gün sonrasından başlamak üzere ecrimisil hesaplanarak hüküm altına alınması gerekir.” 83 83 Y. 3. HD 27.09.2005 T. E. 7582 K. 9111 (YKD, 2006/1, s. 24 vd.) Murat DÖNMEZ makaleler 384TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 84 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 85 ise eski tarihli kararlarında ihale alıcısının ecrimisil talebine hak ka- zandığı tarih olarak satışın kesinleşme tarihinin esas alınması gerek- tiğini belirtmiş iken, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.03.2006 tarihli yeni kararı ile ecrimisile hak kazanım tarihinin 15 günlük sürenin hi- tamında başlayacağını belirtmiştir. Anılan kararı yeni tarihli olması ve Yargıtay’ın bu konudaki son görüşünü yansıtması itibariyle aşağıda tam metnini sunmakta yarar görüyorum; “Taraflar arasındaki ‘Ecrimisil‘ davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gaziosmanpaşa Asliye 2. Hukuk Mahkemesi’nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 01.07.2003 gün ve 2001/100 – 2003/613 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 16.02.2004 gün ve 2004/862–879 sayılı ilamı ile; (… Temyiz istemin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü. Dava dilekçesinde 36.483 dolar ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 2.125.000.000 TL. ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmiş olup, hükmü taraf vekilleri temyiz etmektedir. Davalının temyiz itirazlarının reddine, Davacının temyiz itirazlarına gelince; Dava dilekçesinde, davalının kiracı olduğu 9 nolu gayrimenkulü 16.04.1999 tarihinde icraen davacı tarafından satın alındığı iddia edilerek bu tarihten sonrası için ecrimisil talep edilmiş, mahkemece “davalının halen ki- racı oldukları yolundaki itiraz ve şikayetleri hakkında verilen mahkeme kararı 84 YHGK. 16.10.1996 T. E. 1996/3–581 K. 1996/704 “… Davacı izaleyi şüyu satış memur- luğunca yapılan ihale sonucu 11.10.1990 tarihinde dava konusu daireyi satın almış ve satış da 21.04.1992 tarihinde kesinleşmiştir. Davalının dairede satış tarihinden sonra oturması haksız işgal teşkil eder. Davacının satışın kesinleşmesinden sonra ecrimisil istemeye hakkı vardır.” (Karslı/Koç/ Kavasoğlu, a. g. e., s. 197), YHGK 22.03.1978 T. E. 1976/6–3513 K. 253 “İhale 02.08.1968 gününde yapıldığına ve ihale tarihinden itibaren BK’nun 183. maddesi hükmünce nefi ve hasar alıcıya geçtiğine ve diğer taraftan ihaleye fesat karıştırıldığına ilişkin iddianın ileri sürülüş koşulları ve bu iddianın reddedilmiş bulunması karşısında kötü niyetinde gerçekleşmiş bu- lunmasına göre sözü edilen tarihten itibaren işgal tazminatı isteme hakkının doğ- duğunun kabulü gerekir.” (İKİD, s. 213, s. 6378–6370) 85 Y. 3. HD 30.10.1995 T. E. 11687 K. 12353 “… Davalının dairede, satış tarihinden sonra oturması haksız işgal teşkil eder. Davacının satışın kesinleşmesinden sonra ecrimisil istemeye hakkı vardır.” (YKD, 1996/1, s. 20) makaleler Murat DÖNMEZ 385TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Yargıtay tarafından bozulmuş, bozmaya uyularak verilen karar üzerine G. Osmanpaşa Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2000/1175 E. 1398 K. Sayılı ilamı ile davalı S. Ö.’nün kiracılık ilişkisi kabul edilmeyip reddedilerek 25.08.2000 tarihinde kesinleşmiş ise de, ecrimisil başlangıcı olarak davalı S.Ö.’nün 27.07.2000 tarihli ve davacı Bankaya, hitaben yazdığı belge içerisinde ecrimi- sil ödemeyi kabul ettiğinden 27.07.2000 tarihi esas alınmak suretiyle ecrimi- sile hükmedilmiştir.” Davalının dava konusu taşınmazda kiracı olduğu davacının bu taşınmazı 16.04.1999 günü düzenlenen ihale ile iktisap ettiği ve İcra İflas Kanunu’nun 135. maddesine göre göndermiş olduğu tahliye emrinin 21.05.1999 günü da- valıya tebliğ edildiği hususları çekişme konusu değildir. İcra İflas Kanunu’nun 135. maddesi ile “gayrimenkul borçlu tarafından ve hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müd- det içinde tahliye edilmezse zorla çıkartılıp gayrimenkul alıcıya teslim olunur “hükmü getirilmiştir. “O halde davalıya bu madde uyarınca gönderilen tahliye emri 21.05.1999 günü tebliğ edildiğine göre, davacının davalıyı zorla çıkartmaya hak kazan- dığı tarih olan (tahliye emrinin tebliğ tarihinden 15 gün sonrası) 07.06.1999 tarihinden itibaren davalının işgalinin haksız olduğunun kabulü ile bu tarih- ten sonrası için hesaplanan ecrimisile hükmedilmesi gerekir.” Mahkemece, kiracılığın tespitine yönelik şikayet ve mahkemece red kararı ile davalının ecrimisil ödemeyi kabul ettiği yönünde davacı bankaya sunduğu 27.07.2000 tarihli belge esas alınarak ecrimisile hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde tem- yiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği gö- rüşüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıt- lara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle; taşınmazın ihale tarihinde mülkiyetinin alıcıya geçmesine (İİK m. 134/1), mülkiyetin alı- Murat DÖNMEZ makaleler 386TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 cıya geçmesi için tapu siciline tescilin gerekli olmamasına (MK. m. 705), ihale ile mülkiyeti alıcıya geçen taşınmazın nefi ve hasarının (yararı ve zararı) alı- cıya geçeceğine (BK m. 183), alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi ta- rafından işgal edilmekte ise, ihalenin kesinleşmesi ile alıcının icra dairesinden üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebileceğine (İİK m. 135/2), bu durumda alıcının öncelikle İİK m. 135/2’deki unsurları içeren bir muhtırayı taşınmazı işgal eden üçüncü kişilere göndermesi ve 15 günlük süre tanıması- nın gerekmesine, “üçüncü kişinin taşınmazın ihalesinden önceki bir tarihten beri kiracı olduğunu resmi bir belge ile belgelendirmemesi durumunda, 15 günlük sürenin bitiminden itibaren ecrimisil talep hakkının doğacağının açık bulunmasına” (Prof. Dr. Baki Kuru, İcra İflas Hukuku, İstanbul Kasım-2004, s. 578 vd.) göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykı- rıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK’nun 429. maddesi gereğince ‘Bozulmasına’, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 29.03.2006 gününde, oybirliği ile karar verildi.“ 86 Kanımızca da, ihale alıcısının ecrimisil talebine hak kazandığı ta- rih, işgal eden kişiye tebliğe çıkarılan tahliye emrinin, muhataba tebliğ tarihinden itibaren on beş gün sonrasına tekabül eden tarih olmalıdır. Tahliye Emrine Karşı Başvuru Yolları: a) Şikâyet: aa) Şikâyet Mercii: İcra müdürünün, satışı yapılan taşınmazda oturan üçüncü kişiye m. 135 gereğince tebliğ edeceği tahliye emrine karşı, üçüncü kişinin; taşınmazda haciz tarihinden önce resmi bir belgeye dayalı olarak ki- racı sıfatı ile oturduğu ya da ihale alıcısı tarafından kiracılık sıfatının tanınması nedeniyle şikâyet hakkını kullanması mümkün olup ancak bu şikâyetini yapacağı merci tahliye emrini tebliğ eden icra dairesi ol- mayıp, icra mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin satışlarda ise şikâyet mercii ilgili sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Ancak Yar- 86 Y. HGK 29.03.2006 T. E. 2006/3–76 K. 2006/109 (İBD, C. 80, s. 2006/5, s. 2180–2182) makaleler Murat DÖNMEZ 387TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 gıtay eski tarihli kararlarında şikâyet mercii olarak icra dairesi 87 ya da ortaklığın giderilmesine ilişkin satışlarda ise satış memurluğu 88 olması gerektiğini belirtmiş iken sonraki kararlarında isabetli olarak şikâyet mercii olarak icra dairesi 89 ya da Sulh Hukuk Mahkemesine 90 başvu- rulması gerektiğini ifade etmiştir. Üçüncü kişinin şikâyetini icra mah- 87 Y. 12. HD 09.07.1979 T. E. 5981 K. 6334 – “İİK’nun 135. maddesi gereğince kendile- rine 56 örnek tahliye emri gönderilen borçluların itirazlarını süresinde icra dairesi- ne bildirmeleri gerekir. Mercie yapılan itiraz geçersizdir. İtirazın bu sebeple reddi gerekirken işin esasının incelenmesi isabetsiz ve bozmayı gerektirir ise de verilen kararla itiraz reddedilerek takibin devamı sağlandığından bu hata bozma sebebi sayılmamıştır. “(Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 735) Y. N., Yargıtay bu ka- rarında yerel mahkeme hükmünü, itiraz mercii olarak icra dairesi olması gerektiği yönünden eleştirmiş, ancak 56 Örnek tahliye emri açısından ise bir eleştiri getirme- miştir. 88 Y. 12. HD 04.12.1979 T. E. 8144 K. 9315 – “Kayalar Koll .Şti., tahliye emrine karşı 11.06.1979 tarihinde kiracılık sıfatına dayanarak tahliye muhtırasının iptalini Sulh Hakimliğinden istemiştir. Bu itirazın satış memurluğuna yapılması gerekirken hâ- kimliğe bildirilmesi dolayısıyla yasal sonuç doğmaz.”, Y. 12. HD 09.07.1979 T. E. 5999 K. 6350 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 735) 89 Y. 12. HD 10.12.1987 T. E. 12914 K. 12837 - “İİK’nun 135. maddesine göre, kendisine tebligat yapılan üçüncü şahsın tetkik merciine şikâyet etmesi gerekir. İcra dairesine yapılan itiraz geçersiz olup hiç bir hukuki sonuç doğurmaz. Üçüncü kişi hakkında 135. maddeye göre yapılan takip kesinleşmiştir…” (YKD, 1988/5, s. 664); Y. 12. HD 23.01.1986 T. E. 717 K. 680 – “… İİK’nun 135. maddesi uyarınca tahliye emri gön- derilmiş olan borçlu, kiracılık sıfatına dayanan itirazını icra memurluğuna değil merciye bildirmesi gerekirdi. İcra memurluğuna bu konuda yapılan başvuru sonuç doğurmaz.”, Y. 12. HD 23.12.1985 T. E. 5993 K. 11405, Y. 12. HD 13.06.1985 T. E. 485 K. 5951, Y. 12. HD 18.04.1985 T. E. 13877 K. 3730, (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Şikâyet, s. 384–385); Y. 12. HD 05.10.1987 T. E. 1986/13135 K. 9698 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Yetki-Görev ve Yargılama Usulü, s. 236); Y. 12. HD 14.12.1987 T. E. 10805 K. 13012 - “…135. maddeye göre çıkarılan tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde mercie itiraz edilmemesine, icraya yapılan itirazın geçersiz olup müşteki lehine hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağına…” (Pehlivanlı, a. g. e., s. 1031) 90 Y. 12. HD 02.11.1984 T. E. 7296 K. 11166 – “… Gayrimenkulün satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine dair hüküm uyarınca bu gayrimenkulü satın alanlar ta- rafından işgal edilenlerin tahliye isteği üzerine, L. Kiraz’a İİK’nun 135. maddesi gereğince çıkarılan muhtıra 03.05.1984 günü tebliğ edilmiştir. Adı geçen kişi bu konuda bir itirazı varsa yasal süresi içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne bildirmesi gerekli olduğu halde, satış memurluğuna müracaatla istemiştir. Satış memurluğunun, merciine yapılmamış bu şikâyeti naza- ra almaması ve muhtıranın kesinleşmesi nedeniyle tahliye yoluna gitmesi zorunlu iken…” (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Şikâyet, s. 385).; Y. 12. HD 16.11.1987 T. E. 555 K. 11684 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Yetki-Görev ve Yargılama Usulü, s. 235); Y. 12. HD 12.03.1987 T. E. 1986/7768 K. 3454 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Yetki-Görev ve Yargılama Usulü, s. 323); Y. 12. HD 25.02.1986 T. E. 8456 K. 2120, Y. 12. HD 24.09.1985 T. E. 8569 K. 7361, Y. 12. HD 01.12.1983 T. E. 8412 K. 9751 (Uyar, Talih, İcra Hukukun- da Tahliye, s. 730–731) Murat DÖNMEZ makaleler 388TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 kemesine yapması gerekir iken sulh hukuk mahkemesine, sulh hukuk mahkemesine yapması gerekirken icra mahkemesine yapması duru- munda ise şikâyet yapılan merci bu durumda görevsizlik kararı vere- cektir. 91 Bu görevsizlik kararı üzerine on günlük yasal süre içerisinde (HUMK m. 193/3) görevli mahkemeye başvurulur ise yapılan şikâyet süresi içerisinde yapılmış bir şikâyet olarak kabul görecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da konu ile ilgi olarak verdiği bir kararında ay- nen; “Taraflar arasındaki tahliye emrinin kaldırılması davasından dolayı ya- pılan yargılama sonunda, İstanbul Birinci Sulh Hukuk Mahkemesince da- vanın reddine dair verilen kararın incelenmesi davacı tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay Onikinci Hukuk Dairesi’nin 24.01.1985 gün ve 1984/10750 – 1985/517 sayılı ilamiyle; ( Üçüncü kişi tahliye emrine itirazla kaldırılması- na karar verilmesini istemiştir. Bu istek, icra takibi sonunda haczedilip satışı yapılan taşınmaz da kiracılık sıfatına dayanılarak İİK’nun 135. maddesi uya- rınca öne sürülmüştür. Mahkemenin bu durumda bu şikayetin incelenmesi- nin Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevi dışında tetkik merciinin görevi dahi- linde olduğunu nazara alarak dilekçenin görev yönünden reddine dosyanın görevli mercie tevdiine karar vermesi gerekirken yazılı şekilde karar ittihazı isabetsizdir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Dava, icra takibi sonunda haczedilip satışı yapılan taşınmazla ilgili ol- mayıp, Sulh Hukuk Mahkemesince satışına karar verilen taşınmazda kiracılık sıfatına dayanılarak İİK’nun 135. maddesi uyarınca tahliye emrine itirazla kaldırılmasına karar verilmesi mahiyetinde olduğuna göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.” 92 bb) Şikâyet Süresi: Üçüncü kişinin icra müdürünün tahliyeye ilişkin işlemine karşı m. 16 gereğince, tahliye emrinin kendisine tebliği tarihinden itibaren yedi 91 Y. 12. HD 11.02.1985 T. E. 206 K. 1102 – “Satış ortaklığın giderilmesi ilamına dayalı olarak yapılmış olup satışı yapan değil satışı yapmıştır. HUMK’nun 571. maddesi, ‘satış memurunun müzaye- deyi icra kanununa tevfikan yapacağını‘ hüküm altına almıştır. İİK’nun 135. mad- desine göre çıkartılan ne karşı yapılan itirazın tetkikinin ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi olması nedeniyle, görevsizlik kararı vermek gerekirken işin esasının tetkikiyle esas hakkında karar verilmesi isa- betsiz…” (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 731) 92 YHGK 25.06.1986 T. E. 1985/12–329 K. 1986/693 (YKD, 1987/8, s. 1129) makaleler Murat DÖNMEZ 389TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 günlük süre içerisinde, icra mahkemesine şikâyette bulunması gereke- cektir. 93 cc) Şikâyet Hakkı Bulunanlar: İİK m. 135 gereğince tebliğ edilecek tahliye emrine karşı sadece ihale konusu taşınmazı işgal eden üçüncü şahıs şikâyet yoluna başvu- rabilecektir. Taşınmazı üçüncü kişiye kiralamış olduğunu ileri süren eski malikin şikâyet için taraf sıfatı ve hukuki yararı bulunmamakta- dır. 94 Zira Yargıtay’da verdiği bir kararında sadece üçüncü şahsın şikâ- yette bulunma hakkı olduğunu kabul etmiş olup 95 kararda aynen şu ifadelere yer verilmiştir; “İİK’nun 135. maddesi gereğince, satışı yapılan yer üçüncü kişiler ta- rafından işgal edilmekte olup da hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı tevsik edilmiş bir akde müstenit olmayarak işgal edilmekte ise tahliyesi yoluna gidi- lir. Olayda satışı yapılan yeri işgal etmekte olan kişilerin bu madde hükmüne göre bir şikâyetleri mevcut olmadığından tahliyeleri yoluna gidilmesi husu- sundaki memurluk kararında yasaya aykırı bir yön yoktur. Şikâyette bulunan kişi, taşınmazı işgal eden kişi olmayıp, hissedar bulunduğu taşınmazı işgal eden kişilere bu yeri kiraladığını, dolayısıyla kiracılarının tahliye edilemeye- ceğini ileri sürmektedir. Şu duruma göre talebi 135. maddeye göre yapılmış bir talep olmayıp, hissedarlığa dayanan hakkın kullanılmasıdır. Bu durumda, hissedarın hissesine vaki müdahalenin men’i ve yararlanamamaktan dolayı ecrimisil davası açmak hakkı bulunduğundan, şikâyetin reddine karar vermek gerekirken, olayda uygulanması mümkün olmayan 135. maddeye dayanarak 93 Y. 12. HD 14.12.1987 T. E. 10805 K. 13012 - “… 135. maddeye göre çıkarılan tahli- ye emrinin tebliğinden itibaren (7) gün içinde mercie itiraz edilmemesine, icraya yapılan itirazın geçersiz olup müşteki lehine hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağı- na…” (YKD, 1988/8, s. 1106); Y. 12. HD 19.12.1985 T. E. 5773 K. 11294 “… Borçluya İİK’nun 135. maddesine dayalı tahliye emrinin 02.06.1984 tarihinde tebliğ edildiği, yedi günlük itiraz süresi geçirilerek 28.06.1984 tarihinde itirazda bulunulduğu dü- şünülmeden…”; Y. 12. HD 27.02.1986 T. E. 1714 K. 2273, Y. 12. HD 25.02.1986 T. E. 8456 K. 2120, Y. 12. HD 24.09.1985 T. E. 8569 K. 7361, Y. 12. HD 01.12.1983 T. E. 8412 K. 9751 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 729–731), Y. 12. HD 04.12.1979 T. E. 8144 K. 9315 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 735); Y. 12. HD 16.06.1998 T. E. 6801 K. 7282 “ … İİK’nun 135. maddesine göre çıkarılan tahliye emri müştekiye 05.03.1998 tarihinde tebliğ edilmiştir. Memurun bu işlemine karşı şikayet süreye tebidir. Müşteki A. K. (7) günlük süreyi geçirdikten sonra merci hakimliğine baş- vurduğu için sürenin geçirilmesi sebebiyle şikayetin reddine karar verilmesi gere- kirken...” (Karslı/Koç/Kavasoğlu, a. g. e., s. 197) 94 Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1353 95 Y. 12. HD 12.03.1981 T. E. 922 K. 2414 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 752) Murat DÖNMEZ makaleler 390TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 taşınmazı işgal eden ve tahliye hususunda herhangi bir şikâyette bulunmamış olan kişiler hakkındaki tahliye işleminin durdurulmasına karar verilmesi isa- betsiz, alıcının temyiz itirazları yerinde olduğundan merci kararının İİK360 ve HUMK 428.maddeleri uyarınca bozulmasına…” dd) Şikâyetin Tahliyenin İcrasına Etkisi: Tahliye emrine karşı şikâyet yoluna başvurulması, tahliye emrinin icrasını durdurmaz. Ancak İcra Mahkemesi, şikâyetin sonuçlanmasına kadar tahliye işleminin geri bırakılmasına yani durdurulmasına karar verebilir (m. 22 ). 96 ee) Yargılama Usulü: İcra mahkemesi, tahliye emrine vaki şikâyetlerini duruşmalı ola- rak incelemek durumundadır. 97 Yargıtay’ın da görüşü bu yöndedir; “İİK’nun 135. maddesine uygun düşen başvurunun incelenmesi bakı- mından duruşma açılması tensip edilmeli, borçluya kiracı olduğunu tevsik eden delil ve belgelerini ibraz imkânı verilmeli, taraflar dinledikten sonra sonuca ulaşılmalıdır. Duruşma açılmadığı için, bu yerin satışının yapılma- dığına dair beyan tetkiksiz bırakıldığı gibi şikâyetçiye 05.02.1981 tarihli ih- tarnameyi de ibraz imkânı verilmemiştir. O halde evrak üzerinde ve noksan inceleme ile verilen karar bozulmalıdır.” 98 “İzale-i şuyu satış memurunun alıcıya ihale ettiği taşınmazın tahliyesi için kendisine tahliye emri tebliğ edilen Ş.G. ile bu kişinin kiralayan oldu- ğunu iddia eden İ. G.’nin bu tahliye emrine yönelik şikâyetlerinin, alıcının vekili huzuru ile yapılacak mürafaada celbedilecek izale-i şuyu davası dosyası ve İİK’nun 135. maddesi çerçevesinde incelenerek sonucuna göre bir karar verilmek gerekirken… “ 99 “Konu, İİK’nun 135. maddesine temas etmekte olup, tahliye emrine itiraz niteliğindedir. İşin özelliği itibariyle duruşma açılmalı, tarafların ibraz ede- cekleri delil ve belgeler incelenmeli, itiraz ve savunma alınmalı ve ona göre bir karar verilmelidir.” 100 96 Kuru, Baki, a. g. e., C. II, s. 1354; Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 718; Y. 12. HD 02.02.1984 T. E. 1983/11925 K. 985 (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 744) 97 Kuru, Baki, a. g. e., C. II, 1355 98 Y. 12. HD 08.05.1986 T. E. 1985/11694 K. 5436 – (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 724) 99 Y. 12. HD 21.10.1982 T. E. 6424 K. 7490 – (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, s. 725) 100 Y. 12. HD 19.12.1989 T. E. 6586 K. 15694 – (Uyar, Talih, Yetki-Görev ve Yargılama Usu- makaleler Murat DÖNMEZ 391TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 ff) İcra Mahkemesi Kararının Temyizi ve Yargılamanın İadesi: İcra mahkemesinin, icra dairesinin, ihale edilen taşınmazda oturan üçüncü kişiye tebliğ ettiği tahliye emrine karşı, üçüncü kişinin şikâyeti üzerine verdiği kararlar İİK m. 363/3 kapsamına girdiğinden temyizi kabildir. 101 Ancak İcra mahkemesinin m. 135 kapsamında verdiği ka- rarlara ilişkin olarak yargılamanın iadesi (yenilenmesi) yoluna başvu- ru mümkün değildir. 102 Sulh Hukuk Mahkemesi’nin icra mahkemesi sıfatıyla verdiği ka- rarlarda temyiz süresinin ne olacağı konusunda Yargıtay kararları ile öğretide savunulan görüşler arasında farklılar söz konusudur. Yargı- tay daha önce vermiş olduğu kararlarında 103 sulh mahkemesinin icra mahkemesi sıfatı ile verdiği kararlarda temyiz süresinin on gün olaca- ğını ve sürenin de tebliğ ya da tefhim ile başlayacağını ifade etmiş iken daha sonraki kararlarında 104 temyiz süresinin sekiz gün olacağını ve tebliğ tarihinden itibaren başlayacağını kabul etmiştir. lü, s. 541) 101 Y. 12. HD 06.07.1987 T. E. 11292 K. 8334 “ …Tahliye emrine (muhtıraya) karşı vaki şikâyet üzerine verilmiş merci kararı İİK’nun 363/3. maddesi hükmü kapsamına girmekte olup temyizi kabildir. Merciin, temyiz yolu açık bir kararı (kesin) şekilde nitelemesi, bu kanun yoluna gidilmesini engellemez…” (YKD, 1987/11, s. 1671) 102 Y. 12. HD 26.09.1978 T. E. 6911 K. 7406 – “İİK’nun 135. maddesi gereğince, mercice verilen kararlar HUMK’nun 445. maddesinde yazılı kararlar türünden olmadığın- dan, bu kararın iade-i muhakeme yoluyla kaldırılması istenemez.” (Uyar, Talih, İcra Hukukunda Yetki-Görev ve Yargılama Usulü, s. 890) 103 Y. 12. HD 13.09.1983 T. E. 8350 K. 6424, Y. 12. HD 18.11.1982 T. E. 8367 K. 8503, Y. 12. HD 04.10.1982 T. E. 6310 K. 6777, Y. 12. HD 15.02.1982 T. E. 830 K. 996, Y. 12. HD 28.01.1982 T. E. 15 K. 440, Y. 12. HD 11.12.1981 T. E. 7176 K. 9623 (Uyar, Talih, Yetki- Görev ve Yargılama Usulü, s. 879–881) 104 Y.4.HD. 24.12.1987 T. E. 1987/10424 K. 1987/9468 “… İcra ve İflas Kanunu’nun 363. maddesi, temyizi kabil kararlar konusunu düzenlerken, tetkik merciince verilen kararlardan söz etmiştir. Oysa bu işte karar sulh mahkemesince verilmiştir. Öte yandan, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazın satışının İcra ve İflas Kanunu’nda gösterilen usule göre yapılacağına dair Hukuk Usulü Mu- hakemeleri Kanunu’nun 571. maddesindeki hükmün varlığı kararın tetkik mercii sıfatı ile verildiğini göstermez. Böylece kararın sulh hukuk mahkemesinden veril- miş olması karşısında temyiz süresi HUMK’nun 437. maddesi uyarınca tefhimle değil, tebliğ ile işlemeye başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun esas 1983/12– 103, karar 1985/569 sayılı ve 07.06.1985 günlü kararında da bu hukuki esas içtihat edilmiştir. “ (YKD, 1988/7, s. 912); Y. 4. HD. 17.12.1987 T. E. 9022 K. 9320, Y. 4. HD. 28.04.1987 T. E. 3399 K. 3250, Y. 12. HD 22.04.1986 T. E. 1985/10905 K. 4747, Y. 12. HD 25.11.1985 T. E. 13444 K. 9944 (Uyar, Talih, Yetki-Görev ve Yargılama Usulü, s. 875–878) Murat DÖNMEZ makaleler 392TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Kanımızca sulh hukuk mahkemesi ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda “icra mahkemesi sıfatı” ile yargılamayı yaptığından ve sonuç olarak kararını da icra mahkemesi sıfatı ile verdiğinden; kararın tem- yizi de, icra mahkemesinin kararları için geçerli olan tefhim ya da ta- rafların gıyabında verilmiş ise tebliğ tarihinden itibaren (10) günlük süre içinde yapılabilmelidir. 105 Aynı şekilde karar düzeltme yolu ka- palı olan sulh hukuk mahkemesinin icra mahkemesi sıfatı ile verdiği kararlara karşı karar düzeltme yolu da açık olmalıdır. 106 b) Menfi Tespit Davası İhalesi gerçekleştirilmiş taşınmazda bulunan üçüncü kişinin yuka- rıda da belirttiğimiz gerekçelere dayalı olarak yani taşınmazda haciz tarihinden önce yapılmış resmi bir belgeye dayalı olarak kiracı sıfatı ile oturduğunun ya da ihaleden sonra ihale alıcısı tarafından kendisinin kiracılık sıfatının tanındığının ve bu sebeple taşınmazı tahliye borcu- nun bulunmadığı yönünde genel mahkemelerde bir tespit davası da açabilecektir. Bu dava İİK’nun 72. maddesi anlamında bir menfi tespit davası olup, taşınmazda oturan üçüncü kişi bu davayı, İİK’nun 135. maddesine dayalı olarak başlayacak veya başlamış olan tahliye işle- mini önlemek için açacaktır. Üçüncü kişinin böyle bir durumda menfi tespit davası açmakta hukuki yararının bulunduğu tartışmasızdır. 107 Özellikle de, üçüncü kişinin, icra memurunun tahliye emrine karşı m. 16 gereğince yedi günlük süre içerisinde yapması gerekli olan şikâyet süresini geçirmesi durumunda menfi tespit davasının önemi daha da artmaktadır. 108 Yargıtay’da 109 üçüncü kişinin taşınmazda tahliyesi sağ- lanmadan önce menfi tespit davası açabileceğini ve bunda hukuki ya- rarı bulunduğunu kabul etmiştir. Kararda şu ifadelere yer verilmiştir; “Davacı (üçüncü kişi) kiracısı bulunduğu mağazanın icra yoluyla dava- lıya (alıcıya) satıldığını ve davalının, İİK’nun 135. maddesine dayanarak bu 105 Aslan, Elif K., a. g. e., s. 147, Uyar, Talih, İhale, s. 728; Arslan, Ramazan, İcra-İflâs Hukukunda İhale ve İhalenin Feshi, s. 199 dn. 5; Karşı Görüş: Gökçe, Ziya, a. g. m., s. 19. 106 Aslan, Elif K., a. g. e., s. 147; Arslan, Ramazan, İcra-İflâs Hukukunda İhale ve İhalenin Feshi, s. 199 dn. 7; Karşı Görüş: Gökçe, Ziya, a. g. m., s. 19. 107 Kuru, Baki, İcra ve İflas Hukukunda Menfi Tespit Davası ve İstirdat Davası, s. 214; As- lan, Elif K., a. g. e., s. 148; Gökçe, Ziya; a. g. m., s. 22-23. 108 Aslan, Elif K., a. g. e., s. 148; Gökçe, Ziya, a. g. m., s. 23. 109 YHGK. 11.12.1963 T. E. 4/17 K. 95 (Kuru, Baki, Menfi Tespit Davası, s. 214–215.. makaleler Murat DÖNMEZ 393TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 mağazanın boşaltılmasını istediğini ve kendisine (çıkma emri) tebliğ ettirdi- ğini, satıştan önceki mal sahipleriyle yapılan kira sözleşmesinde ve kendisine karşı ihtiyaç sebebiyle açılmış olan davada, kiracılık sıfatının davalı tarafça kabul edilmiş olduğunu ileri sürerek dava konusu mağazaya olan müdahale- nin ve icra yolu ile yapılan muarazanın önlenmesini istemiştir. İİK’nun 135. maddesi hükmünce kiracının bulunduğu yerden icra dairesince çıkarılmış ve bu işlemin icra hakimliği kararına dayanmış bulunması, çıkarılan kimsenin genel hükümler uyarınca kiracılık durumunun tespitini istemesine engel ol- maz; zira BK’nun 254. maddesi, kiralanan yeri icra satışı sonunda devralmış olan kimseyi, kira akdiyle belli bir süre bağlı tutmaktadır. Bu dava, henüz da- vacı kirası altındaki yerden çıkartılmazdan önce açılmış olduğundan, davacı- nın davada hukuki yararı vardır. Bu davada yapılacak iş, davalı yeni malikin (alıcının) icraya başvurmasından önceki bir tarihte, eski maliklerle kiracı (bu davada davacı) arasında yapılmış bir kira akdinin bulunup bulunmadığının; daha açık bir sözle, davacının bu mağazayı kiracı olarak işgal edip etmediği- nin araştırılmasıdır. Davacı ibraz edilmiş ve eski maliklerle kendisi arasında yapılmış kira sözleşmesiyle ve kiracı olarak dava konusu mağazada oturmakta iken, davalı (alıcı) İzzet’in İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davacıya (üçüncü kişi, kiracıya) karşı açmış olduğu kiracı çıkartma davasında, kendi ihtiyacını öne sürerek 6570 sayılı kanunun 7. maddesine dayanmış bulunma- sı, davacının burayı kiracı olarak işgal ettiğinin davalı tarafından tanınmış olduğunu göstermektedir. Yani BK’nun 254. maddesine uygun olarak da- vacının kiracılık durumunu, davalı İzzet tanımış bulunmaktadır. Bu durum karşısında, davacının kirası altındaki yerden (İİK m. 135’e göre) çıkartılması istemi haklı olamaz…” Taşınmazda bulunan üçüncü kişi menfi tespit davasını tahliye ta- lebinden önce açarsa, mahkeme, icra dairesinin m. 135’e dayalı olarak gerçekleştireceği tahliye işleminin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı verebilecek (m. 72/2), ancak, menfi tespit davası ihale alıcısı- nın tahliye talebinden sonra açılmış ise bu durumda mahkeme tahliye işleminin durdurulması için ihtiyati tedbir kararı veremeyecektir (m. 72/3, c. 1). Tahliye talebinden sonra dava açılması durumunda mah- keme sadece “taşınmazın ihale alıcısına teslim edilmesinin durdurulması” için ihtiyati tedbir kararı verebilecektir (m. 72/3, c. 2 kıyasen). 110 Kiracı açacağı menfi tespit davasını, haciz tarihinden önce ihale edilen taşınmazda kiracı olarak oturması sebebine dayalı olarak açmış 110 Kuru, Baki, a. g. e., s. 216; Aslan, Elif K., a. g. e., s. 148. Murat DÖNMEZ makaleler 394TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 ise bu durumda taşınmazın eski maliki ile aralarında bir kira sözleş- mesi bulunduğunu ancak resmi belgeye dayalı bir kira sözleşmesi ya da HUMK’nun 299/2. maddesine göre kesinleşmiş bir kira sözleşmesi ile ispatlayabilecektir. Eğer kiracı, davasını, haciz tarihinden önce eski malik ile arasında resmi bir belgeye dayalı kira sözleşmesine dayana- rak değil de, ihale alıcısı tarafından kiracılık sıfatının kabul edilmesine dayanarak açmış ise bu durumda, taşınmazda oturan üçüncü kişi bu iddiasını Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’na göre caiz olan her türlü delil ile ispatlayabilecektir (HUMK m. 288, 289, 292,293, 337 ). 111 KAYNAKÇA Açar, Osman / Erciyeş, Rıdvan Bülent, İçtihatlı ve Yürürlükteki Hüküm- leriyle Yeni İcra ve İflâs Kanunu, Ankara 1955. Akyazan, Sıtkı, Cebri İcrada İhale Ve İhalenin Feshi, İstanbul 1959. Aslan, Elif Kısmet, İcra ve İflâs Hukukunda Taşınmaz Malların Açık Artır- ma Yolu İle Paraya Çevrilmesi, İzmir 2004. Belgesay, Mustafa Reşit, İcra ve İflâs Kanunu Şerhi, 4. Tabı, C. 1, İstanbul 1955. Berkin, Necmeddin M., İcra Hukuku Dersleri, 2. Bası, İstanbul 1969. Çatalkaya, Cevdet / Bandakçıoğlu, İhsan, İcra ve İflâs Kanunu Şerhi (Son Değişikliğe Göre Hazırlanmış Ve Eleştirilmiş İlmi Ve Kazai İçtihat- lı), Ankara 1967. Eranıl, Mehmet Akif, İçtihatlı, Gerekçeli ve Notlu İcra ve İflas Kanunu, Ankara 1970. Eriş, Gönen, Gerekçeli- Açıklamalı-İçtihatlı İcra ve İflas Kanunu, Ankara 2005. Erman, Hasan, Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri Karşısında İcra İflâs Kanunu 135/2’nin Değerlendirilmesi (İÜHFM, S. 1984/1–4, s. 363 vd.) 111 Kuru, Baki, a. g. e., s. 216; Aslan, Elif K., a. g. e., s. 149. makaleler Murat DÖNMEZ 395TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Gökçe, Ziya, Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucu İhale Olunan Ta- şınmazın Alıcıya Teslimi (Manisa Barosu Dergisi, Ocak 1995, S. 52, s. 4 vd.) Gürdoğan, Burhan, Türk İsviçre İcra ve İflâs Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, Ankara 1967. Karslı, Abdürrahim/Koç, Evren/Kavasoğlu, Abdurrahman, İcra Ve İflâs Kanunu, Tebligat Kanunu Ve İlgili Mevzuat, 3. Baskı, İstanbul 2005. Nedimoğlu, Kevni, Notlu ve İçtihatlı İcra ve İflâs Kanunu, Ankara 1958. Nedimoğlu, Kevni/Arvas, Necmeddin, Bütün İçtihatlariyle İcra ve İflâs Kanunu, Ankara 1954. Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku - İptal Davaları ve Konkordato Dahil, An- kara 1983. Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukuku, C.II, İstanbul 1990. Kuru, Baki, İcra ve İflâs Hukukunda Menfi Tespit Davası ve İstirdat Davası, 2003. Kuru, Baki / Arslan, Ramazan / Yılmaz, Ejder, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, Ankara 2004. Muşul, Timuçin, İcra ve İflas Hukuku, 1. Baskı, İstanbul 2005. Özkan, Hasan, İcra ve İflas Davaları Tatbikatı, Ankara 1999. Pehlivanlı, M. Gündüz, Açıklamalı İcra Ve İflâs Kanunu, C. 1, Ankara 1998. Postacioğlu, İlhan E., İcra Hukuku Esasları, İstanbul 1982. Tuncay, Salih / Demirhan, H. Orhan, Yeni Ve Değişik Hükümleriyle İcra ve İflâs Kanunu, Ankara 1965, s. 173 vd.) Uyar, Talih, İcra Hukukunda Tahliye, 2. Baskı, Manisa 1987. Uyar, Talih, İcra Hukukunda Şikâyet, 2. Baskı, Manisa 1991. Uyar, Talih, İcra Hukukunda Yetki Görev ve Yargılama Usulü, 2. Baskı, Manisa 1991. Murat DÖNMEZ makaleler 396TBB Dergisi, Sayı 71, 2007 Uyar, Talih, İcra Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, 2. Baskı, Manisa 1992. Uyar, Talih, İhale İle Satılan Taşınmazların Tahliyesi (İBD, 1986/10– 11–12, s. 667 vd.) Üstündağ, Saim, İcra Hukukunun Esasları, 8. Bası, İstanbul 2004. Yelekçi, Memduh / Yelekçi, İlhami / Özenç, Avni, Son Değişikliklere Göre Tatbikatta Notlu-İzahlı-İçtihatlı İcra ve İflâs Kanunu İlgili Kanunlar ve Yönetmeliği, Ankara 1970.

İcra İflas Kanunu’na Göre İhalesi Yapılan Taşınmazların Tahliyesi

Çağdaş Evrim Ergün 01/07/2007